2011指数战略合作产品12.02

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1、1,2010中国房地产市场形势分析及2011展望,中国指数研究院 中国房地产指数系统,2,1、中国房地产企业应该关注什么？,政策：变化影响走势,土地政策 税费政策(增值税、契税) 货币政策(利率、信贷、存款准备金率等) 保障房政策 预售政策 ,市场：量价势,全国市场 城市市场(北京、上海等) 区域市场(区县、环线、板块等) ,自身：业绩地位格局,地域细分,土地市场 新房市场（普通住宅、别墅、写字楼、商铺） 二手房市场 ,市场细分,销售业绩 行业地位 相对竞争优势/劣势 竞争对手动态 ,企业层面,销售业绩 市场地位 相对竞争优势/劣势 竞争对手动态 ,项目层面,3,2、中国房地产市场动态 (1)

2、最新市场量价走势,2006年至今十大城市住宅均价走势,2006年至今十大城市住宅成交面积走势,2009年至今广州销售套数第一名,2006年全年涨幅 一线：32% 十大：17%,2007年全年涨幅 一线：37% 十大：39%,2008年全年涨幅 一线：-14% 十大：-8%,2009年全年涨幅 一线：60% 十大：47%,2010年1-10月累计 一线：6% 十大：18%,2010年10月环比 一线：10% 十大：5%,2007年全年增幅 一线：-5% 十大：9%,2008年全年增 一线：-41% 十大：-41%,2009年全年涨幅 一线：78% 十大：101%,2010年1-10月累计 一线：

3、-36% 十大：-28%,2010年10月环比 一线：4% 十大：1%,注：十大城市指北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、重庆、苏州、大连，其中前四个为一线城市,4,报告名称,日期,2、中国房地产市场动态 (2)对中国房地产行业走势的判断,在政策不变的条件下，根据房地产业中长期发展动态模型的预测，2010 年房地产市场将呈现“价涨量跌”的局面，全国商品房销售面积下降4.4%，均价上涨3.3%，施工面积增长15.7%。,主要观点,2009年度中国房地产政策评估报告,2010年4月,房地产新政短期内使得需求下降超过30%； 存在业绩压力的上市房地产公司很可能在二三季度适当降价以满足业绩和盈利

4、增长的目标 长期来看，调控政策与市场变化还将持续对决,关于4月份一系列调控政策解析及未来的判断,2010年3月,2010年7月,政策方面：本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性 市场方面：土地供应力度进一步加大，企业拿地机会显现；企业定价更趋理性，以价促量局面逐渐显现,2010 年上半年中国房地产市场总结与展望,2010年10月,政策方面：房价不稳，政策不止 市场方面：短期波动幅度加大，不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著,2010 年前三季度中国房地产市场总结与展望,5,2、中国房地产市场动态 (3)新上市项目：11月新上市项目有所减少，项目销

5、售速度放缓,11月广州新批准上市的住宅项目仅19个，新批面积41.75万平米。新批项目只有少量几个楼盘在11月份入市，如雅居乐剑桥郡、恒大山水城、中海锦榕湾等。不过因受亚运及政策的双重影响，项目新货消化速度明显放缓。,6,2、中国房地产市场动态 (4)百城价格指数：9-11月以涨为主,2010年6-11月百城价格指数,2010年11月百城价格指数 （部分城市，按环比涨跌幅排序）,全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%；十大城市平均价格为15407元/平方米，环比上涨0.41%，连续第二个月涨幅缩小。,7,2、中国房地产市场动态 (4)百城价格指数：各城市涨跌幅最

6、大项目,11月部分城市涨幅最大项目,11月部分城市跌幅最大项目,8,供应：1-11月全国120个城市住宅用地供应面积同比增长45%，其中10月同比下降12%，11月止跌增长10。 需求：1-11月全国120个城市住宅用地成交面积同比增长39%，8、10月同比分别下降17%、18%，11月止跌增长11%。 价格：1-11月全国住宅用地楼面均价相比去年同期均有上涨，10月涨幅缩小至1%，11月反弹至13%。,2、中国房地产市场动态 (5)土地市场：8月以来低位运行，11月有所反弹,9,开发投资：2010年1-10月全国房地产开发投资同比增长36.5%，增速处于历史高位，绝对水平超过去年全年。 新开

7、工和施工：2010年1-10月全国房屋累计新开工面积和施工面积均超过2009年全年，同比增速处于历史高位。 需求：2010年1-10月商品房销售面积和销售额分别同比增长9.1%和17.3%，延续上月反弹态势，但10月单月销售面积环比下降11.2%。,2、中国房地产市场动态 (6)全国市场：投资和开竣工处于历史高位，9-10月需求有所反弹,10,成交：十大城市10月成交量环比涨跌各半，11月下降幅度扩大。 价格：新房价格指数6-8月下跌，9-11月多数上涨。,2、中国房地产市场动态 (7)主要城市：新房市场量跌价升,11,2010年10月多数城市成交量回落。 2010年9-10月多数城市二手房价

8、格小幅上涨。 2010年1-10月多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高。,2、中国房地产市场动态 (8)重点城市二手房：量跌价升,12,万科、恒大10月销售业绩再创新高，1-10月累计销售面积分别为732万平方米和659万平方米。 保利、富力销售业绩有所下降，10月销售额分别为89亿和25亿元，环比分别下降2%和31%。,2、中国房地产市场动态 (9)重点企业：万科、恒大10月销售业绩继续创新高，保利、富力有所下降,13,“六区50城”全方位监测服务,监 测 服 务,服务内容,区域,城市,华北区,东北区,华东区,华南区,华中区,西部区,北京、天津、唐山、包头、太原5个城市,大连、沈阳、哈

