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1、第四章 市场选择与店址分析,第一节 市场区域和区位选择,一、城市选择 城市的经济发展水平 城市人口及集聚程度 城市的市场机会 城市的投资成本,经济发展与零售业态发展的关系,1、购买力指数BPI（Buying Power Index),2、零售饱和指数IRS（Index of Retail Saturation）,零售业态饱和度指数,3、品类发展指数CDI（Category Developing Index）,二、城市区域选择,根据店铺聚集程度的不同，分成不同的城市商业区域 商业区 购物中心,1、中心商业区CBD（central business district）,城市办公大楼和零售商店最为集
2、中的地区，车流和人流高度集中，城市最大的购物区 CBD是设置零售网点最富潜力的区域,中心商业区的辐射范围,超广域级商业中心 辐射国内外 广域级商业中心 辐射整个城市,怎样评估商业区的辐射力？,东京银座,香港铜锣湾,上海南京路,2、次级商业区SBD,城市两条主要街道交叉口处的店铺聚集区，汇集至少一家大型商店与若干小店组成,3、邻里商业区NBD,满足社区购物和服务需求的店铺集聚区，一般位于住宅区的主要街道上,温州的邻里商业中心,课堂讨论,中心商业区与次级商业区、邻里商业区的地位变化趋势如何？ 中心商业区地位先升后降 次级商业、社区商业崛起 商业区等级体系淡化,4、商业街（String）,商业步行街
3、 综合商业街 特色商业街,北京王府井步行大街,苏州观前步行街,杭州清河坊步行街,温州人民路、大南路,温州女人街：纱帽河,温州酒吧咖啡街：望江路,课堂讨论,为什么会产生商业步行街？,为什么要选址商业步行街？,商业步行街零售的意义,销售与利润 形象展示,南京路租金10美元/平方米/天,南京路日客流量200万人次/天,5、购物中心,城郊购物中心 市区购物中心 社区购物中心,核心主力店,商业街或购物中心一般有2-3个核心主力商店 大型百货商店 大型超市 大型购物广场,宁波天一广场,大店的“五公里死亡效应”,世纪联华,日本大店法,六、专业市场,第三节 商店微观位置选择,一、商店选址的原则 方便消费者购买
4、 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充,二、商店位置类型设计,孤立店 城市商业中心 规划的购物中心,原则,只有集客能力非常强的大店才能独立开店,中小商店一般依托商业中心和购物中心开店,三、位置选择,1、集客规律 （1）客流性质 本身客流 派生客流 分享客流,麦当劳和肯德基,（2）潜在固定顾客,商圈内的人口是商店最大的潜在顾客 调查统计商圈半径范围内人口总量和结构,（3）流动顾客,商业繁华街道 各种交通枢纽 某些单位：学校等,葡京小站,2、周边商店聚集情况,（1）异种零售业的聚集 （2）竞争零售业聚集 （3）互补关系零售业聚集 （4）多功能服务业聚集,3、交通地理条件,（1）对于辐射能力比较广的商业业态，对交通条件要求较高 （2）街道客流习惯 （3）阳光照射 （4）临街与台阶,第四节 两种选址方法,一、需求和供给密度分析法 1、市场需求密度 一个地区对零售商业提供的商品或商业服务的潜在需要 2、供应密度 零售企业在不同区域的集聚程度,3、需求密度专题地图,（1）影响潜在需求的因素 （2）确定因素的临界标准 （3）制作专题地图,某零售店的潜在需求因素及其临界值,需求密度地图,供应密度地图,选址综合地图,二、多因素组合分析法,
