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1、1,唐镇文化教育发展的方向,文化功能发展空间：顺应城市魅力营造战略，满足居民提高生活质量的需要，借助和发挥区域现有的文化资源，打造独特的有影响力的城市人文高地,能级：顺应上海及浦东文教发展的趋势，主动将张江现有的文教产业优势引入区域，共同构成上海重要的人文高地和产业教育园区,教育功能发展空间：着眼市场空当，目标产业人群和普通市民，突出经济实用的产业教育和社区教育产品,2,毕尔博：文化艺术对城市发展的带动,毕尔博，西班牙北部巴思克地区首府，人口约100万人，是一个衰退的工业区。主要建筑代表有古根海姆现代艺术博物馆：自1993年10月奠基，至1997年正式接待游客；1998年开始实施城市中心改造发
2、展计划，内容包括：,建设效果：,由著名建筑大师设计的多个文化地标项目：古根海姆现代艺术博物馆、音乐厅、会议中心、海事博物馆等 600个豪宅单位，面积达7.8万平米 7.5万平米办公设施，包括政府办公大楼； 2.5万平米商业休闲中心 5500平米各类店铺 1.5万平米大学设施和图书馆 1.3万平米酒店 12万平米绿化区，包括一条3公里的散步长廊,居民享受新的公园、公共空间、道路和自行车道系统. 旅游及相关行业，包括酒店、餐饮、旅游商业、导游、交通行业等受益于古根海姆博物馆带来的旅游人群 公众对毕尔博认知的转变：由衰落的工业区转变为世界级现代、开放的有吸引力的文化中心城市。 从 1997开幕以来,
3、古根海姆博物馆吸引每年80-100万游客, 7年为本地产生11.7亿欧元收入 吸引多所大学将其校园、学生公寓和图书馆迁入毕尔博市,3,帕特森：学习之城计划,“学习之城计划”由密歇根大学建筑和规划学院发起，旨在通过城市设计和规划使城市教育设施能更好地融入社区，并发挥其带动城市发展，提高居民生活质量的作用；“学习之城计划”的一个案例：新泽西州帕特森（Paterson)，与纽约一河之隔，计划开始前为废弃工业区，有大量的遗弃的仓库、砖制厂房、教堂等建筑，居民以外来少数族裔为主。,“学习之城计划”的实施效果：吸引2.4万学生和教师人口城市商品销售额增长10%以上物业价值和租金的显著提高更多企业进入城市寻
4、求由教育发展带来的相关机会知名度大大提升，被称为“人生中一个时期的家（parts home for their entire lives）,“学习之城计划”的内容：以为数众多、由私人企业和个人管理的小型学院和研究社团为主体，教育形式和内容广泛，注重教育内容的实用性。将教育与各种公共设施广泛结合，例如利用医院设施吸引医学专业学校、利用体育馆开发体育专业教育等广泛利用教堂、工厂、仓库、办公楼、商场等各种建筑安置各种公共学校在将圣保罗教堂变成公共艺术学校后，将教堂前的大停车场变成公共广场，成为城市中心和焦点,4,板块背景分析一：上海商务板块空间布局 一轴三核布局初现 甲级物业供不应求,上海商务发展呈
5、现 “一条主轴、三个核心”的空间格局；而唐镇位于其中两核市中心CBD与陆家嘴金融贸易中心连线的东侧衍生点上，受到主城区商务功能外溢的影响强烈；浦东地区GDP遥遥领先，浦东商务区具有巨大发展空间；除陆家嘴外，张江、金桥和外高桥等开发区也具有发展次级商务区的潜力,亚洲主要城市甲级写字楼租金水平对比 单位：美元平米年,目前上海甲级以上写字楼的总供应量为305万平米，其中浦东相应存量为116万平米，占比41.43%；随着经济向好，上海甲级写字楼呈现供不应求的态势，04 年吸纳量同比增加100 以上；而上海当前级写字楼的租金已经飙升到286美元平米年，超过新加坡，在亚洲大中型城市中位居第三,5,板块背景
