房地产市场分析(房地产开发与经营)

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1、1,房地产开发与经营 房地产市场分析,浙江大学房地产研究中心 浙江大学土木工程管理研究所,2,案例二：黄山市屯溪新城项目市场分析及市场定位,资料来源： 浙大房地产研究中心课题广宇黄山屯溪新城项目市场定位与投资分析,3,课题报告内容,报告一：黄山市城市发展战略定位与房地产市场趋势分析 报告二：黄山市社会经济发展总量预测及其对项目的影响分析 报告三：黄山市屯溪区宾馆及餐饮业调研报告 报告四：黄山市屯溪区住宅及商铺调研报告 报告五：浙江衢州市社会经济发展和房地产市场分析 报告六：黄山市屯溪新城项目市场定位及投资分析,4,报告一：黄山市城市发展战略定位与房地产市场趋势分析,一、黄山市城市发展战略定位

2、1、城市发展战略定位的依据分析 2、实现战略的可利用条件分析 3、战略实施中应该加以解决的若干制约因素 二、黄山市房地产市场趋势分析 1、房地产市场尚处于启动阶段 2、商品房供给结构较为合理 3、商品房投资销售趋势逐步升温 4、房地产价格趋势 5、所属区县房地产开发情况,5,一、黄山市城市发展战略定位,黄山市地处安徽省南部，毗邻江西、浙江，现辖屯溪区、黄山区、徽州区、歙县、休宁、祁门、黟县和黄山风景区，总面积为9807平方公里，人口147万。 黄山市是1987年11月经国务院批准建立的新型旅游城市，也是中国最具有开发潜力和开发价值的旅游经济区之一。 屯溪位于安徽省南端，新安江上游的屯溪盆地，与

3、浙江、江西两省毗邻，面积248.9平方公里，是省辖黄山市的中心城区，全区辖3个镇2个乡，4个街道办事处，总人口146907人。,6,1、城市发展战略定位的依据,由原来的“国家重要的国际性风景、文化旅游城市，安徽省发展旅游经济的基地，皖南山区的经济文化中心”转变为“国际性风景与文化旅游城市，华东地区休闲度假中心，皖南山区区域中心城市”。 屯溪区的发展战略定位在于：黄山市市域中心旅游服务基地，区域内休闲度假胜地，黄山市行政文化商贸中心，旅游业客运中转中心，旅游度假区，黄山市会议中心，旅游产品加工基地，黄山市教育培训基地等。,7,（1）黄山市基础资源分析,自然资源 全市共拥有国家级和省级重点风景名胜

4、区3处，全国历史文化名城1座，国家自然保护区4处，国家森林公园3处，国家重点文物保护单位5处，省级84处。黄山市四季分明，气候宜人，山场辽阔，生态环境优越，自然资源丰富。 人文资源 黄山市历史文化源远流长。古老徽州的山水孕育出独树一帜的徽州文化体系。其徽商、徽雕、新安画派、新安医学、徽派盆景、徽派建筑、徽菜、徽剧等经济文化流派无不博大精深，在中华民族文化历史的长河中彪炳千古。,8,（2）黄山旅游发展分析,黄山市旅游业取得了超常规发展，旅游产业化格局初步形成，在旅游资源大市向旅游经济强市的跨越中迈出了坚实的一步。 产业规模不断扩张、产业体系基本健全 旅游市场份额持续增加、社会贡献不断增大 初步形

5、成了“山上看风景，山下赏文化”的大旅游格局 。,9,（3）黄山市城市竞争力分析,经济实力 黄山市2000年产业结构为23:31：46，是后工业化的标志，但是黄山市实际上处于工业化的初级阶段。实际上黄山市是一工农业不充分发育而旅游业迅速成长的典型城市。 城市化和国际化 2000年，黄山市和屯溪区总人口分别为146.67万人和14.93万人，其中非农人口分别为29.29万人和9.32万人，城市化率逐年提高。 在旅游立市战略的指引下，黄山市及屯溪区的国际化步伐加快，在旅游客源市场方面巩固和增大了港澳台市场，日本、韩国、东南亚市场不断拓展，欧美、大洋州市场正着力开发，俄罗斯、印度及中东市场刚启动。,1

