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1、镇江丹徒项目定价方案,目 录,一、项目销售产品分析 二、区域消费群体分析 三、商业产品定价分析 四、住宅产品定价分析 五、高层公寓定价分析 六、项目产品销售汇总,一、项目销售产品分析,项目总体经济技术指标,从周边热销案例客群分析得出，镇江项目的目标客群定位如下：,客群范围：本项目客源以丹徒区地缘性客户为主，向镇江市区延伸，扬中、丹阳部分投资客作为补充。商业客群定位：年龄在40岁以上，私营业主、企业高管、公务员为主，置业目的为投资需求，面积需求为100左右； 投资回报率和后期的商业运营是客户考虑的最重要的两个影响因素。公寓客群定位：年龄在20-30岁之间，普通职员为主。购房目的以市区价格差被动郊
2、区置业及周边乡镇首次置业的刚需为主，面积需求为80-110间的中小户型为主；具较低房价、区域规划、配套完善是公寓客户考虑的最重要三个影响因素。,二、区域消费群体分析,三、商业产品定价分析 3.1 竞品分布,竞品选取依据： 区位相近：经济、交通、人口等因素相近； 产品相近：产品类型、户型、面积类似； 数据来源：镇江房地产网、实地调研等 数据时间：2012年1月2013年1月,小结 丹徒新区缺乏商业配套，以与本案相邻的冠城商业中心为主力竞争对手， 冠城商业中心目前成交均价14560元/，总价大部分在在100万元以下，7月份开盘后，由于剩余主要为大面积房源，成交均价略有下降； 由于区域内无其他商业配
3、套，根据定价分析表，对比冠城的成交均价，本案的商业定价建议为均价12000元/左右；,三、商业产品定价分析 3.2 竞品概况,定价分析表,注：数据来自镇江房地产网，为历史成交数据,四、住宅产品定价分析 4.1 竞品分布,竞品选取依据： 区位相近：经济、交通、人口等因素相近； 产品相近：产品类型、户型、面积类似； 数据来源：镇江房地产网、实地调研等 数据时间：2012年1月2013年1月,10/14/2018,润城国际 均价：4500元/,小结 区域内竞争楼盘的规模较大且品牌知名度较高，主力户型为80-130的两房或三房，其中恒大绿洲为精装修，其余均为毛坯； 竞品产品目前毛坯成交均价在4500-
4、5000元/，总价在40-60万元之间，恒大绿洲带有1500元/的精装修，性价比较高。 除润城国际外，其他两个项目均为镇江市销售排名前十，销售业绩较好，板块内其余项目销售一般。,四、住宅产品定价分析 4.2 竞品概况,注：数据来自镇江房地产网，为历史成交数据,注：1、本评分办法中最高值代表项目邻近区域范内各因素所能实现的最佳状态；2、产品附加值如设备平台、地库、露台等的赠送面积,四、住宅产品定价分析 4.4 定价分析表,四、住宅产品定价分析 4.4 定价分析图,从总分值上看，本案价位应介于逸风景城邦和恒大绿洲之间，根据价格与分值间形成的线性关系，最终推导结果如下： 本案住宅的销售单价4320-
5、4760元/ ，根据当前周边市场环境，建议销售均价4600元/，主力户型87总价约40万元； 从本案产品组合形式来看，住宅为高层与小高层产品，建议小高层均价为4800元/，高层均价为4500元/。,4320,4760,A,B,恒大绿洲,润城国际,风景城邦,五、高层公寓定价分析,项目周边无与本案高层公寓类似的产品，扩大参考楼盘的区域范围后，可以智谷紫泉宫为参照对象，成交数据如下：,注：数据来自镇江房地产网，为历史成交数据,区域内投资性公寓较少，除温泉投资品紫泉宫外，区域内无其他公寓在售，参照紫泉宫9500元/，4000元/的精装修，由于紫泉宫有天然温泉入户，后期有商业公司统一运营管理，相比本案有资源性优势，建议本案公寓均价在5000元/左右。 本案公寓有平层及LOFT两种，根据产品特点，建议平层售价在4500元/左右， LOFT在5500元/左右。,定价分析表,六、项目产品销售汇总,
