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1、10月伊宁市房地产市场分析,兴业市场部,目录,十月房地产政策 10月9日，为提高住 房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，三部门联合下发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（以下称通知）。 通知提出降低贷款申请条件至连续缴存6个月（含）以上，并且针对发放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的贷款额度，而针对发放率在85%以上的 城市，积极协调组合贷。,1.国内动态,2.国内动态9月30日，房贷松绑的政策文件正式落地，央行及银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并
2、已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。同时要求银行业金融机构缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求,一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（详见附表2）（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨
3、的城市有3个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为3.8%，最低为下降9.1%。,3.国内动态,国内政策放宽，提高住 房公积金个人住房贷款发放率，提高首套房款贷款额度，房价的下降，刺激了人们买房的积极性，对房地产开发有一定的积极的影响,1. 疆内动态从2014年前三季度新疆维吾尔自治区国民经济运行情况新闻发布会上获悉：前9个月，新疆居民消费价格总水平较上年同期上涨2.4%，为5年来最低水平，在全国排位下降至第八位。9月单月，涨幅仅为1.9%，5年来首破“2%”。第四季度全区物价将呈继续走低的趋势，完成全年4%的控价目标应无悬念。,2. 疆内动态10月23日，2014年前三季度自治区国民经济运行
4、情况新闻发布会在乌鲁木齐召开。初步核算，新疆前三季度，实现国内生产总值5884.48亿，按可比价格计算，同比增长9.8%。分三次产业看，第一产业增长5.9%，第二产业增长10.3%，第三产业增长11.2%。，固定资产投资增速放缓，基础设施投资力度继续加大、消费品市场平稳增长，农村增速快于城镇。数据显示，全区固定资产投资6560.87亿，比上年同期增长27.8%，增速比上年同期回落3.2个百分点，比上半年回落0.9个百分点。全区实现社会消费品零售总额1613.14亿，比上年同期增长11.7%。通过分析可知， 财政收支保持稳定，金融信贷支撑有力。公共财政预算收入822.15亿，比上年同期增长18.
5、9%，增速提高9.6个百分点。,3. 疆内动态前三季度，新疆GDP同比增长9.8%，全国是7.4%，高于全国2.4个百分点，居全国各省市第5位，应该说是一个不低的速度。自2011年以来，全国GDP增速进入一位数增长，从9.3%一直到现在的7.4%。在此期间，新疆经济一直保持两位数增长，从2011年增长12%，到今年前三季度的9.8%，首次进入一位数增长。虽然三季度GDP增速有所放缓，但就业和物价形势总体稳定。今年以来，新疆继续实施积极的就业政策，通过多种渠道帮助就业，不断增加社会公益性岗位等，就业人数稳步增长。据新疆人社厅统计，1至9月，全疆城镇实现新增就业43.6万人，完成全年目标的97%。
6、实现零就业家庭动态清零。城镇登记失业率控制4%以内。前三季度，居民消费价格（CPI）同比上涨2.4%，为五年来最低涨幅。工业生产增长10.0%，增速达到2位数。第三产业成为经济运行的新亮点。前三季度，服务业增加值增长11.2%，比第二产业增速快0.9个百分点。房地产业回落，影响至相关产业，如钢材、水泥、建筑业等下降幅度较大。,新疆范围内总体GDP属上涨，同时CPI也在合理范围内上涨，在九月十月期间全疆内各个房地产项目都在大量的报广，优惠，促进成交，但新疆房地产行业大体属于供过于求，所以有所回落，影响了其他钢材，水泥，建筑业等行业,“价跌量涨”推动伊宁楼市回暖10月，伊宁楼市在经历“金九”的惨淡
