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1、,卓达商业地产的商业模式与战略资源整合（征求意见稿）,目录,发展背景,“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力。”以人为本、时刻关注客户需求，与时俱进、引领时代潮流，卓达持续创新求变的企业精神，构成了其多年高速发展的重要助推器，同时也极大地促成其在商业地产开发中超越常规路线，转而寻求新的、差异化的创新发展之路。,随着中国住宅地产利润的日益摊薄，商业环境的日渐成熟，在严厉的宏观调控政策背景下，进入商业地产这一“蓝海”，已经成为众多房地产标杆企业的战略选择，“向商业地产进军”成为房地产行业的时代强音。,面对当前以大型购物中心为主导的传统商业地产过多以及日益同质化业态布局的发展现实，
2、商业地产市场新进入者更应该具有强烈的革新意识，突破传统，寻求创新，走特色鲜明和差异化的开发之路。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中取胜。,一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。随着人们知识层次的提高与消费观念的转变，人们对商业地产已经逐步从单一的居住或购物需求，向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的需求转换，文化消费与文化体验渐成潮流。差异化竞争的迫切需要与文化体验型消费需求的日益高涨，将为商业地产的文化创新创造广阔空间。,研究构思,企业研究,优势（O）,劣势（T）,机会（S）,威胁（W）,卓达战略诉求分析,模式研究,产品模式,品牌模式,经营模式,资本
3、模式,资源模式,发展区域及城市,主题地产,文化街区,城市综合体,创造可复制、可落地、可对接资本市场的条件,按每一条产品线进行分类，分别进行模式研究,案例深度研究,项目实地调研,秉承“产品系列化”战略，建立三条创新型商业地产产品系列,产品错位、区域错位、竞争错位,持续不断创新、实现“弯道超车”是卓达商业地产做强做大的必由之路,从卓达的战略诉求出发，研究卓达进军商业地产的外部机会与威胁、内部优势与劣势,优势,劣势,机会,威胁,商业地产方兴未艾，具有广阔发展前景 居民消费水平持续增加，商业发展环境日趋成熟 消费需求不断分化， 商业资源不断创新，行业发展日新月异 ,市场竞争激烈，大量传统开发商进入商业
4、地产领域 较早进入商业地产领域的开发商已经形成明显的先发优势 ,三产联动造城 雄厚资金实力 丰富地产开发经验 良好的项目运作管理 丰富的土地储备 ,缺乏在商业地产开发领域的先发优势 商业地产开发的人才团队还没有充分建立起来 没有形成卓达独特的商业地产品牌和模式 ,卓达进军商业地产的SWOT分析思路,在对商业地产行业发展的机会与威胁分析、卓达进行商业地产开发的优势与劣势分析基础上，建立卓达独特的商业地产产品条线与发展模式,卓达商业地产创新型商业模式和战略资源整合的发展思路,围绕“产品系列化”与“产业链资源整合”的总体战略，根据前期研究结果及与卓达的战略方针，初步确定三条产品条线。,主题商业地产的
5、商业模式和战略资源整合研究,文化街区商业地产的商业模式和战略资源整合研究,融入创新概念城市综合体商业地产的商业模式和战略资源整合研究,产品模式研究根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的土地策略、建筑体量、开发策略等,品牌模式研究根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等,经营模式研究根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的投融资模式、可开展的资本运作模式等,资源模式研究根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的战略资源定位与战略资源整合方式等,发展区域及城市研究根据每一条产品条线特点，研究卓达具体
