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1、,鞍山原体育运动中心地块 可行性研究报告,2,本次报告研究思路,第一部分:项目概况第二部分:投资环境分析第三部分:项目发展设想第四部分:经济测算与可行性分析,项目隶属于铁东区,为原始“富人区”,铁西区,铁东区,千山区,温泉区,风景区,高新区,立山区,鞍山原始老区为: 铁西区、铁东区 百姓区:铁西区因为紧邻鞍钢园区,污染比较严重,在过去一直是基层鞍钢工人及普通百姓的居住地 富人区;而铁东区则是传统的富人区。火车站及客运站位于铁东区内,两大商区均位于铁东区 景子街商圈:传统的商圈“景子街”位于铁东区靠近站前。 站前商圈:火车站周边为站前商圈,新建的乐都汇集休闲及购物为一体,吸引西面八方的鞍山人。,
2、传统 商圈,火车站 客运站,3,4,项目西侧紧邻主干道“建国南路”,城市优势资源集中,地段城市价值明显,项目周边医疗、教育、金融等城市配套资源丰富 医疗:鞍山骨伤医院,长甸医院 教育:31中、华育学校,第一幼儿园,西长甸小学,四方台小学; 购物:长大商贸城,花鸟鱼市 金融:农业银行,邮政储蓄; 加油站:项目南侧及西侧各有加油站,地块西侧紧邻城市主干道建国南路,交通便利,距离火车站2.3公里,车程5分钟。 公交车: 地块西侧公交车232,104、214,13路。 地块南侧公交车:232,40路,2.3公里,13,104 214,232,5,项目基地现状及经济技术指标,西边界:建国南路,之前以汽车
3、配件及机修为主的工厂,北边界:真理街,老小区,楼龄大概在12年左右,均为多层,南边界:康宁街,有老的汽车运输公司,东边界:山南街,有一个老实高档小区,新华园,多层,鞍钢运输公司,新华园,地块正在拆扒中,且地块西侧沿主干道建国南路也正在拆扒中(以前为汽配集散地),拆扒中,拆扒中,6,项目基地未来规划:老城区向南扩展,2.3公里,站前 商圈,景子街 商圈,万科金色家园欧萨家园住宅小区,鞍山政府规划 鞍山主城区向南扩展,本案正处于解放立交桥下桥口,距离站前商圈仅2.3公里,站前有乐都汇,是综合性的现代MALL,提升了鞍山商业的整体水平,也为鞍山向南扩展提供了有利条件 且现在本案西侧紧邻建设大道也在拆
4、迁中,可见政府打造铁东区的力度家居项目周边多为老旧小区,新项目较少,品牌开发商仅有万科的金色家园,2年前就已经清盘,现在没有房源, 万科旁边有欧萨家园及金色家园,均是本地开发,园区没有成规模,且均为高层,金色年华,乐都汇,大干100天确保腾净地,7,项目现状:东北角为幼儿园及家属楼不属于地块部分,地块正在拆扒中,占地:101171 容积率:=25%,商业建面:=85000 (其中酒店3万,5个公共场馆2.5万,政府办公用房3万),8,项目本体资源评价,项目距离烈士山公园步行距离15分钟,周边城市配套齐全,邻城市主干道,交通便利。,本项目暂定总建面10万,在鞍山属大规模房地产开发项目。,规模因素
5、,景观资源,配套资源,项目位于城市意向区,地段价值较高。,地理位置,9,本次报告研究思路,第一部分:项目概况第二部分:投资环境分析第三部分:项目发展设想第四部分:经济测算与可行性分析,10,投资环境分析,城市宏观背景,房地产宏观市场研究,房地产微观市场研究,11,鞍山辽宁省第3大城市,是东北地区最大的钢铁工业城市,总人口146万。,鞍山辽东半岛中部,鞍山市位于辽宁省中部,市中心距沈阳89公里;东距本溪96公里;南距大连308公里;西南距营口120公里;西距盘锦103公里。,市区人口:鞍山市区人口约146万人,其中铁东区约有48.8万人,大约16万户立山区约有42.5万人,大约15万户铁西区约有
6、29.3万人,大约11万户千山区约有25.5万人,大约9万户,12,铁东:进一步完善作为鞍山市的形象窗口 实施亮化工程,改造绿化设施,扩大绿化面积。提升商业规模和层次,全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。 铁西:产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业,提高钢铁企业精深加工能力,继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场,不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系,改善居住区的人居环境; 立山:全力发展“房地产 实施危旧房改造,推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作,回迁房建设,土地进行商业开发;基本完成村