6、分析二：浦东商务板块空间布局 发展空间巨大 新兴模式显现,发展空间巨大：预计2005年新开项目9个，超过41万平方米，供应量约占整个上海的一半 外溢趋势明显：陆家嘴金融贸易中心趋于饱合，张江、金桥和外高桥等开发区具有发展次级商务区的潜力 张江商务办公物业紧缺：张江留学人员4500人，创办的留学人员企业达550家，自主创业潮与园区商务成本上涨存在矛盾，需要通过拓展智能化办公区域来解决。 边缘化新兴办公模式显现：以张江大厦5A写字楼代表，租金成本低于市区，同行业聚集关联优势强，将成为上海“硅谷办公模式”的形成标志,唐镇商务功能上可承接浦东新区商务发展机遇，中可借张江功能区发展次级商务区之力，下可利
7、用产业园区功能外溢之机，结合自身优势发展生态化与智能化相结合的新型办公模式,浦东新区商务板块发展特点,6,国外商务区发展的最新趋势,IBM美国纽约总部,国外商务区发展趋势,东京沿着中间的GR线，分布着重要的商务区。除副中心外，次级建有七个副中心,微软公司的总部设在华盛顿州的雷德蒙德市，IBM的总部就在纽约州的怀特普莱恩斯市，联想并购IBM个人电脑事业部之后将美国总部设在玻切斯,加拿大卡尔加里(Calgary)是基于现代信息技术，低密度办公以及拥有自然资源、良好生活环境的EOD代表,CASE 1,CASE 2,CASE 3,国际发达城市的商务区已由单一聚核向多中心演变，商务中心分工更加特色化、功
8、能复合化 基于环境、成本、交通等因素，CBD中的企业总部、高新企业出现外迁趋势 新兴产业总部机构趋向于环境诉求的区域；EOD (Ecology Office District) 生态型商务区兴起,7,商务板块定量测算,注：二级区域指大张江功能区除唐镇以外的其他区域 单位：万平米,8,商务功能开发元素与形态建议,充分利用生态资源与邻近张江、空港的优势，发挥唐镇浦东腹地商务枢纽的作用集合办公：抓住空港与大张江扩张带来的巨大商机，打造附近企业进入上海的新平台；生态型办公（商务公园）：承接CBD企业外迁诉求，满足企业个性化商务办公需求，并可以将区域的商务功能与休闲绿地相结合；商务服务：满足枢纽型商务服
9、务对会议、展览、酒店、公寓等要求，完善商务配套设施；商务休闲：配合办公、商务服务功能，开发高尔夫等商务休闲娱乐设施，突出项目特色；,9,唐镇处于居住人口结构的大变局，旅游会展、高科技产业与商业消费结合形成特色商圈的时期，如何结合浦东区域资源特点营造特色商业成为重点突破之一。,浦东商业发展趋势解读:两多两新,10,浦东商业结构解读：圈层扩张 功能分化,浦东新区将在现有300万平方米商业面积的基础上，将再增加100万平方米，同时构建一个“核心商圈”和6个“特色商圈”。,唐镇的商业发展处于浦东商业圈层扩张和功能分化的重要阶段，需要结合周边园区产业特点和消费特点，营造城市化的商业中心区。,中心商业圈：
10、突显国际行政商务和商业的交汇 特色商业圈：与周边园区特色产业的融合 分区商业中心：社区国际化的商业配套 居住区商业：社区便利性消费,圈层扩张,功能分化,浦东商圈分布状况,11,大张江商业发展基础分析,（1）旅游观光资源： 张江特色产业旅游资源和华夏文化旅游区、露德圣母堂等人文旅游资源 （2）购物消费资源： 现有初级沿街商业街铺散布 （3）休闲娱乐资源： 汤臣在张江打造餐饮、娱乐、休闲摩登之城 （4）生态环境资源： 河道水系、绿地资源丰富 （5）交通配套资源： 唐镇处轨道交通（R2） 、外环高架、龙东大道构成城市主干道交汇的重要区域,张江商业资源分析,国际社区发展，中高档休闲娱乐消费配套 城市化
11、，人口集中带来的生活消费驱动 张江产业园区发展对产业、物流、贸易服务配套要求 会展、旅游增长，对综合服务性配套要求 国内外工作人员商务办公所需要商业/商务综合服务配套,唐镇商业发展需求分析,12,案例借鉴：日本福岗县博多水城商业中心区的功能构建,博多位于福冈市的中心区域、那珂川东侧的地区。福冈县亚洲各国来访游客很多，是国际化城市。,基本情况,由饭店、电影院、音乐厅、露天游艺场、商品大厦、写字楼等都市功能组团构成 内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场 包括福冈凯悦大饭店，表演艺术剧院“福冈城市剧场”，汇集13个电影院、日本最大规模的“AMC运河城13