6、商业地产产品条线适用的发展区域及城市,资本模式研究根据每一条产品条线特点，研究卓达具体商业地产产品条线的企业定位、运作思路与盈利方式等,研究开展的关键问题说明,项目调研为实现每一产品条线的商业模式“可落地”的研究诉求，研究过程中必须对每一条产品条线最为典型的项目（3-5个）进行实地考察调研，深刻了解这些产品目前的实际运营情况。项目调研的工作量较大，需要较多人力、物力的投入。预计将对10多个异地项目进行实地调研。,产业研究作为以商业地产为核心载体，结合住宅、酒店、产业园或主题公园等多种业态的文化主题地产，由于其涉及到“产业集合体”的概念，因此不仅需要对典型项目进行实地调研，同时更需要对具体产业的
7、发展情况做全面剖析，例如对体育产业、创意产业等产业进行深入研究。预计将对2-3个其他行业目前的发展情况及未来的发展前景进行专项研究。,分报告1 卓达主题商业地产的商业模式和战略资源整合 发展思路 （征求意见稿）,一、产品模式研究,研究主题商业地产的土地策略，探索卓达进行主题商业地产开发的可行土地策略。 主题商业地产开发通常侧重于政企合作模式，通过与政府签订协议，由企业进行前期投资和土地一级运营，并在此基础上优先获取相应土地以发展项目。例如昆明新亚洲城就是由政府出让土地提供必要的政策条件，以吸引企业出资开发建设而成，企业拥有场馆设施的产权和经营权。,土地策略研究,建筑体量研究,研究主题商业地产的
8、建筑体量，确定卓达进行主题商业地产开发的运作规模。 主题商业地产开发规模通常达上千亩，例如新亚洲城净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米，设计5万人口居住生活和消费的现代化新城。其中，1200亩用于“新亚洲体育城”修建及商业相关配套设施；1000亩用于住宅及写字楼的开发和建设。,例：昆明新亚洲体育城,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等,研究主题商业地产的开发思路，为卓达形成有效的开发策略提供参考意见 在开发策略上，主题商业地产通常以分区、分期开发为主，围绕文化主题设定不同区域，涉及住宅、商业、办公、主题
9、公园、园区或基地等多种业态。例如昆明新亚洲体育城分为运动休闲区、商务会展区、主题居住区、文化教育区，业态涉及住宅、商业街、办公用房、主题公园等。,开发策略研究,例：昆明新亚洲体育城,一、产品模式研究,结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例基础上，研究卓达进行主题地产开发的土地策略、建筑体量、开发策略等,核心概念提炼,品牌定位研究,主题商业地产必须具有明确的文化概念，这是确定卓达主题商业地产项目特点与特色的第一步。例如奥园动漫城在传统乌托邦概念基础上提出“奥园E托邦”，强调电子信息技术时代人们美好纯真的梦想。,在核心概念确定基础上，研究卓达主题商业地产的品牌定位。例如，奥园动漫城在其“奥园
10、E托邦”这一前卫、新颖概念指导下，将整个项目的品牌定位为“中国梦幻娱乐王国”，从而确定整个项目的主基调，主题特色一目了然。,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等,例：奥园动漫城的核心概念与品牌定位,二、品牌模式研究,价值主张确定,在主题定位指引下，研究卓达主题商业地产的价值主张。 主题商业地产通常会围绕某一文化创意产业，打造展示、制作、体验、互动、娱乐、购物于一体的产业平台，主张“文化型休闲，体验性消费”。例如江苏创意文化产业基地具有多元价值主张，致力于以创新化理念、品牌化运作，把保护、 传承和发展
11、中华文化，放在一个更广阔的产业背景中，打造中国旗舰型文化企业标杆。,目标消费群体定位,结合卓达主题商业地产的品牌定位和价值主张，探索其面对的目标受众群体类型。 主题地产由于包括多个区域，因此其目标消费群体会因区域功能的不同而不同，可以从价值观、生活方式、消费需要、人口统计指标等多个维度展开对各个区域的目标消费群体的分析研究。,例：江苏创意文化产业基地的多元价值主张,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的核心概念、品牌定位、价值主张、目标消费群体等,二、品牌模式研究,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地
