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1、上海市工程建设项目审批手续办理指南上海市工程建设项目审批手续办理指南（浦东新区（浦东新区- -张江恒瑞总部）张江恒瑞总部）1前言前言为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等） ，更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，推出上海市各区建设项目办理指南（本册为浦东新区区） 。上海浦东新区区建设项目办理指南（征询版） 根据上海市企业投资项目核准暂行办法、 上海市建设项目规划管理事项办理指南 、浦东新区区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房管局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市浦东新区区政府网站的相关审批要求进
2、行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。使用须知：1、 浦东新区区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分 上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分 上海市浦东新区区建设项目办理流程注解。第二部分由两部分组成：第一章 浦东新区区房地产开发报批报建流程图；第二章 浦东新区区建设项目办理流程注解。2、 该册将浦东新区区建设项目的整个报批报建过程分为 6 个阶段（土地获取及规划阶段、方案阶段、初步设计阶段、施工图阶段、开工阶段、竣工阶段） ，并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。3、 重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位
3、、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。设计重点关注报送资料的表格。4、 附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。5、 本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。6、 本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。7、 本册中带下划线的部分有链接设置，可按住 CTRL，单击查看详细内容。8、 浦东新区区建设项目相关办事指南可查询网站：http:/ 办事地点：浦东新区合欢路 2 号 浦东新区市民中心2目录目录前言前言.1 第一篇第一篇 上海市核准制企业投资项目建设流程上海市核准制企业投资项目建设流程.3 第二篇第二篇 上
4、海市浦东新区区建设项目办理流程上海市浦东新区区建设项目办理流程.6 第一章第一章概述概述.6 一、土地招拍挂建设项目：一、土地招拍挂建设项目：.6 二二 、划拨用地建设项目：、划拨用地建设项目：.7 三、自有土建设项目三、自有土建设项目：.8 第二章第二章 浦东新区建设项目办理流程示意图浦东新区建设项目办理流程示意图.10 第三章第三章 浦东新区区建设项目办理流程注解浦东新区区建设项目办理流程注解.13 （一）土地获取、环评、项目核准阶段（一）土地获取、环评、项目核准阶段.14 1.1. 招标、拍卖、挂牌用地审批招标、拍卖、挂牌用地审批.14 2. 建设项目选址意见书建设项目选址意见书14 3
5、. 建筑工程规划设计要求建筑工程规划设计要求15 4.4. 建设项目环境影响评价文件审批建设项目环境影响评价文件审批.17 5.5. 项目核准项目核准.17 6.6. 工程报建审批工程报建审批.18 7.7. 详细规划组织报审详细规划组织报审.18 （二）设计方案审批阶段（二）设计方案审批阶段.19 1.1. 设计招投标设计招投标.19 2.2. 方案征询方案征询.19 3.3. 建设项目设计方案批复建设项目设计方案批复.21 4.4. 申请可行性研究报告批复申请可行性研究报告批复.23 5.5. 申请申请建设用地规划许可证建设用地规划许可证.23 （三）设计文件审查阶段（三）设计文件审查阶段
6、.25 1.1. 扩初征询扩初征询.25 2.2. 抗震超限专项审批抗震超限专项审批.26 3.3. 申请扩初批复申请扩初批复.27 4.4. 初步设计概算初步设计概算.27 （四）核发建设工程规划许可证阶段（四）核发建设工程规划许可证阶段.28 1.1. 施工图审查施工图审查.28 2.2. 施工报建图施工报建图.29 3.3. 申请申请建设工程规划许可证建设工程规划许可证.29 4.4. 室外管线综合设计室外管线综合设计.31 （五）核发施工许可证及竣工验收阶段（五）核发施工许可证及竣工验收阶段.31 1.1. 办理办理建设工程施工许可证建设工程施工许可证.31 2.2. 办理防雷检测办理
7、防雷检测.31 3.3. 办理建设工程安全质量监督手续办理建设工程安全质量监督手续.32 4.4. 工程开工放样复验灰线工程开工放样复验灰线.32 5.5. 居住区名称命名审批居住区名称命名审批.33 6.6. 申请编订门弄申请编订门弄(楼楼)号牌号牌 34 7.7. 面积预测面积预测.34 8.8. 商品房预售许可证商品房预售许可证.35 （六）竣工阶段（六）竣工阶段.35 1.1. 地籍修测及地籍图地籍修测及地籍图.35 2.2. 竣工验收竣工验收.3633.3. 住宅交付使用许可证住宅交付使用许可证.37 4.4. 大产证办理大产证办理.38 附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程附
8、页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程.40 附页二：上海市超限高层抗震审批流程附页二：上海市超限高层抗震审批流程.44 附页三：概算设计附页三：概算设计.45 附页四：室外管线综合设计流程附页四：室外管线综合设计流程.46 附页五：上海市建设项目规划管理电子报件附页五：上海市建设项目规划管理电子报件.484第一篇第一篇 上海市核准制企业投资项目建设流程上海市核准制企业投资项目建设流程（一）（一） 土地招拍挂项目土地招拍挂项目 根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权
