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1、房地产下半场 存量房时代：长租公寓 LS 2018.XDL分享 行业背景 01 01 发展现状 01 02 案例研究 01 03 借鉴启发 01 04 Content Content Part 1 行业背景 发展概述 长租公寓行业在国内经历了十年的长租公寓行业在国内经历了十年的发展发展 1313- -1414年获得风险投资的长租公寓企业已超过年获得风险投资的长租公寓企业已超过1010家家 20142014年，雷军斥资年，雷军斥资1 1亿元入主亿元入主YOU+YOU+国际国际青年公寓青年公寓 据估计目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套，测算国内青年 租房的市场规模
2、已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。 长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公 寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。 集中式公寓走向精品化开发，个别集中式单体收益可达30%。 分散式公寓正进行规模化扩张，呈现跨区域发展。 风险提示： 1、二房东和经济型酒店竞争 2、行业成熟度低 3、人才流失 背景1：租房市场规模估算 流动人口 2.36亿 流动人口租房率 72% 年租金4644元 7891亿元 中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。 中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人
3、口通过租房居住，即1.76亿租房流动人口，过半为80后，即 近8800万租房青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的 85.9%，特大城市人口聚集态势加强。 近万亿级的市场容量 毕业生租房规模 应届生 747万 就业率 77% 租房率 52% 平均租金2 万 598亿元 社科院社会蓝皮书指出，2015年我国高校毕业生总数将继续增加，达到740万。 应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3-5年，未 来应届生租赁市场需求巨大。 目前规模化的长租公寓企业仍处于成长期，未来仍有巨大的成长空间，截至14年，
4、全国最大的公寓企业链家旗 下的自如，服务过的用户刚过20万，仅占北京800万租客的2.5%。 全国租赁市场：租赁市场火爆，一二线城市租赁需求旺盛 中国流动人口超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主；简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决 居住问题，这部分市场规模超过4000亿。 从全国主要城市来看，2015年北京平均每日有9.1万人寻找整租房，平均每日有3.7万人寻找合租房，租赁市场火爆； 9.1 3.9 3.6 3 2.7 2.2 1.8 1.7 1.7 1.7 0 2 4 6 8 10 北京 上海 深圳 成都 广州 武汉 天津 郑州 重庆 西安 2015年全国整租房日
5、均需求排名前十城市 3.7 1.6 1.1 1 0.7 0.7 0.7 0.6 0.6 0.6 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 北京 上海 成都 深圳 苏州 武汉 广州 南京 合肥 重庆 2015年全国合租房日均需求排名前十城市 万人 万人 数据来源：赶集网2015年租房市场报告 背景2：租房市场现状（租客与房东痛点分析） 房东端 租客端 中介 装修 问题 环节 出租 租后 找房 居住 费时费力 担心租客更换频繁 催租收租 担心租客损坏房屋 虚假信息太多 房源环境差 房东不守信用 根据北京青年人才住房状况调研报告显示，租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表
6、示在租 房过程中未遇到权益受损问题，因此改善非自有住房群体住房环境的公寓企业存在巨大的市场机会 品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的各类痛点。 租房需求与租房问题调研 与父母亲戚同住 24% 居住自有住房 24% 租房居住 52% 33.3%表示遭房东临时清退； 41.3%表示遭遇租金随意上 涨； 43.8%表示曾遇中介骗取额外 费用； 54.1%认为租房信息不对称， 租房难。 中国社科院14年发布的社会蓝皮书指出，2015年我国将进入非农从业人员中白领总量超过 蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。 赶集网租房报告显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时9
7、0后真正进入 工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90后，部分有 可能成为不买房一代。 以上发展趋势下，长租公寓行业必定会受益。 背景3：白领时代的到来与90后的个性需求 租赁客户：租客年龄主要集中在2029岁，以青年群体为主 在租房客群中，2029岁之间的租房族占比最大，达到77%，35岁以上仍在租房的仅占8%。 年轻人，特别是青年白领，在外工作租房已经成为主流想象，这与年轻人收入水平不高、房价超出其承受能力等原因密不可 分。 在租房族中，约有57的人正在为买房而努力。 数据来源：赶集网2015年租房市场报告 小于20岁 20-24岁 25-29岁 大于29
8、岁 10% 20% 30% 40% 3% 42% 35% 20% 77% 青年群体消费特征：务实理性、个性张扬、重视感情交流 务实且理性者！ 1 1 购买商品时最看重质量、价格、品牌质量、价格、品牌等 强调个性、拒绝被复制！ 2 2 标榜个性、自我和独立，喜欢新鲜事物，注重感受及体验喜欢新鲜事物，注重感受及体验；讨厌撞衫、讨 厌人云亦云，讨厌被复制、讨厌追随 具有很强群体意识！ 3 3 具有很强群体意识，拥有自己的“圈子”，重视朋友情谊，乐于分享重视朋友情谊，乐于分享 90后 租房态度 消费能力增强 追求个性 要求生活质量 社交控 土地观念淡化 婚恋观淡化 喜欢新鲜事物 对小区环境要求较高 对
