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1、翔鹭花园市场报告,2008年上半年度海沧楼市供量及去化情况,近一年海沧楼市土地拍卖情况,拍卖地块分布示意图,H2007G01,H2007G05,H2008G01,H2008G06,H2008G07,本案,嵩屿板块,拍卖地块开发性质分析,本案,芸溪板块,合美结论： 五块拍卖的土地相对集中的分布于本案南北两侧，但距离较远，对本案不存在板块内竞争。,天竺山：85718 ,土总： 108000 ,土总： 81100 ,总体量：274818 ,海投： 50200 ,海投： 53000 ,总体量：103200 ,拍卖地块未来售价走势预判,我们根据土地的成本，结合各项费用结合，以净利润10%推算,=,X 2
2、,H2007G01 （2007.6.8）,H2007G05 （2007.12.21）,H2008G01 （2008.6.8）,H2008G07 （2008.6.8）,H2008G06 （2008.6.8）,6个月,6个月,结论：政府过去一年在海沧推出五个地块，但总面积相当于两个滨海上城的体量，五个地块分三批推出，每批间隔半年，这表现了政府已经对海沧房地产市场有截制的土地供应。,滨海上城,结论：上图可见去年6月至今，政府的海沧土地供应逐次增加，这也表现了政府在去年下半年房地产市场低迷后，对今年下半年的市场表示乐观的态度，按照政府规定，获得土地2年内必须开工，按此推算未来一年内将有378018 的
3、商品房推出，但对我项目影响不大，一是量小，二是较我项目距离较远,近一年海沧住宅一手房市场,结论：近一年海沧的成交套数经历了7-9月的高潮和1-3月的低谷，也基本对应了去年下半年的滑坡，但4-5月份的成交量有缓慢回升，政府在6月推出比去年全年总量还多的土地，也是政府对市场复苏的肯定。,近一年海沧住宅二手房市场,结论：我们在滨海上城、维多利亚、海岸一号附近的随机抽取了三家中介店，结果滨海上城均价7000元左右，维多利亚略低一些，但海岸一号价格较高，除不能看海的房源售价8000左右，看海部分基本每平米售价万元以上，但中介普遍反应自从调控后，市场不好，海岸一号9000元以上的房源均难以出手，目前海沧各
4、档次楼盘的价格区间在6500-8500之间。,海沧今年上半年住宅成交情况,合美观点：今年1-5月份总共只成交了567套住宅，甚至是去年一月份单月成交套数的65%，是去年前五月的16%，这是自去年年末国家金融调控以来市场低迷的一种体现，但我们可以看到，4、5月成交量有一定幅度的上涨，这也是市场缓慢复苏的表现，特别是5月，禹洲华侨金海岸和未来海岸系天心岛、未来海岸系天御三个项目仍然是该区主要成交的楼盘，其中，禹洲华侨金海岸单盘成交64套，均价为8061元/平方米。另外，未来海岸系天御本月成交43套，均价6503元/平方米。未来海岸系天心岛也有29套入帐，均价7182元/平方米。6000-8000三
5、个档位基本代表了海沧三个档次的住宅，三者的销售情况良好，更能预示海沧楼市正在全面复苏的结论。,前后两年环比数据（二）,合美观点：2008年1-5月海沧区住宅均价则呈现环比走势直线下跌、同比涨幅大幅缩小的趋势，2月住宅均价对比1月下跌3.24%，3月对比2月下跌3.64，4月对比3月下跌0.91%，价格的下跌趋势在走势图上可以直观的看出来。同时，相比去年同期，虽然今年1-4月份房价均呈上涨趋势，但涨幅正在缩小，并且幅度很大。今年1月份海沧住宅均价同比去年上涨57.10，2月份同比上涨41.94，3月份同比上涨29.80，4月份则同比上涨25.06%。,一手、二手和新近拍卖地块预测售价对比分析,结
6、论：目前海沧房价呈现稳中有升的趋势，经过了市场震荡的半年，新近拍卖的土地也表现了海沧两大开发商对海沧市场的信心。,海沧项目开发汇总,海沧项目开发汇总,未来海岸系天籁（售完）,未来海岸系天御（在售）,未来海岸系天成（在售）,未来海岸系蓝水郡（售完）,未来海岸系云樽（售完）,禹洲华侨金海岸（在售）,未来海岸系海投商务大厦（未售）,绿苑水岸名筑（未售）,兴港路板块的楼盘分布图,兴港路板块拥有8个楼盘，其中1个商务楼项目7个住宅项目，未来海岸系就占据6个，绿苑和禹州各一个，总量97.27万平米，5000套左右的新居住套房，预计将来该区域将有30000人的居住规模，又数CBD区，沿湖沿海，因此本项目将受
