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1、1,企业会计准则第21号 -租赁,2,一、新准则的内容框架,3,新准则由以下八章39条组成：,第一章 总则（3条）：主要是规范制定准则的目的和依据、租赁的定义和方式。 第二章 租赁的方式（7条）：主要是介绍租赁常见的几种方式及相关概念。 第三章 融资租赁中承租人的会计处理（7条）：主要是规范融资租赁方式下承租人的会计处理方法。,4,新准则由以下八章39条组成： （续）,第四章 融资租赁中出租人的会计处理（4条）：主要是规范融资租赁方式下出租人的会计处理方法。 第五章 经营租赁中承租人的会计处理（3条）：主要是规范经营租赁方式下承租人的会计处理方法。 第六章 经营租赁中出租人的会计处理方法（5条
2、）：主要是规范经营租赁下出租人的会计处理方法。,5,新准则由以下八章39条组成： （续）,第七章 售后租回交易（3条）：主要是规范售后租回交易下的会计处理方法。 第八章 列报（7条）：主要是规范承租人、出租人应该披露的与租赁有关的信息。,6,二、新旧准则的差异比较,7,（一）结构的变化,旧准则：主要借鉴国际会计准则的形式，其结构一般包括引言、定义等七部分内容。新准则：采用的是中国法律“章节加条文的形式”，分为八个章节。,8,（二）有关定义的变化,1.有关租赁开始日定义的变化。旧准则:企业应当将起租日作为租赁开始日。但是，在售后租回交易下，租赁开始日是指买主(即出租人)向卖主(即承租人)支付第一
3、笔款项之日。新准则:租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款做出承诺日当中的较早者。,9,（二）有关定义的变化,2. 有关就出租人而言的担保余值定义的变化：旧准则:担保余值，就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人，但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。新准则:担保余值，就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。,10,（二）有关定义的变化,3.有关出租人的内含利率定义的变化：旧准则：租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产原账面价值的折现率。新准则：租赁内含利率
4、是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。,11,（三）计量属性的变化,旧准则：账面价值新准则：公允价值,12,（四）初始相关费用处理的变化,1. 对承租人而言旧准则：在租赁谈判和签定租赁合同过程申承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用应当确认为当期费用。 新准则：承租人在租赁谈判和签定租赁合同过程中发生的、可归属于租赁项目的手续费、律师费，差旅费等初始直接费用，应当计入租入资产价值。,13,（四）初始相关费用处理的变化,2.对出租人而言旧准则：在租赁谈判和签定租赁合同过程中出租人发生的、可直接归属于租赁项目
5、的初始直接费用，如印花税等，应当确认为当期费用。 新准则：在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值。,14,（五）承租人对于为确认融资费用的分摊方法的处理变化,旧准则：承担人分摊未确认融资费用时，可以采用实际利率法，也可以采用直线法、年数总和法等。 新准则：未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人分摊末确认融资费用时，应当采用实际利率法。,15,（六）对于租金不能按时收回时的会计处理的变化,旧准则：超过一个租金支付期未收到的租金，应当停止确认融资收入，其已确认的融资收入应予冲回，转作表外核算。在实际收到租金时，将租金中所含融
6、资收入确认为当期收入。出租人应当根据承租人的财务及经营管理情况，以及租金的逾期期限等因素，分析应收融资租赁款的风险程度和回收的可能性，对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额部分合理计提坏账准备。 新准则：没有这部分的相关规定。,16,三、新准则运用举例,17,（一）承租人的会计处理,1.租赁资产的资本化及其金额的确定。融资租赁：承租人应以租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者之中较低者，在其资产负债表上将融资租赁确认为资产和负债。通过融资租赁，承租人一方面取得了一项资产，另一方面又承担了一笔债务。经营租赁：租金及其相关费用均直接计入当期损益,无需资本化。,18,（一）承租人的
7、会计处理,2.最低租赁付款额现值折现率的选择。承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。,19,（一）承租人的会计处理,3.初始直接费用。可直接归属于承租人为获得融资租赁所进行的活动而发生的费用，应确认为租赁资产金额的一部分,应予资本化。 4.或有租金。或有租金由于事先难以估计其金额，因此一般都待其实际发生时才加以处理。,20,（一）承租人的会计处理,5.未确认融资费用的分摊。(融资租赁)租金应按比例
