房地产法多媒体教案[1].ppt

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1、房地产法学,适用年级：2005级民商法方向班 攀枝花学院人文社科学院 主讲人：王明中,课程介绍：,一、房地产法的课程特点1、实践性强。实践中应用范围广泛，属于应用法学；2、综合性强。需要民法与经济法、行政法等课程的基础知识；3、变化快。经常会颁布新的法律法规，或者对现有法律法规进行修订。,二、学习房地产法的方法,1、理论联系实际。结合自身实践去学习。2、温故而知新。在学习过程中遇到的民法、经济法等基础知识，应当及时温习。3、法规与理论相结合。作为一门应用法学，既要掌握基本理论，也要掌握法规。,第一章 房地产法概述,第一节 房地产、房地产市场和房地产业 第二节 房地产关系的法律调整 第三节 房地

2、产法的概念、体系和基本原则 第四节 房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系,第一节 房地产、房地产市场 和房地产业,一、房地产的法律含义 房地产是土地、房屋财产的总称。 在法律意义上是指房地产权。 二、房地产市场及其发展 1、概念和特征 2、发展 三、房地产业在国民经济中的地位和作用,第二节 房地产关系的法律调整,一、房地产关系 1、房地产关系的概念 2、两种不同性质的房地产关系 二、对房地产关系实行法律调整的必要性 1、规范房地产市场秩序的需要 2、巩固和发展房地产改革成果的需要 三、我国有关房地产立法的发展概况,第三节 房地产法的概念、 体系和基本原则,一、房地产法的概念 房地产法是调整房

3、地产关系的法律规范的总称。 二、房地产法的体系 1、综合的法。 2、专门的法。 3、相关的法。 三、房地产法的地位 兼有私法、公法的因素，综合性法律体系。,四、房地产法的基本原则 1、土地共有原则。 2、土地有偿使用原则。 3、珍惜、合理使用土地和保护耕地原则。 4、房地产综合开发原则。 5、城镇住房商品化原则。 6、宏观调控与市场调节相结合的原则。 五、房地产法律关系 1、主体 2、客体 3、内容,第四节 房地产法与规划法、 建筑法、住宅法的关系,一、房地产法与规划法的关系 “一书两证”制度 二、房地产法与建筑法的关系 广义房地产法的重要组成部分 三、房地产法与住宅法的关系 促进城市住房商品

4、化，保障城市居民住宅权,第二章 房地产管理体制 第一节 我国房地产管理 体制的沿革,一、从建国初期到“文革”期间的管理体制 二、改革开放以来的管理体制,第二节 我国现行的房地产管理体制,一、国家房地产管理体制 1、国务院 2、地方人民政府 3、土地行政主管部门 4、建设行政主管部门 二、对房地两证合一与房地两证分离的综合考察 三、房地产管理机构与有关机关、部门的工作关系,第三章 土地管理法律制度,第一节 土地管理法概述 第二节 土地的所有权和使用权 第三节 土地用途管制制度 第四节 耕地保护制度 第五节 建设用地制度,第一节 土地管理法概述,一、土地管理法的概念 土地管理法就是国家为实现土地管

5、理目的而制定的法律规范。 二、土地管理法的立法宗旨 1、维护土地的社会主义公有制 2、保护、开发土地资源 3、切实保护耕地 4、促进社会经济的可持续发展,三、土地法律关系 土地财产法律关系民事调整方法 土地行政管理法律关系行政调整方法 四、我国基本土地制度 1、实行土地的社会主义公有制； 2、国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使； 3、土地使用权可以依法转让； 4、国家可为公共利益需要征用集体所有的土地； 5、国家依法实行国有土地有偿使用制度； 6、国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权。,第二节土地的所有权和使用权,一、土地所有权 1、国有土地所有权 2、农民集体所有权 二、土地使用权

6、 土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地,三、土地承包经营权,土地承包经营的三种情况： 1、农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营； 2、国有土地可以由单位或者个人承包经营； 3、农民集体所有的土地可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营 土地承包经营权的6个特点：,土地承包经营权的6个特点：,1、建立在土地公有制的基础上； 2、范围限于从事种植业、林业等； 3、应订立承包合同； 4、按照约定用途合理利用土地义务； 5、不能因此否定农民的土地使用权； 6、是一项独立的权利。,第三节 土地用途管制制度,一、土地用途管制制度的概念 土地用途、土地使用限制条件 二、土地用途管理制

