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1、BEST GO百得购项目商业规划书,康王城策划部 08年9月,一. 关于BEST GO百得购项目思路可行性的简析,通过了解，投资方将在康王城后四区建立BEST GO百得购项目。这一部分从实际出发，对该项目的思路可行性作出论证。,http:/ 核心概念二：潮流精品 核心概念三：批零兼营 核心概念四：地铁概念,通过对项目思路四个核心概念的逐一分析讨论，来简析项目操作的可行性。,核心概念一：女性化,“她时代”已经到来,在美国方言学会举行的一次有趣的“世纪之字”评选活动中，结果出人意料：“她”以绝对优势战胜“科学”等候选字，成为“21世纪最重要的一个字”。 随着女性在社会地位和经济实力上的不断提高，对
2、女性品牌消费的需求在不断变化和升级，造就了市场潜力巨大的女性消费市场，“她时代”已经悄然带来在“她时代”，“以男性为主的消费主义正在转变为以女性为中心的消费主义。”大量女性杂志、女性畅销书、女性网站、乃至女性电视频道已经或将要大张旗鼓地占据市场，这是谁也不能忽略的事实。“为她服务”已成为服务行业目前流行的经营策略。,女性消费市场潜力巨大,女性是家庭消费的主要决策者，是家庭消费结构、消费方式的主要影响者，也是家庭消费品购买和消费行为的主要实施者。 在消费市场日益成熟的今天，女性逐渐占据了消费市场的绝对统治地位。女性每年的消费额是男性的7倍，女性消费成为市场上一个新的经济增长点。随着女性收入的增加
3、和地位的提高，女性消费品市场将呈现大幅度增长，女性消费市场的潜力巨大，前景广阔。,康王路商圈女性商业氛围,从上下九步行街、恒宝广场、新光百货、康王城一路走来，我们发现这里大部分的消费者都是女性，女性成为康王路商圈消费的主力军。,BEST GO百得购项目立足女性市场大有可为！,核心概念二：潮流精品,新一代的个性消费,与发达国家相比，中国的消费群体显得更为年轻， 1978后，出生于婴儿潮时期的年轻一代较之父辈拥有更为稳定与良好的经济状况，完全不同的是，他们的消费观念也显得更为积极。城市白领阶层的收入在逐年稳步增长，这一群人似乎很少考虑存款，正当大多数谨慎的上一代人还坚持将收入的40%作为存款时，消
4、费的主力军已由新一代的年轻人来充当。根据近期一次盖乐普调查显示，在过去10年中，中国的工薪族对于个人幸福和自我满足的追求更甚于发财致富。越来越多的年轻人正在通过各种品牌来表达“自我”的与众不同，展示个性的张扬。,与前三区的呼应及错位经营,潮流精品的主力消费人群为20-30岁的潮流女性白领，相对于15-25周岁学生，她们对商品的质量和品牌要求更高，也具备更强的消费实力。康王城周边有金华小区、万科金色康苑、兰亭西津、西关新寓、嘉禾苑、新光城市广场等大型商住区，区域内不乏20-30周岁的年轻潮流女性白领。而康王城毗邻地铁1号线的优势地理位置，能有效将这群人聚集到康王城来。但是康王城前三区商铺所经营的
5、潮流商品，普遍品牌知名度和质量都不高，很难满足这部分消费人群的需求，在消费者资源上是很大的浪费。BEST GO百得购项目的建立将与康王城前三区形成呼应，而在商品质量和品牌上又与康王城前三区形成差异，这样的错位经营更能够吸引年龄在20-30岁的潮流女性白领，有效利用她们的消费力。,BEST GO百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源,核心概念三：批零兼营,商圈固有批发形态提供了先天优势,大面积商场形成规模效应,BEST GO项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出,BEST GO百得购时尚精品城所在的康王城负一层，总面积超过13000平方米，按平均每个商户50平米（算公摊面积）来算，招