12、产开发的企业定位、运作思路与盈利方式等,企业定位研究,研究在文化主题地产运作过程中卓达应该扮演何种角色。 文化主题地产开发过程中，由于项目性质不同，企业的定位及产业链中位置也不同。企业既可能是资源整合方，也有可能仅仅是投资方；既有可能是经营者，也有可能仅仅是开发者。,例：文化主题商业地产开发中企业的定位与作用,三、经营模式研究,运作思路研究,研究在遵循政府、企业与市场三位一体的主题商业地产发展模式下，卓达如何实现与政府、市场的良性互动，如何实现社会效益与企业效益的统一。,盈利方式研究,研究卓达进行主题商业地产开发中如何盈利，且在各种盈利方式中建立最为有效的组合。 主题商业地产开发，企业通常可以
13、从三方面实现盈利，一是地产开发后销售收入，二是物业经营收取租金，三是产业投资获取现金流。,例：横店影视基地经营运作模式,结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的企业定位、运作思路与盈利方式等,三、经营模式研究,结合主题地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的投融资模式、可开展的资本运作模式等,投融资模式研究,研究卓达如何应对主题商业地产开发的庞大资金需求。 主题商业地产由于其开发规模巨大，企业自身资本难以支撑其庞大的资金需求，为此，建立有效的筹融资平台是实现项目有效开发和良性运作的关键。 除了积极争取政府税收上的优
14、惠、财政上的补贴和商业银行贷款之外，同时还应该积极拓展筹融资渠道，包括吸引战略投资者、商铺投资者、产业基金及其他金融机构的股权投资等。,资本运作模式研究,研究卓达针对主题商业地产项目可开展的资本运作方式，以达到快速融资、实现资产价值最大化的目的。 主题商业地产作为企业自身长期持有经营的物业，可以借助REITs、CMBS或是整体海外上市的方式快速融资，积极探索资产资本证券化发展之路。,四、资本模式研究,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等,战略资源定位研究,研究卓达在主题商业地产开发中应该打造何种产业平台，其引入
15、的战略资源应该呈现何种特色与特点。 主题商业地产可围绕特定文化创意产业进行，资源集聚、业态全面，致力于打造集购物、住宿、餐饮、旅游、娱乐、体验甚至生产、制作于一体的产业平台。,例：创意文化主题基地的资源整合内容,五、资源模式研究,战略资源整合方式研究,围绕战略资源定位，研究卓达进行战略资源整合的方式与途径。 主题商业地产战略资源整合，可以通过引入资源整合方进行战略联盟，或者以收购或参股方式引入合适的战略资源方。横店集团在进行横店影视城开发过程中，以战略联盟（与华纳集团、中影集团合作成立公司）与自行组建经营公司相结合方式，共同托举了横店文化产业的发展。,浙江横店影视城有限公司,浙江横店影视娱乐有
16、限公司,浙江横店文化发展有限公司,主要负责影视城的发展规划、建设、维护等，开展与影视城相关的业务活动,以影视制作发行为主，影视广告制作等业务为辅，负责经营、管理、拓展横店影视娱乐新业务,承担横店集团各项文化发展的规划、建设、经营管理任务,以三大公司为主体的文化产业公司，托举起了横店文化产业的发展,例：横店集团三大公司托举其文化产业发展,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发的战略资源定位与战略资源整合方式等,五、资源模式研究,结合主题商业地产的发展要求，在全面调研各典型案例的基础上，研究卓达进行主题商业地产开发适用的发展区域及城市,发展区域及城市
17、研究,结合主题商业地产发展要求，研究卓达进行主题商业地产的可行区域。 主题商业地产发展的区域及城市往往存在三个方面的显著特点： 一是通常位于二三线城市，一方面由于主题商业地产占地规模大，在一线城市土地资源日益稀缺性的现实条件下，通常不具备开发文化主题地产的土地资源条件；另一方面二三线城市相较一线城市，其通过一个大型文化主题地产项目来塑造城市形象、凸显城市产业特色的意愿更强烈。 二是所在城市的地方政府具有文化创意产业方面的强烈招商引资意愿和产业链资源整合意愿，大型文化主题商业地产通常是政企合作的结果，缺乏政府支持，往往难以成型。 三是所在城市的文化主题商业地产项目仍然比较稀缺。一个中等规模城市很难支撑多个文化主题商业项目所需要的土地资源、政府资源、市场资源以及客户资源。,