6、0,科技化和信息化 全市科技水平由“九五”初的全省第13位前移到第11位。 居民素质和生活质量 2000年，黄山市在职职工平均工资为6908元，城镇居民人均可支配收入5531元，农民人均纯收入2241元；城乡居民人均储蓄额3934元，年均递增15.4；城镇居民人均居住面积达到12平方米。,11,（4）黄山市（屯溪区）的主要比较优势,屯溪区是黄山市的经济、政治、文化中心。 屯溪区在各考核指标上大多居于优势地位，特别在静态的总量指标上具有明显的主导地位，但是其动态指标并不十分理想，仅位列第四，表明其他市县的发展速度更快。,12,2、实现战略的可利用条件分析,黄山“双遗产”的品牌效应 经济社会发展已

7、形成一定基础 主导产业初具规模 重点建设取得显著成果,13,3、战略实施中应该加以解决的若干制约因素,交通条件 黄山市没有发达的交通网络系统，没有完善的城镇体系架构，制约了经济的进一步发展。尤其是旅游的可进入性较差，城镇人口流动性差。 城市化水平 2000年黄山市城市化水平为25.96，低于全国城市化水平，导致整个市场规模小、层次低、无法形成较强的有效需求来拉动市场。 资金与人才保有量 与巨大的开发潜力相比，黄山市的资金投入能力有限。各方面的条件还不足以吸引大批高素质的人才，也就无法形成黄山市经济社会发展的人力资源基础。,14,二、黄山市房地产市场趋势分析,2000年，全市完成房地产投资5.0

8、9亿元，比上年增长25.1；其中商品房建设投资3.69亿元，商品房销售面积24.61万平方米，空置面积比1999年下降了26.9。 城镇居民人均居住面积达到12平方米，房地产市场继续保持良好的发展趋势。 省外投资商在房地产市场中扮演了重要角色，推动了该市房地产业和旧城改造的快速发展。,15,1、房地产市场尚处于启动阶段,16,2、商品房供给结构较为合理,2000年黄山市和屯溪区商品房销售构成的情况来看，不同类别房地产产品的市场销售比重十分一致，即在总的销售面积中，住宅占69，商业营业用房占19，办公楼占11，其它类占1。,17,3、商品房投资销售趋势逐步升温,由于黄山市房地产市场启动较晚，市场

9、发育所需的各种配套尚不能有效提供，所以一直处于缓慢爬升阶段。,18,19,4、房地产价格趋势,20,5、所属区县房地产开发情况,全市房地产开发投资年均增长速度为23.67%，高于黄山区、市直及黟县。 其他区县的房地产开发投资增加速度很快，受当地社会经济发展态势的影响，屯溪区对其的聚集功能不大。 黄山市房地产市场的全面发育尚需时日。,21,报告二：黄山市社会经济发展总量预测及其对项目的影响分析,22,主要内容,一、预测指标的选取和处理方法简述 二、黄山市国内生产总值预测 三、黄山市人口总量预测 四、黄山市工资水平预测 五、黄山市旅游经济发展状况及其预测 1、黄山市旅游人次、旅游收入情况及旅游人次

10、预测 2、黄山市旅客消费、客源结构分析 3、黄山市旅游收入状况 六、小结及其对本项目的启示,23,一、预测指标的选取和处理方法简述,本报告拟对黄山市和屯溪区的社会经济发展进行预测，以从具体统计数据上了解该地区的社会经济发展的现状和未来趋势。 指标的选取：国内生产总值，人口及户数，职工工资水平，旅游人次及旅游收入。 处理方法：时间序列回归分析。 处理软件：社会科学统计软件包SPSS10.0版本和Microsoft Excel 2000版本。 数据来源：本报告中所有数据均来自官方统计，有些直接从黄山市统计年鉴中取得，部分是从黄山市统计局、计委、旅游局、房管局等政府部门的文件获得。,24,二、黄山市

11、国内生产总值预测,25,2001年周边其他城市国内生产总值,26,二、黄山市人口总量预测,27,19872001年黄山市和屯溪区人口增长情况,黄山市及屯溪区总人口和总户数预测,28,四、黄山市工资水平预测,29,30,五、黄山市旅游经济状况及其预测,自19792000年，黄山市的旅游直接收入和旅游人数均呈逐年增长的势头 。 从1995年黄山旅游发展股份有限公司的成立开始，黄山的旅游经济发展走上市场化的道路。 从黄山的旅游结构来看，黄山的旅游景点呈现多元化的趋势，黄山风景区在旅游收入中已经呈下降趋势 。,31,黄山市旅客消费、客源结构分析,19952000年，黄山市入境旅客平均逗留时间为1.07