6、商完成后将有260个左右专业精品商户入驻，将形成一个规模化的专业精品市场，对聚集商流、人流都非常有利。,BEST GO百得购时尚精品城位于康王城后四区，地处康王路商业圈北端，康王商业城前三区、上下九步行街、荔湾广场、赛博数码生活广场、恒宝广场等商业中心的精品商家成为BEST GO百得购时尚精品城的首要辐射对象。商圈内已形成的人流，为BEST GO百得购时尚精品城的零售商业提供了现成的消费者。而荔湾广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等批发业态的存在，但是又没有专业的精品批发类别，使BEST GO百得购时尚精品城这个专业精品批发市场在康王路商圈出现成为大势
7、所趋，理所当然。,房地产E网,核心概念四：地铁概念,地铁成为周边居民与上班族的聚集地,地铁带来庞大的区域外人流,根据调查，康王路商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。地铁成为商圈周边居民与上班族的聚集地。由于临近地铁，并连接地铁与周边多个写字楼和住宅小区，康王城内能保证稳定的人流量，据统计，康王城日平均人流量超过3万人。BEST GO落户康王城后四区，将有效利用区域内人流形成消费，并借助这些人的口碑力量，让品牌得到广泛传播。,“坐上地铁，走遍广州”这句流传甚广的顺口溜非常直接地表现了地铁给市民们带来
8、的便利。由于临近地铁，来BEST GO逛街就非常方便。一旦BEST GO在广州消费群中具有一定的知名度以及很好的美誉度后，地铁将为项目带来庞大的区域外人流，对项目的经营及品牌形成很好的良性循环，使项目在不知不觉中得到最大化的推广。,毗邻地铁的优势，使BEST GO的项目推广相对更加容易,结论,BEST GO百得购项目抓住女性化、潮流精品、批零兼营、地铁概念这四个核心概念，是立足于项目自身优势，并且符合现代消费潮流趋势的，是切实可行的。,二. BEST GO百得购项目分析,对BEST GO百得购项目所处的区位、商圈情况，以及竞争情况、自身的SWOT进行分析。,项目区位,天河城商圈,江南西商圈,英
9、雄广 场商圈,北京路商圈,康王路商圈,环市路商圈,项目区位,项目位于康王路商圈北端,商圈分析,康王路商圈概况荔湾区俗称“西关”，是最具广州民俗风情的地区，也是广州传统的商业区，广州素有“东山少爷，西关小姐”之说。康王路位于荔湾区的中心，北起东风西路，南接人民桥，全长2.8公里，路宽40米，双向八车道，是荔湾区的南北向主干道。荔湾区商业基本围绕康王路沿路及通过康王路四个重要节点（陈家祠地铁站、康王中路工艺街玉器街、下九路步行街、沙面、西堤）向东西两个方向放射分布。整条康王路及围绕其四个重要节点产生的商业，统称“康王路商圈”，康王路商圈基本代表了荔湾区的商业情况。,http:/ A、陈家祠地铁站：
10、主要物业有：陈家祠、康王商业城、世纪广场、新光城市广场、西门口广场、富力儿童用品商城、东浚荔景苑万佳百货等。 B、康王中路工艺街、玉器街： 主要物业有：惠城花园玉器城、源胜工艺玉器街等。 C、下九路步行街：主要物业有：荔湾广场、名汇商城、赛博数码生活广场、华林寺、恒宝广场、华林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等。 D、沙面、西堤：主要物业有：白天鹅宾馆、沙面公园、沙面西餐走廊、文化公园、水蛇村、南方大厦、爱群大厦、广州电影院、清平路药材批发中心等。,东风西至中山七路路段为康王北路，长700米 中山七路至长寿路路段为康王中路，长1000米 长寿路至六二三路路段为
11、康王南路，长1100米,商圈分析,康王路商圈总体情况一览表,康王路商圈范围占荔湾区总面积的1/3有多，同时也是荔湾区居民密集区，本地人占80以上，是广州最本地化的老城区。通勤人口大多从事商业。,商圈分析,康王路商圈交通状况一览表,康王路商圈公交车线路较密集，主要集中在六二三路、中山路、康王路、而长寿路、十八甫路等由于是单行线，公交线路较少。区域内除康王路较宽外，其他路段较窄，而停车场较少，自驾车不方便。所以，到商圈消费的人群基本以公交车为主，地铁为辅，而本区居民则喜欢步行。,商圈分析,http:/ 商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80万平方米。 商圈