7、度的内容 （一）土地用途管制的依据 （二）农用地转为建设用地的批准权限 （三）集中征地审批权 （四）完善土地登记制度 （五）健全土地监督检查制度，强化法律,第四节 耕地保护制度,一、切实保护耕地是我国的一项基本国策 二、基本农田保护区制度 三、土地开发与复垦,一、切实保护耕地是我国 的一项基本国策,1、从规划上保证总量平衡； 2、实行土地用途管制制度； 3、实行占用耕地补偿制度； 4、实行基本农田保护区制度； 5、禁止闲置和荒芜耕地。,二、基本农田保护区制度,（一）基本农田保护区的划定 1、概念：不得占用的耕地 2、范围：（1）粮棉油生产基地内的耕地；（2）有良好水利与水土保持设施的耕地；（3

8、）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田。,（二）基本农田的保护,1、占用须经国务院审批； 2、基本农田补充制度； 3、禁止破坏基本农田； 4、基本农田地力等级评定制度。 5、基本农田保护责任书制度。,三、土地开发与复垦,（一）土地开发 1、土地开发的概念：由自然资源改造为经济资源 2、土地开发的原则 （1）符合总体规划； （2）保护生态环境； （3）农用地优先开发； （4）保护开发者利益。 3、开垦的范围和程序：可开垦的区域内 论证和评估；审批。,（二）土地复垦,1、土地复垦的概念 恢复到可供利用状态 2、土地复垦的实施：谁破坏、谁复垦的原则 3、复垦后的土地使用权和收益分配：三种情况,第

9、五节 建设用地制度,一、建设用地的概念 建造建筑物、构筑物的土地。 二、国家建设用地使用权的取得 1、来源必须是国有土地； 可以有偿出让或无偿划拨； 2、农用地转用须经审批手续： 中央和省级政府；省级人民政府授权的市或州政府 3、划拨方式取得建设土地的审批程序：,3、划拨方式取得建设土地的审批程序,1、选址申请=选址意见书 2、可行性研究报告或设计任务书：计划部门 3、申请建设用地：土地管理部门 4、建设用地批准书：有偿出让/国有土地划拨决定书 5、申请土地登记,三、国家建设征用土地,（一）国家建设征用土地的法律特征：征用主体的唯一性。征地行为的行政性。征地条件的补偿性。,（二）征用土地的补偿

10、安置,1、土地补偿费 2、安置补助费 3、青苗补偿费 4、地上附着物补偿费 5、新菜地开发基金 6、土地复垦费或耕地开垦费,四、临时用地的管理,（一）临时用地的理由：建设施工需要地质勘查需要 （二）临时用地的补偿： 临时使用土地补偿费，可约定。 （三）临时用地的使用：按约定的用途使用；一般不超过2年。,五、乡镇建设用地,（一）乡镇企业建设用地的管理 （二）乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地 （三）农村村民宅基地一户只能拥有一处宅基地；尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 （四）农民集体所有土地使用权的转让和抵押,第四章城市房地产权属 及其管理法律制度,第一节 城市房地产权属关系（重点） 第二节

11、 城市房地产权属登记（重点） 第三节 城市房屋管理,第一节 城市房地产权属关系,一、房地产所有权（重点掌握） 二、土地使用权（重点掌握） 三、建筑物区分所有权（重点掌握） 四、住房部分产权（一般了解） 五、房地产相邻权（重点掌握）,一、房地产所有权,（一）房屋所有权 1、房屋所有权的概念 是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、房屋所有权的种类： 六种情况,（二）房屋共有,1、房屋共有的概念和特征 两个以上的主体同一房屋 2、房屋共有的形式 （1）共同共有 （2）按份共有 （三）土地所有权（略）,二、土地使用权,（一）概念、内容和特征 1、概念：依法使用其占有的土

