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1、,鞍山原体育运动中心地块 可行性研究报告,2,本次报告研究思路,第一部分：项目概况第二部分：投资环境分析第三部分：项目发展设想第四部分：经济测算与可行性分析,项目隶属于铁东区，为原始“富人区”,铁西区,铁东区,千山区,温泉区,风景区,高新区,立山区,鞍山原始老区为： 铁西区、铁东区 百姓区：铁西区因为紧邻鞍钢园区，污染比较严重，在过去一直是基层鞍钢工人及普通百姓的居住地 富人区；而铁东区则是传统的富人区。火车站及客运站位于铁东区内，两大商区均位于铁东区 景子街商圈：传统的商圈“景子街”位于铁东区靠近站前。 站前商圈：火车站周边为站前商圈，新建的乐都汇集休闲及购物为一体，吸引西面八方的鞍山人。,
2、传统 商圈,火车站 客运站,3,4,项目西侧紧邻主干道“建国南路”，城市优势资源集中，地段城市价值明显,项目周边医疗、教育、金融等城市配套资源丰富 医疗：鞍山骨伤医院，长甸医院 教育：31中、华育学校，第一幼儿园，西长甸小学，四方台小学； 购物：长大商贸城，花鸟鱼市 金融：农业银行，邮政储蓄； 加油站：项目南侧及西侧各有加油站,地块西侧紧邻城市主干道建国南路，交通便利，距离火车站2.3公里，车程5分钟。 公交车： 地块西侧公交车232,104、214,13路。 地块南侧公交车：232,40路,2.3公里,13，104 214,232,5,项目基地现状及经济技术指标,西边界：建国南路，之前以汽车
3、配件及机修为主的工厂,北边界：真理街，老小区，楼龄大概在12年左右，均为多层,南边界：康宁街，有老的汽车运输公司,东边界：山南街，有一个老实高档小区，新华园，多层,鞍钢运输公司,新华园,地块正在拆扒中，且地块西侧沿主干道建国南路也正在拆扒中（以前为汽配集散地）,拆扒中,拆扒中,6,项目基地未来规划：老城区向南扩展,2.3公里,站前 商圈,景子街 商圈,万科金色家园欧萨家园住宅小区,鞍山政府规划 鞍山主城区向南扩展，本案正处于解放立交桥下桥口，距离站前商圈仅2.3公里，站前有乐都汇，是综合性的现代MALL，提升了鞍山商业的整体水平，也为鞍山向南扩展提供了有利条件 且现在本案西侧紧邻建设大道也在拆
4、迁中，可见政府打造铁东区的力度家居项目周边多为老旧小区，新项目较少，品牌开发商仅有万科的金色家园，2年前就已经清盘，现在没有房源， 万科旁边有欧萨家园及金色家园，均是本地开发，园区没有成规模，且均为高层,金色年华,乐都汇,大干100天确保腾净地,7,项目现状：东北角为幼儿园及家属楼不属于地块部分，地块正在拆扒中,占地：101171 容积率：=25%,商业建面：=85000 （其中酒店3万，5个公共场馆2.5万，政府办公用房3万）,8,项目本体资源评价,项目距离烈士山公园步行距离15分钟,周边城市配套齐全，邻城市主干道，交通便利。,本项目暂定总建面10万，在鞍山属大规模房地产开发项目。,规模因素
5、,景观资源,配套资源,项目位于城市意向区，地段价值较高。,地理位置,9,本次报告研究思路,第一部分：项目概况第二部分：投资环境分析第三部分：项目发展设想第四部分：经济测算与可行性分析,10,投资环境分析,城市宏观背景,房地产宏观市场研究,房地产微观市场研究,11,鞍山辽宁省第3大城市，是东北地区最大的钢铁工业城市，总人口146万。,鞍山辽东半岛中部，鞍山市位于辽宁省中部，市中心距沈阳89公里；东距本溪96公里；南距大连308公里；西南距营口120公里；西距盘锦103公里。,市区人口：鞍山市区人口约146万人，其中铁东区约有48.8万人，大约16万户立山区约有42.5万人，大约15万户铁西区约有
6、29.3万人，大约11万户千山区约有25.5万人，大约9万户,12,铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口 实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。提升商业规模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。 铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境； 立山：全力发展“房地产 实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行商业开发；基本完成村