7、之后，成交量迅速回升，成交商品房1175套，成交面积17.2万平方米。与9月份（成交面积15.5万平方米）相比，增幅明显。进入11月，记者发现，在“银十”的光环之下，多数伊宁市房企并未存“楼市回暖”的侥幸心理，反而加大推盘力度，加快营销节奏。据不完全统计，在11月份已有超过20家楼盘制订推盘计划，且多以住宅为主。“价跌量涨”推动伊宁楼市回暖据伊宁市房地产管理局统计数据显示，今年以来，伊宁市商品房单月销售面积从2月的最低潮（销售面积为7.5万平方米）到6月的（销售面积为15.77万平方米，）小高潮，一直在10万平方米左右徘徊。,1.伊宁动态,进入10月，由于传统销售旺季的来临、房贷新政的出台以及
8、伊宁市各银行落实房贷新政、年底房企销售业绩指标等因素，伊宁楼市迎来新一轮的销售增长期。统计显示，10月，伊宁市成交商品房1175套，成交面积达17.2万平方米，为今年以来单月销售面积最高的 月份。面对如此可圈可点的成交量，人们不禁要问：楼市真的回暖了吗？对于广 大的购房者，尤其是刚需族，更为关心的是价格走势，是涨？是跌？何时才是入 市的好时机？数据显示，2014年10月，伊宁市住宅多层砖混均价为每平方米3539元，与9月份（每平方米3518元）相比，每平方米上涨了21元，价格波动不是很明显；而10月份高层住宅销售均价每平方米为3607元，相比9月份（每平方米3687元），每平方米价格下浮80元
9、。统计显示，10月份，高档住宅和精装修住宅的销售均价也较9月份有所下降，但价格总体波动不大。,政策利好，开发商推出大量房源进入11月，从最新市场表现来看，由于限购政策取消、伊宁市各银行落实房贷新政、年底房企销售业绩指标等因素，市场去库存的速度在适度提高，开发商也借此机会推出大量房源。数据显示，10月，伊宁市区共有18.24万平方米的商品房获得预售许可，新增预售房源共计2204套，比去年（1572套）同期增长40%。据了解，这些取得预售许可证的项目，目前已经入市销售，主要分布在主城区以及城西等区域。11月，伊宁市也有多套商品房（指证照齐全，已取得预售许可证的商品房）转入正式销售。关于近期预售发放
10、情况，有业内人士认为，楼市库存依旧较高，开发商对后市担忧，急于回笼资金。当楼市有大批房源入市时，楼盘之间的竞争还会拉大，大量楼盘持续大力度的优惠促销，“走量”仍是开发商的重中之重。,2.伊宁动态,十月份伊宁市房地产行业有所回暖，房贷新政的出台以及伊宁市各银行落实房贷新政、年底房企销售业绩指标等因素，伊宁楼市迎来新一轮的销售增长期。10月份，高档住宅和精装修住宅的销售均价也较9月份有所下降，但价格总体波动不大。,右图是全市从九月到十一月初的住宅成交套数走势，可以看出九月的市场呈总体下降趋势，但从十月初开始成交量不断上升，并且从十一月开始上升幅度不断增大,全市10月成交趋势图,以上是各项目10月份
11、的总报广次数，其中恒大雅苑和恒大绿洲位居前二，其次是名家公馆、恒富书香苑、10月份新开盘的中央商务广场,10月报广次数分析,右图是各项目在报广过程中投放不同类别报纸的比例，10月份房地产各项目投放最多的是都市派送占到59%，其次是伊犁晚报占到24%，最后是伊犁日报占到17%,10月报广类别分析,从1-10月房屋销售面积区域分布来看，东城区片区22.97万平方米，占总面积的16%；南岸新区片区2.84万平方米，占总面积的2%。西城区片区销售71.11万平方米，占总面积的49%；主城区片区33.05万平方米，占总面积的23%；伊犁河景观带片区14.72万平方米，占总面积的10%。,1-10月本市城
12、区购买房屋住宅面积23.21万平方米，占房屋住宅成交总面积的20%；本州其他购买房屋住宅面积54.77万平方米，占房屋住宅成交总面积的47%；本省其他地区购买房屋住宅13.33万平方米，占房区住宅成交总面积的11%;外省市购买房屋住宅面积25.62万平方米，占房屋住宅成交总面积的22%,右图是2014年9月和10月的价格对比，可以看出总体价格变化不大，十月份价格有三个项目低于九月份，有两个项目高于九月份,右图是十月份各项目成交量排名，西拓世贸中心远高于其它项目是由于其商铺成交量所占比重大，其余依次是恒大雅苑、恒大绿洲、伊犁公路管理局、滨河家园等，此十余个项目中有住宅与商铺结合、有政府福利房、有
13、普通商品房,10月成交量排名,从右图可以看出8、9、10三月的均价变化，8、9月幅度不明显，9月底到10月西雅图和凤凰城的均价都有所上涨,从三个月成交量变化来看，8月在新开盘时期，成交量最高，到9月渐渐回落，但从10月开始成交量逐渐上升,总结根据十月份销售情况，结合大体趋势、政策、报广、价格等各方面因素分析，十月房地产项目相比九月份有回暖现象，并有逐渐上升趋势，且会持续到十一月，由于十月是个黄金期，国庆长假期间置业客户增多，各项目优惠力度加大也是十月销售量上升的另一大原因，本公司项目西雅图在十一黄金周期间推出了一天一套特价房的优惠政策，凤凰城推出购房送面积，老客户介绍新客户有优惠等优惠政策，本公司项目应加大宣传力度，继续全民营销活动，增强知名度，促进成交量,
