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1、第六章 居住规划,第一节 居住规划概述 第二节 住房贷款规划 第三节 购房规划 第四节 租房与购房的决策,第一节 居住规划概述,一、居住规划的重要性 有利于科学选择合适的住房 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划 有利于合理选择贷款计划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策 迫使个人或家庭有目的地储蓄 与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短 住房支出数额巨大,二、个人购房动机,（一）自己居住 要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理 （二）投资 将住房当成投
2、资工具，购买住房获取租金或资产增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素,三、居住规划的流程,第二节 住房贷款规划,一、住房贷款的种类 二、住房贷款偿还方式 三、住房贷款期限的确定,一、住房贷款的种类,（一）公积金贷款 具有政策补贴性质 贷款利率和费用低于商业贷款 一般最长不超过30年 （二）商业贷款 发放对象广泛，手续相对简单 贷款利率较高 个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年 （三）组合贷款 如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款,二、住房贷款偿还方式,（一）到期一次还本付息 贷款到期后一次性归还全部本金和利息 短期（一
3、年期）个人住房贷款一般用这种方式 （二）等额本金还款 每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息 每月还款额 = 当期偿还本金 + 当期偿还利息 =贷款本金还款期数 +（贷款本金-累积已还本金）当期利率 期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭 （三）等额本息还款，等额还款法（最常见） 每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金 贷款本金=每月还款额年金现值系数（P/A, i , n) （四）其它方法 等比累进还款法，每次还款比例增加 等额累进还款法，每次还款金额增加,案例：住房贷款计算（等额本金还款）,王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，
4、10年还清，等额本金还款。 （1）他第1个月需要偿还多少住房贷款？ （2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？ 答案： 住房贷款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共还款10年，也即120期 每个月需要偿还的住房贷款本金=100万120=8333.33元 （1）第1个月需要偿还的住房贷款利息= 100万*0.5%=5000元 第1个月需要偿还的住房贷款=8333.33+ 5000=13333.33元 （2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-8333.33*14=883333.33元 第15个月需要偿还的住房贷款利息= 883333.33*0.5%=4416.67元 第15个月需要偿
5、还的住房贷款=8333.33+ 4416.67 =12750元,案例：住房贷款计算（等额本息还款）,王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。 （1）他需要每月偿还多少住房贷款？ （2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？ （3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？ 答案： （1）住房贷款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共还款10年，也即120期 每月还款额= 1000000 （P/A, 0.5%, 120）=11102.05
6、元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元 （2） 6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）= 11102.05 （P/A, 0.5%, 12*4 ）=472729元，或=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-472729元 （3）每月还款额= 472729（P/A, 7%/12, 12*4 ）= 11320.08元，或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元,三、住房贷款期限的确定,购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限 房屋月供款占收入的比率，一
7、般不应超过月收入25%-30% 应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出,案例,案例资料： 小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款利率6%，等额本息还款。 （1）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？ （2）若小王选择每月收入的30%偿还贷款，他要多少个月才能还清贷款？ 解答 （1）小王每月应还款=100万 70% （P/A, 6% 12 , 1012) =PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.44元， 月还款占月收入的比例= 7771.44 15000=51.81% （2）还清贷款需
8、要的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302个月，26年,第三节 购房规划,一、购房规划的流程 二、购房规划的应用 三、购房的其他费用,一、购房规划的流程,（一）估算可负担购房总价 （二）估算可负担房屋单价 （三）购房区位选择,（一）估算可负担购房总价,可负担购房总价= 可负担的购房首付款+可负担的购房贷款 可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储蓄终值 可负担的购房贷款 =贷款后每年可供还款金额的现值,购房总价估算案例,案例资料： 李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产15万元可用于购房。 预计李先生一家未来20年，每年可结余4万元