8、分别计入融资费用并减少尚未结算的负债。融资费用应分摊于租赁期的各个期间，从而使各期就负债余额承担一个固定的利率。承租人支付的租金中包括本金和利息两部分，支付的利息部分应计为融资费用。融资费用一般应采用实际利率法在租赁期内各个会计期间进行分摊。,21,（一）承租人的会计处理,6.租赁资产的折旧。融资租赁在每一个会计期间会产生租赁资产的折旧费以及融资费用。租赁资产的折旧政策应采用与企业本身拥有的应折旧资产相一致。如不能合理确定承租人在租赁期满后将取得资产的所有权，则资产应在租赁期与使用寿命两者孰短的期限内计提完折旧。,22,例题1：,假设203年12月1日，北方公司与中华公司签定了一份租赁合同。合
9、同主要条款如下: (l)租赁标的物:塑钢机。 (2)起租日:204年1月1日 (3)租赁期:204年1月1日206年12月31日,共36个月。 (4)租金支付:自租赁开始日每隔6个月于月末支付租金150000元。 (5)该机器的保险、维护等费用均由北方公司负担，估计每年约10000元。 (6)该机器在204年1月1日的公允价值为700000元,23,（接上页） (7)租赁合同规定的利率为7%(6个月利率)。 (8)该机器的估计使用年限为8年，期满无残值。承租人采用年限平均法计提折旧。 (9)租赁期届满时，北方公司享有优惠购买该机器的选择权，购买价为100元，估计该日租赁资产的公允价值为8000
10、0元。 (10)204年和205年两年，北方公司每年按机器所生产的产品塑钢窗户的年销售收入的5%向中华公司支付经营分享收入。,例题1：(续),24,解：北方公司会计处理如下：,第一步，判断租赁类型。本例存在优惠购买选择权，优惠购买价100元远低于行使选择权日租赁资产的公允价值80000元（100/80000=0.125%700000元根据本准则规定的孰低原则，租赁资产的入账价值应为其公允价值700000元。,26,第三步，计算未确认融资费用。未确认融资费用=最低租赁付款额-租赁开始日租赁资产的入账价值=900100-700000=200100（元） 第四步，编制会计分录。借：固定资产融资租入固
11、定资产 700000未确认融资费用 200100 贷：长期应付款应付融资租赁款 900100,27,例2：资料同例1，未确认融资费用分摊的处理。,第一步，确定融资费用分摊率。由于租赁资产入账价值为公允价值，因此应重新计算融资费用分摊率。计算过程如下:租赁开始日最低租赁付款额的现值=租赁开始日租赁资产入账价值可以得出:1500OOPA(6，r)+1OO PV(6，r)=700000（元）可在多次测试的基础上，用插值法计算得到利率为7.7%。即：融资费用分摊率为7.70%。,28,第二步，在租赁期内采用实际利率法分摊未确认融资费用。（具体计算过程略） 第三步，编制会计分录。204年6月30日，支付
12、第1期租金:借:长期应付款应付融资租赁款 150000贷:银行存款 150000同时，借:财务费用 53900贷:未确认融资费用 53900,29,204年12月31日，支付第2期租金:借:长期应付款应付融资租赁款 150000贷:银行存款 150000同时，借:财务费用 46500.3贷:未确认融资费用 46500.3 205年6月30日，支付第3期租金:借:长期应付款应付融资租赁款 150000贷:银行存款 150000同时，借:财务费用 38530.82贷:未确认融资费用 38530.82,30,205年12月31日，支付第4期租金:借:长期应付款应付融资租赁款 150000贷:银行存款
13、 150000同时，借:财务费用 29947.70贷:未确认融资费用 29947.70206年6月30日，支付第5期租金:借:长期应付款应付融资租赁款 150000贷:银行存款 150000同时，借:财务费用 20703.67贷:未确认融资费用 20703.67,31,206年12月31日，支付第6期租金:借:长期应付款应付融资租赁款 150000贷:银行存款 150000同时，借:财务费用 10517.51贷:未确认融资费用 10517.51,32,（二）出租人的会计处理,1.租赁开始日租赁债权的确认。在融资租赁中，与所有权相关的所有风险和报酬，实质上已经转移，因此，出租人应在其资产负债表中
14、确认已用于融资租赁的资产，并将应收融资租赁款视为对其投资及服务的补偿和回报，作为本金收回和财务收益处理。在经营租赁中，出租人应按资产类型，将出租的资产包括在资产负债表的相关项目内，并仍对其计提折旧。,33,（二）出租人的会计处理,2.未实现融资收益的分配。(融资租赁)未实现融资收益的分配，是出租人会计核算的核心内容。未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配，出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。,34,（二）出租人的会计处理,3.未担保余值发生减少的会计处理。(融资租赁)出租人应当至少于每年年度终了，对未担保余值进行复核。未担保余值增加的，不作调整。有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起租赁投资净额的减少，计入当期损益。以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。已确认损失的未担保余值得以恢复的，应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。,