9、出让应当采取招拍挂方式。地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。土地招拍挂项目核准流程包括 8 个主要环节：1 招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批 ；5、设计文件审查；6 核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收） 。（二）（二） 划拨用地项目划拨用地项目 5根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 下列建设用地的土地使用
10、权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。划拨用地项目核准流程包括 8 个主要环节： 1、核发规划选址意见书 ；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收） 。6( ( 三三 ) ) 自有土地自有土地 自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发商品房。自有土地项目核准流程包括 8 个主要
11、环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准； 4、设计方案审批； 5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。7第二篇第二篇 上海市浦东新区区建设项目办理流程上海市浦东新区区建设项目办理流程第一章第一章概述概述一、土地招拍挂建设项目：一、土地招拍挂建设项目：根据土地招拍挂项目核准流程包括 8 个主要环节，具体是：1.招拍挂出让土地使用权招拍挂出让土地使用权土地使用权招拍挂出让前，由市、区（县）招拍办向房地、投资、规土、环保、绿化、市容环卫、公安（交通） 、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提
12、出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位） 。 2.环评审批环评审批在报送项目核准机关核准前，项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）先到环保部门申请办理环评审批。 3.项目核准项目核准项目单位在获得环评审批文件后，向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地中标通知书（或者成交确认书、土地 出让合同） 、办理审批等文件。核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通
13、管理部门申请办理建设工程报建手续。 4.设计方案审批设计方案审批项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。 5.设计文件审查设计文件审查项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。建设交通管理部门受理后 , 组织投资、规土、环保、绿化、公安（交通、消防） 、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，
14、结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。6.核发建设工程规划许可证核发建设工程规划许可证项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。 7.核发施工许可证项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。8.竣工验收建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部8门召集相关部门共同参与验收。具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住
15、宅交付使用许可等文件。建设单位可以自行组织竣工验收。二二 、划拨用地建设项目：、划拨用地建设项目：划拨用地项目核准流程（见附件 2）包括 8 个主要环节，具体是： 1.核发规划选址意见书核发规划选址意见书以划拨方式提供国有土地使用权的，项目单位在报送核准机关核准前，向规划管理部门申请核发规划选址意见书。 2.用地预审和环评审批用地预审和环评审批项目单位凭规划管理部门出具的规划选址意见书，分别向房地管理部门申请办理建设项目用地预审；向环保部门申请办理环评审批。 3.项目核准项目核准完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附规划选址意见、用地预审、环评审批等文件。 核准后，项
16、目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案审批；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。 4.设计方案审批设计方案审批项目单位按照规划选址意见的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。 设计方案审批通过后，向规划管理部门申请办理建设用地规划许可等手续5.设计文件审查设计文件审查项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防） 、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。会审后的意见反馈审图公司。审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见