9、用于购房首付款和住房贷款还款。 李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约4%。 李先生一家可买总价是多少的房屋？ 解答 李先生可负担的购房首付款=15万（F/P, 4%, 5）+ 4万 （F/A, 4%, 5）=39.92万元 李先生可负担的购房贷款总额= 4万 （P/A, 6%, 15）=38.85万元 李先生购房时可负担房屋总价= 39.92万元+ 38.85万元=78.77万元,（二）估算可负担房屋单价,可负担房屋单价=可负担房屋总价房屋需求面积 房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求 假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100平方米。 则，李先生可负担购房
10、单价=78.77万元100=7877元/平米 应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格,（三）购房区位选择,根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素 居住社区的生活环境 交通是否便利 是否有学校以及学校的质量 未来是否有升值空间,二、购房规划的应用,（一）筹资计划 （二）换房规划 （三）房屋投资规划,（一）筹资计划,先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划,案例资料（1）,小胡现有存款10万元，准备5年后购买一套价值160万元的住房，首付60万。他的年投资收益率为4%。 请问，为筹集首付款，小胡5年内每年年末应定期定额投资多少钱？,解答,公式计算方法 共六笔现金流，可看
11、成一笔现金流和一个年金之和 60万=10万（F/P,4%,5) + A（F/A,4%,5) 也即 60万=10万1.2167+ A5.42 解方程得 A=（60万-10万1.2167） 5.42 = 8.83万元 Excel函数计算方法 年金每期支付函数：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type） A =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83万元 财务计算器 规划求解,A,0,1,2,3,4,5,A,A,A,A,-10万,60万,案例资料（2）,小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5% ，之前无任何储蓄。 小王希望5年后买房，目标购买区
12、房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增长5%。 银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算50岁前清偿贷款。 小王的年平均投资报酬率4%。 请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）,计算步骤,小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米100平方米 （1+ 5%)5 = 102.1万元 目标住房所需首付款=102.1万元20%=20.42万元 目标住房所需贷款= 102.1万元80%=81.68万元,计算步骤（续）,假定小王购房前的储蓄率是s 第一年储蓄终值=10万元（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70万元 s 第二年储蓄终值
13、=10万元（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81万元 s 第三年储蓄终值=10万元（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92万元 s 第四年储蓄终值=10万元（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04万元 s 第五年储蓄终值=10万元（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16万元 s 五年后小王共积累资金 = 59.63万元 s 小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元59.63万元=34.2%,计算步骤（续）,购房后，小王如果采用本息等额还款法 每年应还款 =816800（P/A, 6%/12, 20*12) *12=7.0221万元，或PMT(6%/12,20*12,8
14、16800,0,0)*12= -7.0221万元 小王第六年年收入= 10万元（1+5%）5 =12.76万元 第六年应有储蓄率s=7.022112.76=55% 结论 小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到55%。据此，可以适当提高首付比例 以后25年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收入的比例将逐年下降,（二）换房规划,随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。 单身或新婚阶段，以小户型住房为主 小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件 人至中年，经济条件允许，可再次换房 退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房 换房需要考虑的因素 有无能力支付换
15、房所必须支付的首付款 有无能力偿还换房后的贷款,例子,案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成，贷款利率6% 换房需要筹集的首付款 = 新房首付款 - 旧房余值（旧房总价-旧房贷款）=100万30% -（50万-20万）= 0元 换房后每年应偿贷款=70万 （P/A, 6% , 15)=7.21万元 如果不换房，每年应偿贷款=20万 （P/A, 6% , 15)=2.06万元 换房后，还款压力增加较多。,（三）房屋投资规划,投资房产的收益 租金收入 买卖差价 投资
16、房产要考虑的因素 未来租金走势 未来房价走势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费 案例略 计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率,三、购房的其他费用,（一）普通住房的购房税费 营业税：由卖方承担， 征买卖差额的5.55% ；购房满5年的，免征营业税 个人所得税：由卖方承担，征买卖差额的20%，或卖出价的1%（2013年前）；购房满5年且唯一房，免征个人所得税 契税：由买方承担，征成交价的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收 其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费 （二）普通住房的购房中介费用 一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商） 可由买卖双方约定由谁支付中介费用 （三）购房贷款过程中发生的各种费用 评估费、律师费、银行规定的其它费用,