9、室友类型要求较高 偏爱年轻人较多的社区 青睐品牌化、年轻化公寓 公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端 1、 供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率。未来物业房地产开发进入细分时代（公 寓运营，服务式办公等领域），大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源 未流入租赁领域。 2、 需求层面。中低端房源供不应求，租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群， 他们在初入社会时真正需求是合租，收入水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。 目前，全国各主要城市租赁价格稳中有升，有利于公寓企业的产品设计和收益（即大部分签约 5年，前三年租金锁定的方案）。 背景4：房地
10、产租赁市场环境 客户需求1：近六成青年白领倾向整租方式，59的租客希望按月支付租金 58% 42% 意愿租赁方式 整租 合租 从租房形式来看： 整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊；而青年白领追求品质生活与独立的空间，58%的人会选择整租，产 品形式则最好是一居室或者小两居 从租金缴纳方式来看： 59的被调查者希望按月支付租金，因为像季付、半年付等支付方式，一次性的大额租房款的支付会让这些青年群体当月的 生活捉衿见肘 数据来源：智联招聘白领“房事”指数调研报告 客户需求2：52的青年白领通勤时间要控制在半小时以内，交通、价格、内部装修 为其租房重要考虑因素 10分钟以内 7% 10
11、分钟半小 时 45% 半小时1小时 27% 11.5小时 18% 1.5小时以上 3% 白领租客通勤时间 从通勤时间来看： 52%的白领通勤时间在半小时以内，其中45%的白领通勤时间为10分钟-半小时，7%在10分钟以内； 从租房关注因素来看： 73%的租客认为交通便利性是租房时首要考虑的问题；67%的租客首要考虑租金价格的高低；34的租客首要考虑房屋内部 装修情况； 购物方便与否、小区环境、房子质量等相关配套设施被考虑的比例远远小于前两者 73% 67% 28% 21% 16% 34% 交通便利 租金价格 购物方便 小区环境 房屋质量 内部装修 租房首要关注因素 数据来源：智联招聘白领“房事
12、”指数调研报告 市场供应1：租赁市场碎片化分布，产品供应以两室、三室为主，一室产品供不应求，市 场供应与租客需求不对位（以济南为例） 户型供应：济南租房市场主要集中在住宅里，分布比较散；户型供应以二室和三室 为主，一室比较稀缺；就南部这个区域来看，供房536套，其中一室供应占比13%， 二室供应占比52，三室供应在29，四室及以上占比6，这个比例也基本可以代 表济南市的情况了。 寓来寓美房产经纪人 一室供需：每天接待十几个客户,80%以上要求找一室户或小两室，三天成交3套， 这些人多是工作多年的单身或是小两口。看房的人太多了，小户型的供应根本供不 上；从济南整体来看，一室的户型供应占比也就在1
13、2左右，一室户型的供需比在 1:8到1:10，也就是说，10套小户型房子至少有80人在抢。 21世纪不动产房产经纪人 各户 型占 比 0% 一室 13% 二室 52% 三室 29% 四室及以上 6% 租赁市场各户型占比 1：8 一室供应 一室需求 : 市场供应2：产品参差不齐，缺乏规范化管理，房租上涨快，租客整体满意度不高 租金上涨较快，承租人反应强烈 租赁关系不稳定，纠纷频发 租赁产品参差不齐，配套、服务不完善 缺乏专业、规范的中介服务体系 出租住房缺乏专业管理，存在隐患 是 85% 否 15% 是否与房东发生过纠纷 我2010年毕业来的济南，与同事在历山路租了一套 三室的房子，当时房租是每
14、月1700元，现在涨到了 每月3000元，四年涨幅达76%，房租涨的让我心惊 肉跳，每月的租金都赶上还房贷了。 济南白领 王岩 数据来源：赶集网2013年租房市场报告 租赁价格 交通配套 产品户型 租客 敏感点 公共服务 租金稳定 居住舒服 生活便利 工作方便 需求与供应不匹配 市场市场供应与租客需求不对位，租赁市场存在升级改造空间供应与租客需求不对位，租赁市场存在升级改造空间 市场供 应 租赁价格 交通配套 产品户型 公共服务 随意上涨 一室稀缺 参差不齐 缺乏管理 分布散碎 长租服务式公寓 中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为公寓行业初创企业 提供了早期的
15、资金供给。 在雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓之前，2013年很多的公寓企业已经拿到A轮融资，而顺 为资本布局了爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓见（分散式）三种不同业态 的房产类公司。 在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局。 金融衍生品对公寓企业的支持作用： 1、运用类REITs产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业。 2、运用银行、P2P等保理业务可以更好的提前收回应收款。 3、运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。 背景5：资本市场的助推 企业 创立时间 融资时间 融资情况 新派公寓 2012 201
16、3 赛富不动产1.6亿元 优客逸家 2012 2013.9 2014.9 君联资本A轮400万美元，经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、华兴资本多方投资 优客逸家B轮融资2200万美元 链家自如 2011 / 链家数的亿人民币 优帕克 2002 / 融资4000万 广州YOU+ 2010 2014 顺为资本雷军1亿元 青年汇 2012 2014 某知名在线旅游上市公司2500万元投资 上海青客 2012 2013 达晨投了数千万元 晟曜行 2005 / 银行贷款500万人民币 上海寓见 2014 2014 险峰华兴、联创策源数百万美元投资，顺为资本A轮1000万美元 南京未来域 2010 2014 中君泰投了数千万元 魔方公寓 2010 2013 华平资本3000万美元 蘑菇公寓 20
