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1、Make Change With Innovation创造行动变无止境更多免费报告，请关注保利投顾研究院小礼包：保利重磅 2018 年上半年房地产行业研报保利投顾研究院保利旗下专业房地产研究机构致力于房地产研究，系统性剖析市场走势及前沿热点，前瞻性研判行业发展及企业战略。（限时链接链接: https:/ 密码: yrm5 ）Make Change With Innovation现状：我国土地供应弹性各类城市土地供应差异显著：一线供需矛盾突出，二线仍有空间，三四线可迅速放量十九大明确加快建立“房住不炒、租购并举”的住房制度，不同类型城市的市场运行逻辑发生根本性的差异，形成目前一线城市土地供需矛盾
2、突出、二线土地仍有一定增量空间、三四线提供快速放量的趋势。01 Make Change With Innovation备注 ：一线城市，包含北京、上海、广州、深圳；2.二线城市，省会城市、计划单列市；3.其他为三、四线城市01 Make Change With Innovation现状：房地产调控思路转变政府房地产调控思路转变，供应端探索长效机制政府在住房供应的举措不断，决策层对房地产调控思路出现转变：对供需矛盾突出的一二线城市，继续大幅增加纯粹商品房供应，不对结构进行大幅调整，是无法满足各阶层住房需求， “房住不炒”目标无法实现；创多层次住房供应结构和市场是房地产长效机制探索的必经之路。造0
3、1 Make Change With Innovation建立房地产长效机制 调整住房供应结构，探索多层次次“租购并举”住房体系行动变无止境提高重点城市居住用地比例，增加商品房供应量配以需求管制（限购限贷），以此来稳定房地产价格权房、安居住房、封闭运行）+租赁住以前房地产市场调控思路转变Make Change With Innovation 商品房（市场化）+平价住宅（共有产房（租购同权）+保障房（穷人）土地供应调节由数量型（库存低则增加供地）向结构型（增加保障性供应比例）转变资料来源：保利投顾研究院整理现状：房地产供应逻辑转变多层次住房供应变革，多城市率先探索无独有偶，去年及今年一线城市及部
4、分二线城市公布的土地出让规划中，均体现出加快构建“房住不炒、租购并举、多主体供应”的住房制度，租赁住房、安居房占比之大将直接倒逼房企转型，房企运营能力提升迫在眉睫。图：部分城市中长期供应结构规划情况01 Make Change With Innovation行动100%变 80% 无 60% 止境40%20% 0%租赁用地 商品房用地 人才住房、安居房数据来源：保利投顾研究院整理在当前”房住不炒”的房地产调控目标下，一线城市率先进行供应端结构性变革；创未来，不同类型城市，市场运行逻辑将存在根本性的差异！中国住房市场将走向何方？以下三个事件或许能有所启示：造租赁用地商品房用地人才住房、安居房北京
5、上海深圳广州天津合肥30%30.9%20%33.5%3.1%6.5Make Change With Innovation行动变1、1998 年房改经验无2、深圳“二次房改”重构住房供应体系 3、北京共有产权房先行实践供应端变革Make Change With Innovation02 1998 年房改经验：供应体系建设设想98 年房改先行经验：划拨供应及价格管制下供应经适房1998 年房改提出：建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。其中经济适用房的划拨供应方式以及对价格的管制引人关注。创表：1998 年房改住房供应体系建设设想Make Change
6、With Innovation造行动变无止境住房类型供应主体供应对象供应方式面积价格商品房开发商高收人家庭出让方式供应无限制市场价经济适用房开发商地方政府中低收人家庭*划拨方式供应，年度供地计划内单列并确保优先供应60左右开发商建设的按照利润率按不高于%3核定；地方政府直接建设的按成本价销售，不得有利润。廉租住房政府/企事业单位最低收入家庭划拨方式供应，存量改造不超过50只租不售，地方政府定价满足最低收入家庭的经济承受能力备注：保利投顾研究院整理。*中低收人家庭评定根据年收入、总资产、户籍年限、人均住房面积挂钩，部分城市对年龄也有限制02 1998 年房改经验：经适房无法发展的原因各方激励不足
7、造成商品房反客为主，经适房发展停滞不前由于收入和利润的限制，地方政府供给经济适用房激励不足，开发商建设经济适用房动力不足，从而造成商品房反客为主的现状，另一面则是经济适用房发展规模相对停滞，并未能满足中低收入家庭的需求。03 深圳“二次房改”Make Change With Innovation创图：地方政府/开发参与经济适用房供应动力不足100,000造行动变无止境经济适用房商品房地方政府开发商不得有利润卖地收入%3利润率市场价格-成本10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0000 图：经济适用房与商品房销售规模（万）1997
8、1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 商品房销售面积:住宅:经济适用房屋(左轴) 商品房销售面积:住宅（右轴）数据来源：wind，保利投顾研究院整理地方政府供给经济适用房激励不足开发商建设经济适用房动力不足Make Change With Innovation重构住房供应体系：多类型住房定比供应定比供应多层次住房，细化安排供应参数深圳住房供应变革，首先将供应结构设定为“4:2:2:2” ，即 40%商品房、20%人才住房、20%安居房、20%租赁住房，将住房需求划分为 4 类，对供应形式、供应对象、供应