7、屯改造，实现居民进小区目标； 千山：建成商贸物流和高标准住宅区 以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区；将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓好“一城四星”城镇建设；,鞍山分为四大主城区：铁东，铁西，立山区，千山区，其中铁东区是鞍山市的形象窗口,13,消费 “购买力”全省排第三 前三季度，鞍山社会消费品零售总额实现517.5亿元，增长15.9%。虽然市民消费热情相比上半年有所下降，但是在我省消费增速位列第三，仍带头领跑。 值得
8、一提的是，市民对贵重商品的购买力旺盛。金银珠宝类零售额17亿元，增长24.3%。健康休闲消费成为主题。这表明随着城市的发展及生活水平的提升，鞍山人更加注重生活品质感,2012年，前三季度，我国GDP增速7.7%创出近两年新低。在这样的经济形势下，前三季度，鞍山GDP1959亿元，增长9.3%，增速与全省持平，且高于国家1.6个百分点。,鞍山GDP一直处于平稳上升状态，在今年全国GDP增速降低的情势下，前3季度，鞍山GDP增速高于全国；消费能力也随之提升，鞍山人更加注重品质生活。,14,近年来鞍山人均可支配收入稳步上升，2012年更是超过2万元大关,消费能力大增,国家统计局鞍山数据显示，2011
9、年我市城镇居民人均可支配收入21297.1元，市民“腰包”年入首次破2万元，同比增长15.6%。市民“腰包”变鼓，消费“底气”自然增加.,15,投资环境分析,城市宏观背景,房地产宏观市场研究,房地产微观市场研究,16,从2009年开始，鞍山房地产进入千亿以上投资额状态，且固定资产投资有较快的增长。 进入2012年，前3季度总投资额就已经超过2011年全年投资额， 其中，农村投资183.9亿元，增长125.9%；城镇投资1199.2亿元，增长19.2%。,鞍山固定资产投资的稳步增长，预示着鞍山将进入以房地产为新型支柱经济产业的发展模式,鞍山房地产业将进入高速发展状态，以房地产业带动其他产业经济快
10、速发展将成为鞍山经济发展的新模式。也预示着鞍山规模性大盘将在鞍山占领一席之地,17,2012年鞍山市城镇居民人均可支配收入首次超过2万元，而目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍， 按照次计算，月收入1800元的鞍山普通市民，可接受的房价区间在 5400元/10000元/，所以现在鞍山的房价在合理的空间内，且有很大攀升空间。,4800,假设： 按照2011年商品房价格增长率计算，2012年商品房均价为4800元/,随着鞍山人均可支配收入逐年递增幅度巨大，市民可接受的房价均值在5400元以上，远超于现今的房价4800元/，鞍山房价未来升值潜力巨大。,18,2011年鞍山
11、楼市进入深度调整期，虽然市场持续放量，客户刚性需求不减，但是政策不确定性会对市场产生一定影响，全年销售面积比2010年增加9.6%，销售金额增加25%，2012年鞍山市场依旧处于震荡上升状态，整体保持稳定发展趋势。,延续11年的政策调整，2012年鞍山前3季度成交量上涨幅度不温不火，为14%，整体发展趋势稳定,前3季度实际成交均价为4188元/，同去年持平，未来上升空间巨大,19,2011年，在整个鞍山市的楼盘市场上，楼市新品的总量远远超过去年，而且外埠企业开发的住宅产品为主，本地为辅。在楼市中知名品牌越来越多，推广活动和营销手段也花样百出。 从楼盘的整体户型看，有低于50平方米的小户型，也有
