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1、关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告 (海量营销管理培训资料下载)合美企划全程企划伙伴(海量营销管理培训资料下载)专题篇21 市场调查选取范围说明22 虹山半岛（一期）市场调查23 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查24 虹山半岛相关区域独立别墅市场调查 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告 (海量营销管理培训资料下载)合美企划全程企划伙伴(海量营销管理培训资料下载)21 市场调查选取范围说明虹山半岛立足于上海西南地区，在闵行曹行镇，位地银都路南端、虹梅南路上。总占地面积 1959
2、30 平方米，将全部规划建成独立别墅和联体别墅组成的大型别墅住宅区，分二期进行开发。目前已经开发并正在销售的一期占地面积为 87030 平方米，其中独立别墅 84 栋，联体别墅 26 栋，总户数 184 户；本案为虹山半岛二期开发项目，占地面积为108900 平方米，项目规划为独立别墅和联体别墅。由此，规定了如下的本案市场调查的选取范围：从整个别墅住宅小区项目开发延续性来说，虹山半岛一期项目的各类情况，将直接影响本案的规划和市场定位及行销情况，对之作全面细致的市场调查分析，意义重大；以徐家汇为起点至上海西南方向车程为半小时至 1 小时左右的辐射区域，将是本案考察竞争性因素的主要物业区域，从别墅
3、物业客户群流来看，对本案构成竞争影响的区域主要来自三个方面，即：其一为最邻近本案的闵行顾戴路周边物业及其形成的市场；其二为莘庄别墅区的别墅物业及其形成的市场；本篇将对上述的本案市场选取范围逐项研展，从而为有关方面把握市场机会，寻求机会，寻求市场切入点、规划决策等提供系统详实的依据。专题篇21 市场调查选取范围说明22 虹山半岛（一期）市场调查23 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查24 虹山半岛相关区域独立别墅市场调查 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告 (海量营销管理培训资料下
4、载)合美企划全程企划伙伴(海量营销管理培训资料下载)22 虹山半岛（一期）市场调查一、 项目简介虹山半岛位于虹梅南路 2121 号，处于闵行曹行镇的虹梅南路与银都路的交界外，近邻由莘庄至徐浦大桥的外环外南大道。整个小区占地 195930 平方米，共分二期开发。其中位于西半边的一期于2000 年 11 月 6 日开盘，占地面积为 87030 平方米，一期规划共建别墅 110 栋，其中独立式别墅 84 栋，联体四拼式别墅 26 栋，总户数 184 户，不久即可交房。虹山半岛一期由上海景洪房产开发有限公司开发。二、 一期小区规划一期独立别墅为二层，单栋建面在 方米之间，主要分 290 平方米、330
5、 平方米、350 平方米三种规格，六种房型设计，四拼联体别墅为三层，单套建面均为 207 平方米左右，二种房型设计。每幢别墅面宽 ，独幢的别墅最大花园占地面积可达 1100 平方米，大部分独立别墅配送私家花园面积在 360 平方米885 平方米之间，联体别墅配送私家花园面积在 87 平方米360 平方米之间，整个一期大部分建筑物的幢距在18 米以上。房型特点一期独立别墅挑高 大厅，南北选用超大面积双层中空落地窗，主卧室为 35 平方米，面宽 ， 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报