12、地并享有收益及一定处分的权利。 2、内容： 使用权 收益权 处分权,3、土地使用权的特征,（1）权利的派生性 （2）客体的有限性 （3）目的的特殊性 （4）取得的法定性 （5）使用的期限性。,（二）土地使用权的取得、 变更和终止,1、土地使用权的取得： 原始取得：有偿出让行政划拨 传来取得：转让抵押权实现民事执行继承,2、土地使用权的变更,（1）主体变更： 市场交易或者民事流转的形式 （2）内容变更： 土地使用权各项权能的变更，如用途 （3）其他事项变更,3、土地使用权的终止,原因包括四种： （1）使用期限届满 （2）国家提前收回 （3）国家强制收回 （4）土地灭失 终止后的后果：建筑物和其他

13、附着物的归属,三、建筑物区分所有权,（一）建筑物区分所有权的概念和特征 1、几种有代表性的主张一元论说二元论说新一元论说三元论说 2、比较与分析,3、建筑物区分所有权的特征,复合性 专有所有权的主导性 一体性 权利主体身份的多重性,（二）建筑物区分所有权的客体 1、建筑物区分所有权与“一物一权主义” 2、空间可否为物？ （三）建筑物区分所有权的专有部分和共有部分 1、专有部分：构造和使用上的独立性 2、共有部分：法定共有与约定共有,（四）区分所有建筑物与 基地的关系,1、三种区分所有建筑物与基地的关系纵割式横割式混合式 2、建筑物区分所有权与基地利用权的一体性德国模式；日本模式,四、住房部分产

14、权,（一）概念 （二）法律性质 1、几种有代表性的看法 单独所有权说；租赁权说； 共有权说；他物权说。 2、比较与分析 （三）住房部分产权与物权法定主义,五、房地产相邻权,（一）概念与特征 相互毗邻的房地产所有人 给予便利或者接受限制 四个特征 （二）房地产相邻权的种类 （三）异产毗连房屋关系,（四）处理房地产相邻关系 应注意的问题,1、是否有利于生产发展 2、是否有利于方便人民生活 3、是否有利于团结互助 4、是否公平合理,第二节城市房地产权属登记,一、房地产权属登记的概念 二、房地产权属登记的功能产权确认功能公示功能管理功能,三、房地产权属登记 的效力,（一）效力模式 1、德国法模式 2、

15、托伦斯模式 3、法国法模式 （二）我国房地产权属登记的效力成立要件主义 （三）登记与公信力,四、房产权属登记,（一）房产权属登记的种类 总登记 转移登记 变更登记 其他登记 （二）房产权属登记的程序,（二）房产权属登记的程序,登记收件勘丈绘图产权审查绘制权证税费发证,五、地产权属登记,（一）地产权属登记的种类初始登记变更登记 （二）地产权属登记的程序 1、初始登记的程序 2、变更登记的程序,第三节 城市房屋管理,一、城市私房管理 （一）城市居民私房 （二）城市居民私房管理的内容 1、所有权登记 2、买卖管理 3、租赁管理 4、代管制度,（三）私房继承,1、私房继承的条件三个条件 2、私房继承的

16、方式法定继承遗嘱继承遗赠和遗赠扶养协议,二、城市公房管理,（一）城市公房 （二）城市公房管理的内容 1、所有权登记 2、使用管理 3、租赁管理 4、买卖管理 5、修缮管理,第五章 城市房地产开发 法律制度,第一节 城市房地产开发概述 第二节 房地产开发用地 第三节 房地产开发企业 第四节 房地产中介服务,第一节 城市房地产开发概述,一、城市房地产开发概述 （一）房地产开发的概念 （二）房地产开发的特征 二、房地产开发的类别 （一）单项开发、小区开发和成片开发 （二）经营性开发和自用性开发 （三）新城区开发和旧城区拆迁改造,三、房地产开发应注意的 事项,（一）总体效益开发 （二）严格按用途、期限开发 （三）设计、施工规范 （四）居民住宅优惠开发,第二节 房地产开发用地,一、房地产开发用地制度 （一）房地产开发用地的概念 （二）房地产开发用地制度的确立 1、模式的选择完全市场模式非市场模式国家控制的市场模式 2、现行土地制度的形成 3、我国现行土地使用制度的特点,