7、到此区域的辐射，成为此区域周边的另一个亮点。,兴港路板块的楼盘详情,我们去掉已售罄的天籁、蓝水郡、云樽,在售,未售,结论：兴港路板块余量12887，未上市29.57万加上新拍卖地块的上市量，预计达到70万 ,标杆楼盘了解未来海岸系天御、天成,项目卖点（天成）： 1、内湖风光 2、远眺大海 3、位居CBD显眼位置,内湖,外海,滨海大道,天成,天御,工程进度： 落架,销售情况： 销售25%，目前均价10000/ ，均为看湖前排,项目卖点（天御 ）： 1、内湖风光 2、紧邻商务中心 3、大型社区,工程进度： 落架,销售情况： 销售63%，目前均价7900/ ，所剩楼层较高,标杆楼盘了解禹州.华侨金海
8、岸,项目卖点（华侨金海岸 ）： 1、紧邻体育公园 2、内湖风光 3、欧陆风情住宅,工程进度： 一期落架内装修；一些出地面3、4层,销售情况： 销售45%，目前均价9000/ ,项目卖点（水岸名筑 ）： 东侧紧邻海边休闲绿带，南望京口岩山，北看海沧大桥，东南观大屿岛白鹭自然保护区和鼓浪屿，地中海欧陆风情 社区,工程进度： 店面完工，住宅已部分封顶,销售情况： 未开盘，预计开盘均价在7000/ 左右,项目卖点（滨海上城 ）： 1、围合式私家园林 2、望海 3、中式社区,工程进度： 一期交房、二期装修、三期15层,销售情况： 三期销售起价8500 / ，三期完成销售11%,标杆楼盘了解水岸名筑、滨海
9、上城,项目优势（S）,项目劣势（W）,项目地处两条主干道边,交通便利 周边配套完善，银行、超市、医院、公交总站等环绕项目周边； 地块方正平坦且临水，利于整体规划和具有水岸景观； 位于CBD辐射范围内； 山景胡静一览无遗； 翔鹭集团雄厚的资金实力,地块的地势下陷,不利于底层商业 位于公路边,噪音较大 沧虹路延伸段未完成 公交总站的修配厂位于边上,必将带来污染 翔鹭品牌受到PX项目余波的影响,项目机会（ O ）,项目威胁（T）,海沧CBD区日渐成型 CLD住宅楼盘去化速度快,待本项目实现销售,竞争楼盘已消化殆尽 所属路段几乎无新盘开发。,预计明年进去市场会遇到海投,土总在其他板块新盘的竞争,其成本
10、和品牌优势将对本案产生威胁. 房价持续地震动,如果有新的调控政策出台,势必影响投资为主的海沧市场。,翔鹭花园区位图,翔鹭花园位于钟林路和马青路的交界处，地理交通十分便捷，距离海沧去区政府仅有1公里，步行15分钟内到达湖边，距离目前围绕海沧区政府建设的CBD区较近，因此属于兴港路板块,本案项目区位竞争力和前景剖析,本案距离CBD区较近，周边住宅因与CBD区融合形成CLD区，但CLD区域的房价普片偏高，本案如果在价格上略微低于CLD，必将吸引大量以价格为首要考量的客户。,项目周边配套情况, 项目周边软硬件配套齐全,马青路 贯穿海沧东西联通岛内和漳州的交通动脉 兴港路 与马青路对接，将海沧北部工业区
11、与港口对接, 项目周边交通网发达,发达的交通 网能将更多 的工业区人 流带往中心 生活区, 项目周边七大工业区环绕,客群定位,【以来厦工作的外地年轻人为主】来源：1.在海沧工业制造企业上班想扎根于厦门的外地人2.在厦工作,有家庭,想让孩子在厦上学的人群职业：在厦企业中层人员年龄：22-35岁为主力年龄分布,特点： 想在厦门享受城市生活； 想在厦门置业,但有买不起岛内房产 在海沧企业上班,想在工作区域内找到理想住所 追求获得温馨舒适、亲情融洽但又要求经济压力小 希望能将妻儿或父母接来厦门生活 价格敏感度低，感性消费居多，注重房屋性价比，多为分期付款和按揭贷款购房 需求面积在75-120平米的两房
12、、三房用途：以自住为主，投资为辅,客群定位,翔鹭集团开发项目罗列分析,结论：本案是翔鹭集团继翔鹭花城项目之后的又一个大型住宅项目,上表我们可以看到,本项目是翔鹭左右的项目中规模最大,容积率最高的项目,由此可见翔鹭此次的投入,28.9万平米是未来海岸天心岛的1.3倍,从另一层面看,已经是海沧产业龙头的翔鹭集团,今年在海沧未有地产项目,进军海沧房地产市场是势在必行的,也为十几万翔鹭系统的员工带来购房置业,扎根翔鹭的机会.,结论：翔鹭花园作为翔鹭公司的房地产项目势必将有大量翔鹭公司的员工购买，我们从上图可看到，翔鹭的三大重要部分，分别距翔鹭花园2.4-4.3公里，凭借项目周边发达的交通网，班车15分钟可到达，这将对翔鹭员工具有很大吸引力,
