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1、儿童主题商业规划报告,商业管理中心,第一部分、关于的项目定位,一、主题定位少年儿童主题定位015岁少年儿童一站式体验消费中心 （One stop shopping for children ） 融汇少年儿童最新潮流资讯，满足目标消费群的时尚消费要求，同时结合“欢乐”、“益智”、“健康”、“爱心”的概念，构建 “少年儿童时尚生活新地标”，以数万种商品精心打造少年儿童消费天堂，引领济南市少年儿童消费进入一个崭新的境界。,定位考虑因素,本项目整体体量1万平米，经营面积不足5000平米，难以形成规模，必须要做特色。 本案的主力店为“儿童职业体验中心”，对相关产业的带动要好好把握。 济南市目前没有一家成
2、熟的少年儿童综合性消费场所，有的也是以服装为主的购物地区，没有形成专业系统的市场，市场前景好。 青、少年，儿童涵盖范围太广，由于青年的消费较为时尚，可选择的消费场所较多，所以定位为少年儿童为主。通过精确的定位才能吸引消费力向这里集中，同时扩大项目的辐射能力。 符合市场定位的基本原则,二、功能定位 快乐购物、健康休闲、特色餐饮、精彩娱乐、新奇体验、 动漫卡通、儿童教育为一体的综合性体验式购物广场。,定位考虑因素：单一的购物消费模式已经被市场所淘汰，体验式消费特点已经形成。 为了增强项目的吸引力，不能只提供服装等穿着类的商品，必须增加休闲、娱乐等体验式的消费内容。 强调各种功能的有机结合与相互促进
3、作用。,三、档次定位 中低档为主、中档为辅、低档为补的综合性体验式主题购物广场。经过商业培育之后根据具体市场表现逐步提升经营档次。,定位考虑因素：,结合商铺销售的考虑，经营形式受到局限。铺位面积不会太大，影响到中高档品牌的经营形象。 目前国内一二线儿童产品品牌较少，商业资源相对匮乏；三线及三线以下儿童品牌较多，能够满足项目资源需要。 配合招商准入制度，做好控制，保证得到较好的经营形象需要并不难。 符合项目运作初期的客观运作条件，后期根据经营情况逐步提高。市场培育期结束，基本可以达到中档定位标准。,四、形象定位,主题形象体现活泼、健康、未来如：在商场大门入口处设计一个具有观赏性的迪斯尼的卡通景观
4、和卡通人物供孩子拍照留念。商场在环境设计中融入儿童故事、儿童文化、儿童语言，以凸显儿童主题文化的氛围，使商场整体的布局更具儿童特性和儿童主题个性化。,定位考虑因素：必须靠近儿童审美需要达到吸引客群的目的配合营销推广宣传需要,五、客户群体定位,客户群体针对针对年龄在015岁消费需求群体；年龄在03岁为主力群体，占比重约50%；年龄在46岁为辅助群体，占比重约30%；年龄在715岁为一般群体，占比重约20%；,定位考虑因素：定位为儿童主题，可以扩大消费群体辐射范围。普通购物只能辐射周边不足3公里范围，形成社区配套商业，失去本项目的运作本质要求。目前国内市场消费比例从年龄上来看，儿童消费逐年成上升趋
5、势，市场前景看好。,六、业态组合定位（布局划分）,（一层整体布局划分示意图）,一、品牌形象区（1400平米）主要对象为品牌形象 较好的各类品牌，对具体业种可以不做硬性要求。业种 融合运动休闲服饰、潮流服饰饰品、DIY主题吧、动漫产 业、IT电玩产品等等一系列充分迎合少年儿童性格特点 的新奇产品。需要2030家面积在50平米左右的商家资 源，招商压力不会很大。具体合作条件相对优惠，以便 提高商户参与的积极性。,（儿童用品区示意图）,二、儿童百货用品区包括儿童服装、用品，儿童玩 具，孕婴用品等，品牌条件可以适当放宽。儿童服装用品 区（550平米），需要面积在1520平米商户资源30家左 右；儿童玩