12、超过150平方米的大户型。大部分新上市的楼盘集中在湖南、营城子、高新区、万水河四个地方，行成楼市的新四大板块，在四大板块中，部分楼盘多层商品房基本售罄，改推小高和高层住宅。 除了四大板块外，铁西地区以兴盛路、永乐公园为主的楼盘增量不大，站前商业繁华地段，新开发楼盘不多，房屋存量有限。,4大板块主推高层洋房,20,宏观市场研究结论,今年，鞍山人均可支配收入突破2万元，这一数字的凸显，也预示着鞍山房地产市场的推进带动下游企业的生长空间，从而提升了鞍山百姓的可支配收入，给经济带来良性循环。2012年延续了11年的政策调整，鞍山前3季度的成交量不温不火，整体发展趋势稳定。2011年，在整个鞍山市的楼盘
13、市场上，楼市新品的总量远远超过去年，而且外埠企业开发的住宅产品为主，本地为辅。在楼市中知名品牌越来越多，推广活动和营销手段也花样百出。,21,房地产微观市场研究,投资环境分析,城市宏观背景,房地产宏观市场研究,胜利北路板块,胜利南路板块,两馆板块,营城子板块,高新区板块,新钢广场板块,永乐板块,23,板块描述：该板块是随着鞍山体育馆、游泳馆建立而兴起的，板块以解放路和山南街交界南向为主，板块近邻铁东区政府，交通便利、医院、学校等各种配套设施齐全。随着商业配套和体育休闲生活设施的进一步到位，未来两馆区域将建设成鞍山市的商务会务中心。集聚文化、商务、休闲、运动场所的两馆地带，未来必将成为钢城副中央
14、生活区。 板块特征： 该板块虽起步较晚，但发展极为迅速，实乃城市明星板块，随着两馆区域地位的提升，未来升值空间巨大。目前区域内品牌开发商万科和鞍山地产龙头大德已经进入。板块内楼盘多为高层住宅。板块内不同路段差别较大，靠近解放路两边楼盘住宅均价大都在5500-7000元/左右，南侧在4200-4600元/左右，主力户型面积80-100两房和105-130三房为主；沿街底商近解放路均价在15000-20000元/，其他路段5000-8000元/。 客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自铁东区，从职业分析，以中等收入阶层为主，比例占60%，企事业中层领导占10%，工薪阶层占30%，以自住型、婚
15、房为主，投资客群比例不大。 代表楼盘：万科金色家园、欧萨家园、大德南郡华府、大德南郡e家、恒治新东方、凯胜凡尔赛等,两馆板块(本案所在)城市明星板块、以其人文、体育、休闲打造城市副中央生活区,24,建筑类别：板块内楼盘建筑类别以高层（17-28层）为主，兼有部分小高层（9-11层）； 均价：板块内楼盘均价两极分化，沿解放路6500元/左右，东亚第一城4500元/左右； 主力户型：以两房两厅一卫和三房两厅一卫为主； 主力面积：两房72-105左右，三房120-140左右； 主力总价：两房35-45万左右/套，三房50-60左右万/套； 物业费：物业费在0.8元/月。,25,板块描述：立山广场属于
16、立山区的核心繁华区，目前华润万家超市、乐购等一系列国内知名大商场在立山广场附近出现。另外2007年胜利路沿线成了鞍山房地产开发的一条“大动脉”，而位于立山区的胜利北路南北贯穿立山广场，且和胜利南路一路相承，延续了中心区的繁华，自然成为立山房地产开发的重点区域。 板块特征：板块内沿着胜利北路开发了剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象等楼盘。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利北路有2-3层裙楼底商。该板块楼盘住宅均价在4000元-4800元/，大部分楼盘均价在4500元/左右，主力户型面积80-100两房两厅一卫；沿街底商均价在7000-9000元/左右。 客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自立山区，比例达70%，另外铁西区占10%，千山、铁东区占10%，外地人占10%；从职业分析，以工薪阶层为主，鞍钢职工60%，在立山工作的有住房公积金的市政人员和公务员占20%（教师、医生、银行小职员、保险人员等），在立山做生意的个体户小老板占10%；购房者以婚房、自住型为主，投资客群不多。 代表楼盘：剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象、马德里、恒大绿洲,