7、屯改造,实现居民进小区目标; 千山:建成商贸物流和高标准住宅区 以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造,将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区;将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区;将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区;以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机,抓好“一城四星”城镇建设;,鞍山分为四大主城区:铁东,铁西,立山区,千山区,其中铁东区是鞍山市的形象窗口,13,消费 “购买力”全省排第三 前三季度,鞍山社会消费品零售总额实现517.5亿元,增长15.9%。虽然市民消费热情相比上半年有所下降,但是在我省消费增速位列第三,仍带头领跑。 值得
8、一提的是,市民对贵重商品的购买力旺盛。金银珠宝类零售额17亿元,增长24.3%。健康休闲消费成为主题。这表明随着城市的发展及生活水平的提升,鞍山人更加注重生活品质感,2012年,前三季度,我国GDP增速7.7%创出近两年新低。在这样的经济形势下,前三季度,鞍山GDP1959亿元,增长9.3%,增速与全省持平,且高于国家1.6个百分点。,鞍山GDP一直处于平稳上升状态,在今年全国GDP增速降低的情势下,前3季度,鞍山GDP增速高于全国;消费能力也随之提升,鞍山人更加注重品质生活。,14,近年来鞍山人均可支配收入稳步上升,2012年更是超过2万元大关,消费能力大增,国家统计局鞍山数据显示,2011
9、年我市城镇居民人均可支配收入21297.1元,市民“腰包”年入首次破2万元,同比增长15.6%。市民“腰包”变鼓,消费“底气”自然增加.,15,投资环境分析,城市宏观背景,房地产宏观市场研究,房地产微观市场研究,16,从2009年开始,鞍山房地产进入千亿以上投资额状态,且固定资产投资有较快的增长。 进入2012年,前3季度总投资额就已经超过2011年全年投资额, 其中,农村投资183.9亿元,增长125.9%;城镇投资1199.2亿元,增长19.2%。,鞍山固定资产投资的稳步增长,预示着鞍山将进入以房地产为新型支柱经济产业的发展模式,鞍山房地产业将进入高速发展状态,以房地产业带动其他产业经济快
10、速发展将成为鞍山经济发展的新模式。也预示着鞍山规模性大盘将在鞍山占领一席之地,17,2012年鞍山市城镇居民人均可支配收入首次超过2万元,而目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍, 按照次计算,月收入1800元的鞍山普通市民,可接受的房价区间在 5400元/10000元/,所以现在鞍山的房价在合理的空间内,且有很大攀升空间。,4800,假设: 按照2011年商品房价格增长率计算,2012年商品房均价为4800元/,随着鞍山人均可支配收入逐年递增幅度巨大,市民可接受的房价均值在5400元以上,远超于现今的房价4800元/,鞍山房价未来升值潜力巨大。,18,2011年鞍山
11、楼市进入深度调整期,虽然市场持续放量,客户刚性需求不减,但是政策不确定性会对市场产生一定影响,全年销售面积比2010年增加9.6%,销售金额增加25%,2012年鞍山市场依旧处于震荡上升状态,整体保持稳定发展趋势。,延续11年的政策调整,2012年鞍山前3季度成交量上涨幅度不温不火,为14%,整体发展趋势稳定,前3季度实际成交均价为4188元/,同去年持平,未来上升空间巨大,19,2011年,在整个鞍山市的楼盘市场上,楼市新品的总量远远超过去年,而且外埠企业开发的住宅产品为主,本地为辅。在楼市中知名品牌越来越多,推广活动和营销手段也花样百出。 从楼盘的整体户型看,有低于50平方米的小户型,也有
