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1、,度假村的发展与投融资,1,曹 跃2012年8月29日,2,3,4,经 济 大 势,国际: 债务危机和“全球化”反思“复苏”？经济周期（繁荣、衰退、萧条、复苏）国内：增长模式困境与金融危机出口对GDP的贡献下降（影响投资、消费）、外汇占款和直接投资下降影响投资（M2下降）,5,房 地 产 与 股 市,房地产：“成也萧何败萧何”。“稳增长”与“稳房价”的矛盾 宽松货币与从严调控的政策组合拳。需求（限购）和供给（断流）的组合拳股市： “欲说还羞，却道天凉好个秋”。上市公司总体业绩“变脸”资金面紧张,旅 游 形 势,经济形势好坏的“标准”：“女人的裙子长短”。“逆周期行业”：闲暇的机会成本、旅游的直
2、接成本、人们的可支配收入。国内旅游：2009年19.1亿人次、2010年21亿人次、2011年26亿人次（消费约2万亿元，人均消费约400元人民币）、2020年（邵琪伟预计）50亿人次，旅游总收入达到4.5万亿元。（年复合增长率略超7%，与GDP同步。）出境游：2011年7000万人次，消费700亿美元。（人均消费1000美元）定位：“旅游事业”“旅游产业”“战略性支柱产业”。“支柱产业”：产业增加值占GDP的5%以上；“战略性支柱产业”：占GDP的8%以上；目前旅游产业增加值约占GDP的4%。2010年旅游消费12579.8亿元，占居民消费支出9.4%，从业人员1350万人，旅游相关从业人员
3、8000万人。,7,Ave. GDP Growth: 9.6% in 33 yrs (1978 2011)(Japan): 8.7% in 20 yrs (1950 1970),旅 游 形 势,Population: 1.35 bn Tourism (2011): - Domestic: 2.6 bn people, USD300 bn- Outbound: 70 m people, USD70 bn,Foreign Currency Reserve: USD3,200 bn,8,旅 游 与 休 闲 度 假 （一）,世界银行标准：分低收入、下中等收入、上中等收入和高收入4类国家。人均GDP30
4、00美元至11000美元为上中等收入国家。而人均GDP超过5000美元以后的特征是第三产业比例加速增大、消费支出上升。2011年，我国“人均”GDP为5432美元；其中京、津、沪超过10000美元，苏、浙超过7000美元，内蒙、粤、鲁超过6000美元；辽、闽超过5500美元，其他省份除西藏、甘肃、云南、贵州（1953美元）外都超过了3000美元。（黑龙江为3855美元）。城镇人口约占总人口的50%以上。“中产阶级”的形成对于消费结构的影响。（房、车、股市、休闲度假）,9,旅 游 与 休 闲 度 假 （二）,“旅游”与“休闲度假”的区别：“旅游”（Travel & Tourism）：一次性、大众
5、化、标准化、观赏、传统销售渠道、价格竞争、消费时间在旅途、投资主体小而散、注重营销、传统服务业、以量取胜、初级产品、以地域为品牌、满足中低收入阶层需求“休闲度假”（Leisure & Vacation）：重复性、个性化、体验、现代销售渠道、服务质量竞争、消费时间在目的地、投资主体实力大、注重规划、现代服务业（邵琪伟：与第一、第二、第三产业接轨）、以质取胜（包括人均消费）、高端产品、以度假村为品牌、满足中产阶级需求趋势：“休闲度假”作为新的生活方式，满足“增长”和“结构调整”的双重需要。在经济下滑的形势下，低中收入人群的可支配收入受影响，继而影响旅游消费；而中产阶级的商务时间减少、休闲时间增多以
6、及房、车限购的“挤出效应”使“休闲度假”面临极大的增长机会。（消费倾向、机会成本）问题：从“旅游”向“休闲度假”的升级存在理念、规划、投资、人力资源、经营管理等诸多的“供给方”的匮缺。,10,2,旅游房地产,11,旅 游 房 地 产：转折之年,2010年：“旅游业”向“现代服务业”的转折之年。中国“Top 100 ”房地产企业中超过60%在2010年正式宣布大举投资休闲度假村。典型代表：万达（目标是10年以内由中国最大的商业地产公司转型为中国最大的度假村投资与经营公司，计划投资1700亿元打造5个度假村）。城市住宅房地产的“泡沫”和度假房地产的“价值洼地”。“防御性投资”：长期而稳定的现金流回
7、报。（Soho中国潘石屹的转型）房地产公司给旅游业带来什么？（资金、规划设计、经营理念、管理团队、现代企业制度、高端产品与品牌；投资主体由过去的“八仙过海”到现在的“主力渡江”）,12,旅 游 房 地 产：旅游？还是房地产？,惯性思维：建设用地是房地产的最主要资源 VS 旅游景观是休闲度假的最主要资源（投资矛盾：“景”还是“地”？）开发模式：城市房地产“打一枪换一个地方”，度假房地产“长期持续投资”盈利模式：卖房的目的是获取利润，公司长期资产增值最大化 VS 卖房的目的是为度假村投资筹集资金，公司长期稳定现金流收入最大化“旅游”是发展“房地产”的“幌子” VS “房地产”是“旅游”发展的工具,
8、旅 游 房 地 产：开发商的困惑,不同的模式：万达模式、复星模式、万科模式、华侨城模式“摸着石头过河”还是“他山之石，可以攻玉”“冷床”还是“热床”（Cold Bed or Warm Bed ?）卖“房”还是卖“景”人力资源瓶颈对“运动员”的选择：“百米跨栏”还是“马拉松”、爆发力还是耐力现金流的压力,3,投资与融资,15,招商引资：投资人的角度,“融资”与“投资”：资金需求方与资金供给方的关系。在一个资金短缺的经济体中，资金供给方占主导地位。欲“融资”或“招商”，应先了解“投资”。投资要素：投资规模、投资回报率、投资回报周期、投资风险风险：（阿尔法）风险和（贝塔）风险；前者是个体风险，后者是