12、”，高科技游艺主题公园“福冈JOYPOLIS”。,功能规划,13,博多水城以水为媒，形成商业、办公、贸易等多功能为一体的生态型商业中心区，成为二十世纪最突出的国际商业建筑之一。,每年7月栉田神社展出“饰物山笠”花车，用于大祭典“博多祇园山笠”。 26 人抬着“饰物山笠”花车“追山笠”的祭典，吸引了许多游客。,建筑物造型新颖别致、色彩鲜艳，庭中有潺潺流水的人工运河，可称为未来城市的模型，游客可以通过商场内特有的拱廊 往返运河两岸，河边生态商业走廊提供游览购物之便。,日本福岗县博多水城商业中心区的功能构建（二）,景观规划,营销策略,14,唐镇商业功能分析,商品购物功能。通过大型购物中心，由主力百货
13、、主力超市、主题商场、品牌店、品牌特价场和便利店等共同构筑新区商业体验新核心 娱乐消费功能。通过引入大型休闲中心、梦幻影城、儿童主题娱乐城、商务会所等构成，针对不同的消费人群的需要，在本区域能够找到其自得其乐的场所 产业观光功能。独特异国风情的商业建筑、产业建筑、商业文化街区、文化中心和周边景观、小品等环境布置，加上商业区域周边立体景观带，共同构成本项目的立体观光游乐体系 餐饮休闲功能。由餐饮旗舰店、国际美食风情街、休闲餐饮、风情特色小吃店、休闲饮品店、COFFEE SHOP等组成。对消费人群实行特色化、专业化服务，形成与商业区互补、旺场的优势,以人为本，考虑人流走向、使用频率，并结合人口发展
14、规模带来的规模效益，在相应服务半径内设置商业配套； 考虑社区多层次的消费需求和不同消费人群的需要，设置商业配套； 考虑商业中心经营的需要分析商业圈层（成立圈、饱和圈、吸引圈）的消费发展潜力； 考虑商业圈层功能配套需要设置，整合“购物中心”、“社区生活广场”、“娱乐休闲区”等众多能级的商业空间项目，成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所。,商业功能建议,商业能级建议,按照商业中心生长和发展的规律，结合区域经济发展、商业分布和产业发展结构，分析项目所在地消费和居住人口增长趋势，需考虑以下方面：,15,唐镇商业功能构成,本案商业分商业中心区、特色商业区、社区商业中心三层能级复合，具体构成如下
15、：,16,唐镇新市镇商业开发规模分析,对于商业用地的预测，主要基于对大张江、尤其是唐镇社会商品零售的长远规划要求，按照成为新市镇所服务的各商业圈层人口规模进行测算。主要假设：1.社会消费品零售额每年以7-10%递增；2.商业用地修正系数（消费品长期通货膨胀率2%，购买力年递增2%）。,采用市场吸纳法测算，2020年商业总体面积如下：,17,居住功能发展背景 高档住区拉动市场 园区经济支撑需求,供求基本平衡，供应区域进一步向腹地扩展，地铁沿线深入腹地，开发潜力大 价格增长幅度较大，增速趋缓，住宅市场进入平稳发展时期 价格竞争转入产品质量竞争时期，高品质居住社区纷纷涌现 依托“一江三桥”开发带，中
16、高档需求旺盛 中部住宅区由中部五大国际社区牵引，形成规模效应,注：供需要比=竣工面积/销售面积,居住功能背景,唐镇所处地位,位于浦东新区腹地，是第四次人口迁移的核心地带 地铁2号线两个站点穿境而过，贯通浦东与浦西，联结机场 高档精品别墅区依托东方世纪学校形成组团，代表上海高端住宅供应水准 位于张江与金桥之间，周边工业园区林立，配套需求旺盛 区域内水系与绿地资源丰富，形成自我循环的居住生态体系,18,居住功能发展背景 地铁带动土地增值，文化打造住宅卖点,2003-2004年地铁带动上海房地产沿线住宅均价上升幅度为：2000-4000元/平方米 地铁2号线建成较早，周边滨江、联洋、花木社区发展完善，唐镇站点承接以上住宅区域的发展势头，内部两站点周边成为房地产开发新的增长点，具有极大增值潜力,上海住宅布局新区建设规范：按照城市发展方向，结合城市干道系统，特别是大容量快速有轨交通及城市基础设施发展集中成片的住宅用地。 向南发展方向为：结合地铁二号线及轻轨，发展花木、三寺、张江及金桥地区的住宅,