9、价格等方面均作了细化安排。创表：深圳住房实物供应类型一览表图：2018-2035 深圳各类住房规划（万套）造人才住房、安居型住房和公共租赁住房商品住房03 深圳“二次房改”Make Change With Innovation第一阶段（近期） 第二阶段（中期） 第三阶段（远期） 2018-2020 年2021-2025 年2026-2035 年行动变无止境住房类型供应比例供应形式供应对象面积标准价格市场商品住房40%可租可售符合条件的各类居民以中小户型 为主继续实施宏观调控政策性 支持住房人才住房20%左右可租可售件的各类人才条符合建面小于90 为主租售价格为市价 60%左右安居型 商品房%2
10、0左右可租可售， 以售为主符合收入财产限额标准 等条件的户籍居民建面小于70 为主租售价格为市价 50%左右公共租赁住房%20左右只租不售符合条件的户籍中低收 入居民，为社会提供基 本公共服务的相关行业 人员、先进制造业职工 等群体建面30-60 为主租金为市场租金的 30%左右，特困人 员及低保、低保边 缘家庭租金为公共 租赁住房租金10%数据来源：保利投顾研究院整理25255017203303 深圳“二次房改”Make Change With Innovation重构住房供应体系：多主体参与各类住房供应多主体参与各类住房供应，制度保障提高参与积极性深圳房改明确多主体参与制度，开发商可承建商
11、品房及安居型商品房，住房租赁企业、地方政府、人才住房机构均可参与承建保障型住房，同时企事业单位、金融机构、社会组织及社区合作公司可通过不同渠道参与到住房建设当中。创图：深圳各类住房供给参与主体03 深圳“二次房改”Make Change With Innovation造行动变无止境房地产开发企业住房租赁经营机构市、区政府人才住房专营机构社区股份合作公司 和原村民企事业单位各类金融机构社会组织商品房安居型商品房人才住房公共租赁住房供应主体市场化住房保障型住房利用自有用地或自有用房城中村整改直接投资、融资建设筹集公益性质的住房可参与主体资料来源：保利投顾研究院整理04 Make Change Wi
12、th Innovation重构住房供应体系：新型住房市场构建设想探索特定住房上市交易模式，满足限定条件上市仍可享受部分收益人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。创造03 深圳“二次房改”Make Change With Innovation行动变无止境新型 住房 市场 构建 设想安居型商品房人才住房设想：探索先租后购、以租抵购制度，本地工作满一定年限、取得本市户籍可购买设想：对家庭财产及收入限额，不限制户籍，符合并行 市场流转
13、方式：只能向符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。封闭流转期满足 年限可上市交易：符合条件的可进入市场流转，但需向政府缴纳一定比例的增值收益。流转向市场自购房日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年。条件即可购买资料来源：保利投顾研究院整理04 Make Change With Innovation共有产权住房：全国推进情况多地试点共有产权住房，多样化探索因城施政14 年起北京、上海率先探索共有产权住房，已取得部分实质性进展。近两年多地陆续开启试点的城市已达 9 个，各城市在供应、配售等政策略有不同，积极探索因城施政。03 深圳“二次房改”Make Change Wi
14、th Innovation04 Make Change With Innovation共有产权住房：北京顶层设计及政策执行经验规范化顶层设计多方位保障共有产权住房入市，提高参与方积极性北京共有产权市场制度设计上已较为完善， “土地供应建设配售使用退出“的市场全链条均设有配套机制，以便确保共有产权项目的顺利入市。其中，土地供应同样采取“招拍挂“方式，而非划拨方式，地方政府供应积极性得以提升；共有产权住房亦可抵押融资，禁售期后可流动，这明确共有产权住房的产权价值。创图：北京共有产权住房制度安排造土地出让：可采用“限房价、竞地价” 、 “综合招标”等多种出让方式，2018 年预计供应 200 万，未
15、来五年预计 25 万套供应现有住房转化：自住房转化为共有产权住房；限价房弱销售价格低于市场评估价格 85%，亦需转化为共有产权住房。行动根据北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则进行规划建设，建筑标准、工程质量承诺等。建设以中小面积户型为主（9070 政策） ，要求全装修成品交房并制定详细的装修标准。变无配售工作由各区房管局主持，限定相关购房条件（符合限购条件、单身应满 30 周岁等） ，明确网上申购，摇号配售等程序。Make Change With Innovation止配售优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合限购条件且有所在区稳定工作的非本市境户籍无
16、房家庭（房源应不少于30%） 。价销售价格在限定均价5%。购房人产权份额根据项目销售均价占同地段、同品质商品住房价格的比例确定（土地出让和房屋销售前根据评估确定） ，政府产权份额原则上有项目所在地区级代持机构持有。退出使用 可出租，租金按产权比例进行分配（自住房未满 5 年不可出租） 。设 5 年禁售期，期满可转让，可按评估价在独立共有产权住房市场转让（代持机构享有优先回购权） ，购买者需符合政策条件。个人和代持机构可依法抵押融资，但限定代持机构抵押融资只能专项用于保障性住房和棚改。资料来源：保利投顾研究院根据公开资料整理共有产权住房：北京试点情况多种方式供应共有产权房，17 年大力供地建面 403 万深化住房供给侧结构性改革，完善住房供应体系，北京大力推行共有产权房，满足“夹心层”的购房需求。2017 年北京共推出 38 宗共有产权用地，规划建面约 403 万，是往年供地可建设规模的 3倍。创图：2017 年北京共有产权房