9、尔滨、长春4个城市,上海、南京、宁波、苏州、无锡等18个城市,广州、深圳、东莞、佛山等11个城市,西安、重庆、成都、兰州、银川、南充,长沙、武汉、郑州、南昌、宜昌、蚌埠,注：不同城市服务内容有所不同，详情请咨询,14,政策环境监测,解读要点：,中央继续强调加强房地产调控，政策没有任何放松迹象 地方调控细则跟进，限购令措施各地风起云涌 预售资金监督管理办法出台，将有效抑制房价上涨,15,市场动态监测,市 场 监 测,16,竞品动态监测,【重点项目动态】： 竞品项目成交表现一般，个别项目成交不足10套，成交量最高的是价格方面，居礼润园居各竞品首位，成交价格为,17,新开盘项目监测,开盘销售情况：项

10、目于2010年5月18日首次开盘，开盘推出4栋楼，104套房源，共17628平方米，售价 在18000-19000元/平方米。据现场销售人员反映，项目开盘当天，到访的客户中有近2成 的人有意向购房。另外，中国指数研究院通过电话了解得知，截止5月24日，8套复式单位 已全部售馨，三房单位也销售了近4成，销售情况良好。,18,中国房地产政策设计研究组,为了有效评估房地产政策所发挥的市场效应，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理的政策建议，住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建 “中国房地产动态政策设计研究组”。,19,实时政策解读及效果评估,梳理评估我国房地产业中的重大方针政

11、策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响。,2010年上半年政策解读： 以1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月15日出台了的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。 从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。,2010年上半年政策效果评估： 房地产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比下降显著 综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，

12、房价调整已经出现 土地市场价格较09年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不在 房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响,20,运用“中长期发展动态模型” 进行预判,设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律，并对未来房地产市场变化走势进行预判。,中国房地产业中长期发展动态模型,21,内部研讨会,构建政府与开发商交流平台，根据真实有效的数据信息开展专题研讨，完善相关研究成果。,22,专题研究 保障性住房建设研究,表：1998-2010年发布的纲领性保障性住房政策,企业参与保障性住房建设的机遇: （1）项目风

13、险有限，利润尚有保证 （2）目前房地产市场调整是保障性住房建设的好时机。 （3）保障性住房项目较易获得银行等金融机构的支持 （4）便于与政府发展良好的关系,主要城市2008-2009年规划保障房占比,23,专题研究 政策对写字楼及商业地产影响分析,图：2000-2009年北京市GDP总值、第三产业GDP总值及增速,政策对北京写字楼及商业地产市场的影响: （1）经济增长与第三产业比例提升刺激需求增加 （2）国有大型企业继续成为市场需求的主力 （3）楼宇经济优惠政策促进写字楼市场快速发展 （4）热点区域规划成为写字楼与商业地产重大利好 （5）供过于求仍然是2010年市场的主要矛盾,表：2008年底

14、和2009年涉及商业地产的各项关键政策,24,百城典范数字认证,销售表现,产品创新,价值挖掘,市场份额,25,市场份额认证,soho中国有限公司中国指数研究院经过数据信息收集及整理分析，证实SOHO中国有限公司在2004年北京房屋销售额排名第二名、2005年北京房屋销售额排名第一名、2006年北京房屋销售额排名第一名。SOHO 中国有限公司在北京CBD区域内项目实现销售额179.13亿元人民币，占CBD区域市场份额达到38.86%。,26,销售表现认证,永定河孔雀城中国指数研究院经过数据信息收集及整理分析，证实永定河孔雀城在2008年北京别墅销售套数排名第一位、2009年1季度在北京别墅销售套

15、数排名第二位。08、09年1季度孔雀城别墅成交量分别相当于北京别墅市场成交总量30%、29%；成交面积分别相当于北京别墅市场成交总量的19%、18%。,27,产品创新认证,中国城市绿色生态典范楼盘格拉斯小镇格拉斯小镇在亲水性、亲绿性两方面均处于北京别墅样本项目的领先地位。项目水面面积23.3万平方米（北京平均10.2万平方米），水面率为15.2%（北京平均水面率9.65%），绿地面积92万平方米（北京平均21万平方米），绿化率达到60%（北京平均绿化率48.3%）。,28,价值挖掘认证,中国最具投资价值典范楼盘深圳卓越世纪中心世纪中心公寓的税前静态投资回收期约为9.06 年，税后静态投资回收期

16、约为10.22 年。按8%的基准收益率计算，税前动态投资回收期约为11.17 年，税后动态投资回收期约为12.56 年；税前内部收益率为18%，税后内部收益率为15.49%；税前净现值NPV 为954388 元，税后净现值NPV 为704274 元。世纪中心写字楼的税前静态投资回收期约为11.22 年，税后静态投资回收期约为12.13 年。按8%的基准收益率计算，税前动态投资回收期约为14.47 年，税后动态投资回收期约为16.39 年；税前内部收益率为12.85%，税后内部收益率为10.82%；税前净现值NPV 为3461985 元，税后净现值NPV 为1967051 元。,29,数字认证成果应用,权威成果发布 确立行业地位,持续宣传推广 扩大市场影响,全国发布平台,项目主题活动,网络专题展示,全国路演巡展,主流媒体宣传,定向跟踪传播,30,合作方式,31,谢 谢！,