9、系统性风险。相对投资价值变化：一种是自身变化了，相对价值就变了（如制造业、高科技产业）；另一种是自身没变，但周边的事物或环境变了，相对价值就变化了（如旅游业，自然景观自身恒古不变）。防御性投资：以资产保值和获得长期现金流为目标。（国际投资界对于“投资”和“投机”的定义：前者目的是获得长期稳定的现金流，后者是为了资本增值。）,资源定位：旅游还是休闲度假,市场定位：目标客户群产品定位：低端还是高端、量还是质、旅游人数还是旅游收入资源定位：观赏型还是体验型旅游：在途中，“走走”、“看看”度假：在目的地，“歇歇”、“享受”（体验）,投资：商业模式与盈利模式,滑雪度假村：欧洲模式（以雪场为中心）与北美模
10、式（以度假村为中心）相对优势与劣势：离中心城市远还是近房地产：产权酒店的“返租”模式经营管理是决定因素：客流量配套服务设施提升房产价值更多购房需求更多住宿单元更大的客流量（循环）,融资的突破点：从经营入手,招商计划书：用投资者能看懂的语言，回答投资人想要了解的问题。如何保障投资回报？旅游项目的投资人大多数是“财务投资者”，不具备被旅游项目的经营管理经验，被投资项目的“治理结构”对于投资人很重要。“精确打击”不仅是现代化战争的方式 （“大冰雪、大界河、大草原、大湿地、大森林”的宣传让人不知所措）,亚布力的实践,1996年：风车山庄，第三届亚冬会运动员村，中国第一家旅游滑雪度假村 2000年200
11、4年：与国际滑雪度假村开展广泛交流、规划、学习、招商引资 2005年2007年7月：与世界排名第一的滑雪度假村管理公司加拿大西域置业公司合作对亚布力进行规划和招商引资 2007年8月：引入香港新濠集团投资 2008年5月：加拿大多伦多股票市场上市，成为中国第一家在海外上市融资的度假村 2010年11月：引入世界最大的高端度假村管理集团Club med（地中海俱乐部），成为其在中国的第一家度假村 经过多轮融资，目前亚布力阳光度假村和其全资房地产子公司亚布洛尼置业公司的实收注册资本已达10亿元人民币，累计投资逾20亿元人民币。由Club Med管理的亚布力地中海阳光度假村获得“2011年度中国最佳
12、冰雪度假村”称号,Yabuli Mountain: Winter,21,Yabuli Mountain: Summer,22,Yabuli Windmill Mountain Plan Phase1,23,24,Yabuli Windmill Montain Plan Summary Phase 3,by Ecosign Co.,Ltd. Canada,25,Yabuli Windmill Montain Plan Summary Phase 4,26,Yabuli Before & After,Before,After,Chinas Only World Class Ski Resorts,
13、Yabuli Skiing Operations,30,Yabuli Sun Mountain Lodge,31,Yabuli Base Village,Yabuli Base Village Hotels,34,“Yabuli Laboratory”,Yabulis “Pioneer” role in the ski resort development in China: 1994: WTO China Ski Resource Report 1996: First ski resort in China, The 3rd Asia Winter Games 2001: UNIDO “In
14、ternational Ski Symposium” being held in Harbin, China 2002: WTO China Ski Report、Yabuli Ski Report 2003 2006: Master Plan from Switzerland, Austria, France, Italy, Japan, Korea, the United States, Canada 2006: First bid from China for the Winer Olimpic Games 2007: Intrawest (Canada) and Melco (Maca
15、o) took part in. 2008: Being listed in TSXV (Canada) 2009: The 24th World University Winter Games 2010 present: Club Med (France) hotel operation,35,Yabuli Practice (3),Marketing: Skiing or Winter Vacation? What to do after the skiing hours ? What if clients do not ski ? Club Med Yabuli: Winter Vaca
16、tion Destination,36,(Continued),37,(Continued),38,Yabuli Practice (4),Marketing: Group Customers:China Entrepreneurs Forum (CEF) 12 years since 2001. （“Davos in China”),39,Yabuli Practice (5),Events: China National Ski Festival (Since 1998),40,Events: On-Snow Auto Carnival:,Yabuli Practice (6),41,42
17、,43,44,Yabuli Practice (6),Resort Real Estate:- Two issues in the development: Gap between the skiing capacity and the accommodation capacity; financing cost for the investment.- Villas and Condo Hotels-“ Cold Bed” or “Warm Bed”: Rental Pool- Land reservation- Adding resort value to the “house” value,