6、告 (海量营销管理培训资料下载)合美企划全程企划伙伴(海量营销管理培训资料下载)配有 20 平方米的卫浴和更衣室。主要空间划分： 礼仪区：（下层）：入口（门厅） 、起居室、客厅； 交往区：（下层）：厨房、餐厅； 私密区：带更衣室的主卧（上层） 、次卧两个（上层） 、书房（下层） 功能区：（下层）：洗衣房、储藏室、工人房； 室外区：前院、后院、平台（上层）一期四拼联体别墅，房型设计比较单一简单； 礼仪区：（一层）：入口（玄关） 、客厅； 交往区：（一层）：厨房、餐厅； 私密区：带平台的主卧（三层） 、次卧两个（二层） 室外区：前院、后院、平台（三层）一期采用主要车道与步行行道分流，车道沿外围环形
7、成环道设计，每户无专门车库配送。主要经济指标容积率：化率：73%；栋距： 18 米左右小区景观设计一期中庭规划了 23980 平方米的超大型水岸景观，四周以绿草铺设，左侧小人工湖有天然瀑布，步行道间设计一个欧式风格 200 米五节跌落式瀑布，每一建筑组团内种植有香樟、棕榈、银杏、桂花、水彬、石楠等四季常青的大型成年植物，部分地方有斜坡设置小型喷泉小水景。整个小区无围墙围合，而是采用坡形草坪，灌木、乔木三重绿防护林，组成高 、跨度 10 米的土坡，全面阻挡噪声与尘埃，并装置红外线 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6
8、关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告 (海量营销管理培训资料下载)合美企划全程企划伙伴(海量营销管理培训资料下载)远程监控系统，与保安中心直接连线。三、 建筑风格一期自称为“美式人本别墅” ，主结构采用砖混结构，外墙面采用叠合板造型与砖、石料相结合的处理方式，外雕花护栏阳台，取仿于美国南加州的建筑风格。四、 小区配套 44000 平方米运动场游泳池、足球场、高尔夫练习场、网球场、蓝球场、沙滩排球场、儿童游乐场、集中绿地等； 3500 平方米双会所1000 平方米体育俱乐部健身房、体操房、桌球室、乒乓室、桑拿、壁球房、咖啡厅； 2500 平方米社区会所餐厅酒吧、社区阅览室、儿童游戏室、棋牌室、学
9、生自习室、护理中心（美容、保健、预约医疗服务） 、金融服务、小区超市、洗衣房、多功能厅、物业服务室及安设施等。五、 物业管理一期由香港兴业集团所属港联物业负责社区内物业管理，并设有六层安全保障系统，即：第一层小区周边全天候红外线报警系统和电视监控系统；第二层在大门及主要路口设电视监控装置，并设中央监控中心，24 小时影像监控；第三层设置物业保安系统， 1 6 6 6 1 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 9 : : 9 : : 6 6 6 6 3 4 6 关于虹山半岛别墅市场专题调查研展报告 (海量营销管理培训资料下载)合美企划全程企划伙伴(海量营销管理培训资料下载)住户进出使用安全
10、对讲系统；第四层专职保安人员24 小时园内按时、定点巡逻，高科技电子巡更系统；第五层可视安全对讲布红，与小区大门连通。大门和边门设置门磁，业主开启密码报警装后，报警装置根据室内异常情况向物业保安中心自动报警；第六层每户设一个红外动感报警装置，23 个紧急报警按钮。六、 销售价格一期独立式别墅单栋售价范围为 167254 万元/幢，单价 60007000 元/平方米；四拼联体别墅单套总价范围为 81103 万元/幢，单价 40002900 元/平方米。目前独立别墅销售情况较好。七、 客户情况购买虹山半岛一期别墅的客层，总体上分为两层经济实力截然不同的客户，购买独立别墅的客户主要是一些比较有经济实力、追求奢华，选择的物业要求是能充分体现自身价值的中高档别墅物业消费者；购买四拼联体别墅的客层，则比较不确定，从一期四拼联体别墅的产品自身定位层面，似乎突显出许多自相矛盾点，因为，如果把此类产品定位在中档类型的产品层次，其四拼的联体形式和房型、功能等方面设计行过于平庸而缺乏个性，造成了与中档类别墅产品的本质性差距，如果把它定位在经济型的产品层次，基本单价得不低，而且单套面积设计得过大，造成总价难以低控，无意间又高设了面向大众消费层的门槛。虹山半岛一期目前的销售情况，四拼联体别墅远远不如独立别墅消化得好，这一结果也反映了上述的矛盾。 1