6、具区（450平米），需要面积在2030平米商 户20家左右；孕婴用品区（430平米），需要面积在20 30平米的商户资源15家左右。铺位面积较小，销售压力也 比较小。,（配套区示意图）,三、配套区（650平米）包括儿童文具、儿童教育、 儿童摄影、儿童动漫、儿童家居家具、儿童文化等配套 产品。此区域包括很多剪力墙部分，商业运用难度较大， 铺位分割也很困难，租金价位较低，所以划分配套业态。四、多功能区（540平米）针对全年龄段少年儿童消 费，配套项目主题定位。业态组合为小型餐饮、水吧、儿 童娱乐等配套设施。五、健康休闲区（300平米）包括儿童健身、娱乐； 小型DIY乐园、淘气堡等。,七、经营管理定
7、位商业广场提供统一的经营管理，全力保障经营者、投 资者、消费者的合法权益与经营利益。做到九大统一： 统一规划布局：各业主、经营者、承租户应按照中润时代广场的统一规划布局进行分类经营，以保证广场的整体形象和各业主利益。统一物业管理：中润时代广场对物业设施等提供全面的维护和管理工作，保证经营环境的安全舒适。,统一营销宣传：中润时代广场在重大节假日、店庆、换季期间组织统一的营销宣传和促销活动；经营者也可以经申请并获批准后单独组织促销和宣传活动。统一主题品牌形象：各业主、经营者、承租户要按照中润时代广场的要求统一店铺装修（装修前向时代广场提交设计方案，经审核同意后施工），使店铺形象与时代广场的整体形象
8、一致。统一营业时间：所有业户须按统一时间开门、打烊，若有特殊情况不能正常营业，应书面申请并得到批准后才可以停业或不按规定时间营业。,统一招商管理：按照制定的招商准则，由中润时代广场通过严格审核统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。统一运营管理：规范、健全卖场各项管理制度，统一业主、业户的经营行为，保证中润时代广场全体经营者的长远利益。统一服务管理：中润时代广场对售前、售中、售后进行统一的管理，能够有效的保障广场的服务水平的服务质量，为消费者提供优质的服务，进而保障经营者的经营。统一收银管理：统一收银管理能够有效的保障正常的经营秩序、商品质量和服务质量，是统一管理的重要组成部分。,八、项目发
9、展战略定位,新起点新方向新辉煌 中润集团投资开发的“中润时代商业广场”项目，不仅仅是现有地产项目的配套结构，而是要把他做为企业发展方向上的重要组成部分和产业链上的重要环节来对待，使之成为集团发展的新增长点；同时通过商业项目的运作，不断积累商业资源、人力资源，奠定深厚的商业操作基础，为今后集团大发展、大提升作出贡献。,第二部分、项目的招商策略,一、招商的原则与依据 1.1基本原则 原则一：顺应济南市商业发展规律在中润时代广场的招商策 略上，我们应充分把握时机，顺应济南市商业发展的潮流， 招入品牌影响力大、实力强、经营效益好、竞争优势明显的 主力店、次主力店及符合济南市民需求的品牌和业态进驻， 为
10、时代广场的发展开辟一条平坦的道路。,原则二：透彻了解、精确把握中润时代广场现有各方面 条件的优劣势。 只有透彻了解、精确把握了时代广场各方面条件后， 我们才能精准定位，建立系统的运作流程，制定先进 的、合理的运作方案。避免招商的盲目性。 原则三：突破与创新的精神 在充分尊重客观事实的基础上，在合理可行的前提 下，项目运作一定要突破与创新，才能做到具备核心竞 争力，才能使商业项目运作成功。,1.2一般原则 前期遵循“高品位，低门槛”的原则。 先主力大店，后散户。首先引进具有品牌效应的人气店然后再借其人气优势，拉动散户进场。 先紧后松：对目标主力客户群适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级
11、散户，力求“满场开业”的效果。1.3基本要求 招商需要做到“三快三省” 。“三快”：快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端； “三省”是指，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。,二、招商的背景在市政府的正确领导下，济南市的经济发展保持着 良好的势头。随着济南市的发展建设，人民生活水平日 益提高，物质、文化生活的需求加大，消费市场随之发 展壮大起来，不断催生出新的商业空间。中润集团经过十几年发展，创立了中润高端地产品 牌，实现了中润地产与资本的结合，完成了公司向优秀 的公众持股公司的转变。在这样的良好契机下，集团充 分把握商业脉搏，推出新的业务增长点，运作时代商业 广场项目。这