12、交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。 商圈功能定位：观光旅游、商业贸易、休闲购物。 商圈形象：西关文化、旅游商业、市民消费、岭南风情。 消费者特征：年龄：1625岁，4560岁；职业：学生及工薪阶层、荔湾区个体户、部分年轻白领；区域：以主次排序：荔湾区、越秀区、海珠区西北部、南海黄歧、广州其他区域、珠三角、港澳及华侨、省外。 商业气氛南浓北淡。主要是南段有西堤、沙面及上下九步行街等成熟商圈带动，而北段由于开通时间较短，且商业分布零散，未能产生集聚效应。其中主要物业：康王商业城、新光城市广场、世纪广场等,从总体上看，康王路商圈的商业环境相对较好，有稳定的消费群、便利的交通、成熟的商业氛围、独
13、特的文化定位。这样的环境比较利于项目的发展。而价格实惠、款式时尚的商品比较受本商圈消费人群的青睐。,商圈分析,项目规模,BEST GO百得购项目位于康王城负一层，总面积约24000平米。,按照商业地产运作的规律：项目的规模大小与业态有较大的关系。 15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例； 5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例； 5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。,由于BEST GO百得购项目体量相对较小，项目将以特色经营的批零业态为主，餐饮、休闲业态仅非常小的比例。,分布情况 周边商业项目分布相对零散，各商业项目之间都有一定的距离；
14、商业项目规模都比较小，大部分是群楼底商发展起来，对外辐射能力有限，如环球广场、荔景商场等； 经营情况 都是社区型商业项目，主要经营大型餐饮、超市、康体美容、日常生活用品等，为附近的老城区居民提供生活配套服务或日常生活消费； 难以吸引跨区消费群体，目前宣传推广最多的新光城市广场和新大新，新光的宣传效果比较理想； 由于有巨大的固定居民作支撑，因此区域商业的发展一直处于比较温和的状态。,市场竞争,市场竞争,项目概况 位于康王中路，距离康王城100米，商业经营面积5万，分北区和南区两部分； 定位为广州西城区中高档次的现代区域型时尚休闲购物中心，为西城区居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域型
15、购物中心，引导西城区的时尚消费潮流； 经营时间不够3年，目前主要经营业态有大型超市、时尚百货、大型电器卖场、大型娱乐餐饮等； 目标消费人群在18-40岁之间的，主要面对区域内的高消费居民。,新光城市广场,功能分布,新光城市广场,北区,南区,市场竞争,经营情况 每日客流量在2-3万，与康王城相当； 家乐福超市的人流占主要部分，新光百货的人流相对较少，其经营情况也很一般； 超市的主要客流以荔湾和芳村居民为主，新光百货则以消费力比较强的年轻女性为主，尤其是居住在周边的年轻白领； 在经营稳定下来后，百货的招商门槛正逐步提高，目前已经只有国际品牌或国内大品牌才能进驻； 开展VIP会员活动, 巩固固有的客
16、户群体。,新光城市广场,市场竞争,新光城市广场是距BEST GO百得购项目最近的商业项目（马路对面），经营情况也比较理想。BEST GO可以借助其带来的区域外消费群，差异化经营，有效避开竞争，而形成双赢。,SWOT分析模型,1）交通优势：BEST GO百得购项目位于康王城后四区，地铁，多路直达公交车为区域外消费者前来购物提供了交通的便利。 2）低租金、低经营成本：相对周边其他项目的商铺来看，BEST GO百得购项目所提供的商铺租金相对便宜很多，对商户来说可以有效地降低他们的经营成本。 3）康王城知名度：经过6年的经营，已经让BEST GO百得购项目所在地康王城在周边居民中有了一定的知名度。经过对周边居民及康王城商户的调查，很多人认为康王城拥有很好的地段，认为只要能有特色经营和良好的管理，就可以聚集到人气。 4）人群优势康王城连通周边多个住宅小区、写字楼和陈家祠地铁站C出口，相对于马路上，康王城步行环境比较好，康王城主通道是许多居民和上班族出门或上班的必经之地，这为项目保证了人流量。项目只需要用特色的经营和完善的服务来吸引更多的驻足率就可以了。,