12、天，平均逗留时间变化不大；国内旅客平均逗留时间为1.53天，而且基本呈逐年增长的趋势：从1995年的1.36天最高增长到1999年的1.91天，增幅明显。 从人均消费情况来看，入境旅客变化不大，但国内旅客人均消费有了明显增加，从1995年的360元最高增加到1999年的655元，平均为504.83元。 从客源结构来看，入境旅客主要以日本、韩国、东南亚国家及美国为主；国内旅客主要仍以华东地区客源为主，如安徽、江苏、浙江、上海的客源占国内客源总量的58.39%，广东、北京也占有一定的比例，分别为13.54%和8.14% 。,32,黄山市旅游收入状况,旅游业是黄山市的重要支柱产业 。,33,六、小结

13、及其对本项目的启示,1、黄山市国内生产总值虽然总量不是很大，但是发展速度较快，其中屯溪区所占份额约22%。人均国内生产总值屯溪区已超过万元，大大高于黄山市平均水平。从国内生产总值的构成来看，三种产业的比例基本稳定在22：31：47，黄山市的第三产业占了将近50%的比例。,34,2、黄山市总人口146.8万人，其中屯溪区为15.07万人。根据对人口和总户数的预测，我们发现黄山市人口增长相对缓慢，城市化水平较低，但是屯溪区对于周边的县区具有一定的吸引力。,35,3、黄山市职工工资中市直属单位员工的工资普遍高于其他区县。但就城镇居民可支配收入来看，黄山市人均为6001元，低于全国平均水平。 4、黄山

14、市旅游经济发展良好，旅游人次逐年递增，国内旅客人均消费明显递增。以国内旅游者为主，其中华东地区客源占了国内客源的58.39%。,36,5、黄山市经济总量偏小，屯溪区虽然所占比重较大，但房地产市场尚处于发育阶段，对于广宇屯溪新城这样一个规模巨大的项目而言，当地可能难以达到这种消费层次，缺乏足够的消费能力。所以项目策划者必须把目光投向广阔的外部空间，在项目定位时特别要关注徽杭高速公路的开通能够为本项目带来的人流、物流。,37,6、当地城市规模偏小，人口总量偏低，这是短时间无法改变的客观事实，在本项目的策划中必须注意到这个限制条件。加上当地工资水平偏低，对于住宅的消费数量不会很大。,38,7、黄山市

15、旅游业的快速发展以及将来交通条件的改善，为本项目带来潜在的希望。必须对未来的人流、物流作分类，从而更好地对本项目的目标市场进行分析，确立项目的准确定位。,39,报告三：黄山市屯溪区宾馆及餐饮业调研报告,40,主要内容,一、黄山市屯溪区宾馆概况 1、黄山高尔夫酒店 2、黄山国际大酒店 3、黄山国脉大酒店 4、黄山红塔酒店 5、四星级、五星级宾馆主要优劣势分析 6、三星及以下星级宾馆概况 二、黄山市屯溪区餐饮业状况 三、调研情况总结及有关设想,41,一、黄山市屯溪区宾馆概况,至2001年，黄山市共有涉外星级饭店48家，在屯溪区域有37家，其中五星级为1家（黄山高尔夫酒店），四星级为3家（红塔、国大

16、、国脉），三星级为13家，二星级为19家，一星级为1家。 总床位全市为9114张，其中屯溪区为430张，市直为2888张。涉外饭店的入住率平均为43.53%，市直饭店的入住率为4849%。,42,四星级、五星级宾馆主要优劣势分析,43,44,二、黄山屯溪区餐饮业状况,除星级宾馆内的餐厅外，屯溪区域内上档次和规模的单独经营餐饮的场所并不多，主要的几个有档次和规模的饭店基本为浙江人所经营，如老街第一楼、临江第一楼、苏香园酒家等。 根据我们的实际观察，“第一楼”的经营状况要比“苏香园”要好。从饭店所在的地段、规模、布局和提供的服务情况来看，估计在“第一楼”开业之前，“苏香园”也曾经有过辉煌，但在“第一楼”的冲击下，其经营情况已在走下坡路。,45,相比较而言，老街第一楼和临江第一楼的经营状况要明显好得多。老街第一楼位于屯溪老街，由两部分组成，一部分是提供中式餐饮服务，另一部分主要是提供各地风味小吃。 临江第一楼位于新安江畔，由上下三层组成，上层为23个包厢，下层为大厅，主要提供杭菜、徽菜和苏菜等。,