12、超过150平方米的大户型。大部分新上市的楼盘集中在湖南、营城子、高新区、万水河四个地方,行成楼市的新四大板块,在四大板块中,部分楼盘多层商品房基本售罄,改推小高和高层住宅。 除了四大板块外,铁西地区以兴盛路、永乐公园为主的楼盘增量不大,站前商业繁华地段,新开发楼盘不多,房屋存量有限。,4大板块主推高层洋房,20,宏观市场研究结论,今年,鞍山人均可支配收入突破2万元,这一数字的凸显,也预示着鞍山房地产市场的推进带动下游企业的生长空间,从而提升了鞍山百姓的可支配收入,给经济带来良性循环。2012年延续了11年的政策调整,鞍山前3季度的成交量不温不火,整体发展趋势稳定。2011年,在整个鞍山市的楼盘
13、市场上,楼市新品的总量远远超过去年,而且外埠企业开发的住宅产品为主,本地为辅。在楼市中知名品牌越来越多,推广活动和营销手段也花样百出。,21,房地产微观市场研究,投资环境分析,城市宏观背景,房地产宏观市场研究,胜利北路板块,胜利南路板块,两馆板块,营城子板块,高新区板块,新钢广场板块,永乐板块,23,板块描述:该板块是随着鞍山体育馆、游泳馆建立而兴起的,板块以解放路和山南街交界南向为主,板块近邻铁东区政府,交通便利、医院、学校等各种配套设施齐全。随着商业配套和体育休闲生活设施的进一步到位,未来两馆区域将建设成鞍山市的商务会务中心。集聚文化、商务、休闲、运动场所的两馆地带,未来必将成为钢城副中央
14、生活区。 板块特征: 该板块虽起步较晚,但发展极为迅速,实乃城市明星板块,随着两馆区域地位的提升,未来升值空间巨大。目前区域内品牌开发商万科和鞍山地产龙头大德已经进入。板块内楼盘多为高层住宅。板块内不同路段差别较大,靠近解放路两边楼盘住宅均价大都在5500-7000元/左右,南侧在4200-4600元/左右,主力户型面积80-100两房和105-130三房为主;沿街底商近解放路均价在15000-20000元/,其他路段5000-8000元/。 客源分析:从区域分析,板块内楼盘客源主要来自铁东区,从职业分析,以中等收入阶层为主,比例占60%,企事业中层领导占10%,工薪阶层占30%,以自住型、婚
15、房为主,投资客群比例不大。 代表楼盘:万科金色家园、欧萨家园、大德南郡华府、大德南郡e家、恒治新东方、凯胜凡尔赛等,两馆板块(本案所在)城市明星板块、以其人文、体育、休闲打造城市副中央生活区,24,建筑类别:板块内楼盘建筑类别以高层(17-28层)为主,兼有部分小高层(9-11层); 均价:板块内楼盘均价两极分化,沿解放路6500元/左右,东亚第一城4500元/左右; 主力户型:以两房两厅一卫和三房两厅一卫为主; 主力面积:两房72-105左右,三房120-140左右; 主力总价:两房35-45万左右/套,三房50-60左右万/套; 物业费:物业费在0.8元/月。,25,板块描述:立山广场属于
16、立山区的核心繁华区,目前华润万家超市、乐购等一系列国内知名大商场在立山广场附近出现。另外2007年胜利路沿线成了鞍山房地产开发的一条“大动脉”,而位于立山区的胜利北路南北贯穿立山广场,且和胜利南路一路相承,延续了中心区的繁华,自然成为立山房地产开发的重点区域。 板块特征:板块内沿着胜利北路开发了剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象等楼盘。板块内楼盘多为高层住宅,且沿胜利北路有2-3层裙楼底商。该板块楼盘住宅均价在4000元-4800元/,大部分楼盘均价在4500元/左右,主力户型面积80-100两房两厅一卫;沿街底商均价在7000-9000元/左右。 客源分析:从区域分析,板块内楼盘客源主要来自立山区,比例达70%,另外铁西区占10%,千山、铁东区占10%,外地人占10%;从职业分析,以工薪阶层为主,鞍钢职工60%,在立山工作的有住房公积金的市政人员和公务员占20%(教师、医生、银行小职员、保险人员等),在立山做生意的个体户小老板占10%;购房者以婚房、自住型为主,投资客群不多。 代表楼盘:剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象、马德里、恒大绿洲,