12、是适合市场发展需要，顺应城市发展规律， 迎合人民消费需求，把握商业发展时机的重点工程。,三、租金策略 3.1基本原则鉴于本案商铺以销售为原则，租金收益不会做为收 益的主要部分。故租金的主要作用是保证一般性经营成 本及其他成本。在制定租金方案的时候，我们应当重点考虑租金在 招商及后期营运过程中的杠杆作用。例如百货类业态中 服装的租金可以略高于其他业态；餐饮、休闲娱乐业态 由于前期投入较大，同时对项目整体带动性较高，所以 租金水平应当适当降低。租金可与品牌的知名度以及将 来有可能的贡献程度而设定。在制定引进重点租金费用 以及免租期等政策时，应充分考虑到该品牌对整体项目 的生存和发展所起到的作用。,
13、3.2租金核算原则根据济南市区域市场调研数据同类业态租金价位同类物业竞争对手价格商户整体租赁面积可承受价位集团公司预期水平及收益测算,3.3租金方案3.3.1济南市区域市场调研同类业态租金价位1、海蔚淘宝城洪家楼1楼4.5-5元/平米/天1年送4个月2、苹果城历山路和平路口南1楼10元/平米/天8个月送2个月3、苹果城历山路和平路口南2楼6-7元/平米/天8个月送2个月4、夏都金地花园路与辛祝路北1楼7元/平米/天1年送半年5、夏都金地花园路与辛祝路北2楼3.5-4.5元/平米/天1年送半年,6、东环商业广场二环路山大南路北1楼6.5元/平米/天1 年送半年7、东环商业广场二环路山大南路北2楼
14、5.4元/平米/天1年送半年8、东环商业广场二环路山大南路北3楼4元/平米/天1年送半年9、泉城新时代和平路1楼13元/平米/天10、泉城新时代和平路2楼4元/平米/天11、太阳城洛口动物园北1楼3.6元/平米/天,12、太阳城洛口动物园北2楼3元/平米/天13、英雄山人防八一立交南负一3元/平米/天14、新世界英雄山北1楼13元/平米/天15、新世界英雄山北2楼8元/平米/天16、百旺商城英雄山北1楼8元/平米/天17、百旺商城英雄山北2楼4元/平米/天,17、百旺商城英雄山北2楼4元/平米/天18、万达步行街经四路3楼16元/平米/天19、吉祥商城文化路东段1楼1.3元/平米/天20、吉祥
15、街铺文化路东段1楼2.7元/平米/天21、中建文化城文化路东段1-2楼2.8元/平米/天 22、窑头路窑头路1楼5-7元/平米/天23、银座家居窑头路负一到二楼4-5元/平米/天,3.3.2租金水平 根据上述同业租金情况及核算原则，通过技术分析和反复论证，得出本案平均租金水平为（根据地域不同）15元/平方米/天。,3.3.3租金优惠方案第一合同年，免6个月租金，免3个月物业管理费。第二合同年，免3个月租金，免3个月物业管理费。第三合同年，收取正常租金、物业管理费，无优惠。主力店、重点商户租金，合同年限，递增，装修期，免租期，可根据进驻品牌的影响力等因素本着“一事一议”的原则进行另案汇报集团公司
16、处理。,3.3.4租金收益测算,备注：租金均按实用面积计算。,3.3.5商业管理公司经营预算,3.3.6合同方案合同期限为1年，第二年续约可享受第二年优惠；如短 约或者新进商户不享受优惠。优惠期租金缴纳为每年度缴纳；优惠期过后按季度缴 纳，需提前30日缴纳下一年/季度租金。装修期计入合同外,3.3.7管理保证金签约面积15平方米以下商户，需缴纳300元保证金；签约面积1550平米的商户，需缴纳500元保证金；签约面积50100平方米以上商户，需缴纳1000元保证金；签约面积100300平方米以上商户，需缴纳2000元保证金；签约面积大于300平方米的商户，需缴纳5000元保证金；合同终止后，无欠费情况，30个工作日内无息返还。,汇报完毕！谢谢！ ThankYou!,
