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1、 新城开发 2018 年度跟踪评级报告 7 基本经营基本经营 （一）（一）主体概况主体概况与公司治理与公司治理 新城开发是经涪府函【2002】395 号文批准，由重庆市涪陵投资集团有限责任公司和重庆市涪陵区丰地房地产开发有限公司于 2002年 12 月出资成立，2009 年 12 月，公司股东变更为重庆市涪陵区国有资产监督管理委员会（以下简称“涪陵区国资委”）。公司原名为重庆市涪陵区李渡特色工业园区建设有限公司，经过多次更名，2013年 2 月更为现名。公司初始注册资本为 2,000 万元，分别于 2007 年7 月、2013 年 4 月、2013 年 7 月获得增资 13,402 万元、7,
2、898 万元、76,700 万元；2014 年 5 月，根据涪国资【2014】105 号文，涪陵区国资委对公司再次增资 10 亿元。截至 2017 年末，公司注册资本 20亿元人民币，由涪陵区国资委代表涪陵区人民政府履行出资人职责，公司实际控制人为涪陵区国资委。 公司设有董事会、董事长和监事会。其中，董事会由 5 人组成，由出资人委派人员担任；董事长一名，为公司法定代表人；监事会由5 人组成，同样由出资人委派担任。 公司作为重庆市涪陵区新城区最重要的城市基础设施建设主体，主要承担新区内土地整治、基础设施建设管理、投资和招商引资等。 （二）（二）盈利模式盈利模式 公司的主要业务板块为工程建设及土
3、地出让。其中，工程建设收入是公司收入的主要来源，且逐年增加，2017 年末在营业收入中的占比达到了 99.71%。 在区委、区政府的统一领导部署下，在区国资委、新城区管委会的直接领导下，公司以全面加强党组织作用发挥为核心，以保障新区建设资金、全力推进项目建设为己任，勇于改革，创新思维，全面完成年初各项工作目标，在提供资金保障、建设精品项目、推进改革发展等方面取得新成效。 （三）（三）股权链股权链 2017 年以来，新城开发股权结构未发生变更，涪陵区国资委对新城开发 2018 年度跟踪评级报告 8 其仍有实际控制权。公司治理结构和管理体制仍较为完善，内部控制和管理制度较为健全。 截至 2017
4、年末，公司拥有全资子公司 8 家（详见附件 2）,联营企业 5 家。根据审计报告披露，截至 2017 年末，公司的联营企业主要有重庆升信置业有限公司（持股 49%）、重庆正高商品混凝土有限公司 （持股 20%） 、 重庆市涪陵区华景酒店管理有限公司 （持股 40%） 、重庆涪宝实业发展有限公司（持股 47.5%）、重庆中邦药业（集团）有限公司（持股 36.52%）。 （四四）信用信用链链 截至 2018 年 3 月末，公司债务来源包括银行借款、发行债券等，总有息债务为 162.02 亿元，占总负债比重的 84.59%。其中短期有息债务 28.04 亿元。从债务构成来看，公司 2017 年末有息
5、负债主要包括应付账款 12.00 亿元、其他应付款 9.82 亿元、一年内到期的非流动负债 14.30 亿元，长期借款 83.69 亿元和应付债券 49.95 亿元。公司债务融资渠道多元，存量债务规模较大，2018 年 3 月末，总有息债务占总负债的比例为 84.59%，占比很高，公司面临的债务偿还压力较大。 截至 2017 年末， 公司共获得银行的各类授信额度合计 105.12亿元人民币，尚未使用的各类授信额度总额为 37.90 亿元人民币。 图图 1 1 截至截至 20182018 年年 3 3 月末公司主要债权债务关系月末公司主要债权债务关系 数据来源：根据公司提供资料整理 根据公司提供
6、的中国人民银行征信中心出具的企业信用报告， 截新城开发 农业发展银行 70.80 亿元 中期票据 10 亿元 新实建设 60.30 亿元 担保 授 信债券发行 其他应收款 70.09 亿元 建设银行 6.50 亿元 盛锦资产 10.50 亿元 涪陵水投 7.43 亿元 应收款 新城开发 2018 年度跟踪评级报告 9 至 2018 年 5 月 4 日，公司本部未曾发生过不良信贷事件。截至本报告出具日， 公司本部在公开债券市场发行的债务融资工具到期的均已按时兑付，尚未到还本日。 （五五）本次跟踪债券概况及募集资金使用情况本次跟踪债券概况及募集资金使用情况 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表
7、所示： 表表 1 1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿（单位：亿元）元） 债券简称债券简称 发行额度发行额度 发行期限发行期限 募集资金募集资金用途用途 进展情况进展情况 17 涪陵新城 MTN001 5 于发债主体依照 约定赎回之前长 期存续 偿还金融机构借 款 已按募集资金要 求使用 数据来源：根据公司提供资料整理 偿债偿债环境环境 中国宏观及政策环境稳健，新型城镇化为经济发展的新增长点，中国宏观及政策环境稳健，新型城镇化为经济发展的新增长点，随着城市基础设施建设步伐的推进，随着城市基础设施建设步伐的推进， 国家国家在在地方政府地方政府债务和债
8、务和投融资体投融资体制管理等方面的加强对投融资平台转型提出更高要求制管理等方面的加强对投融资平台转型提出更高要求。 （一）一）宏观宏观与政策与政策环境环境 中国经济稳健发展； 政策连续性较强， 为企业各项业务的平稳发中国经济稳健发展； 政策连续性较强， 为企业各项业务的平稳发展提供了可靠的制度保障。展提供了可靠的制度保障。 2018 年是实施“十三五“规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年,中国政府将继续统筹推进“五位一体“总体布局和协调推进“四个全面“战略布局，以适应把握引领经济发展新常态，同时坚持以提高发展质量和效益为中心，以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，
9、深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，以促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。 C CC CCC B BB BBB A AA AAA 偿债环境指数：偿债环境在评级矩阵中的位置 新城开发 2018 年度跟踪评级报告 10 中央政府继续坚持以稳中求进的工作总基调推进改革。 中国政府有能力通过实施稳健的货币政策和积极的财政政策保持一定经济增速，从而为结构调整提供稳定的经济增长环境。较强的政策执行能力与统筹能力也将为中国顺利推进结构性改革、 实现经济转型提供有力政治保障和现实依据。 （二）二）产业环境产业环境 新型城镇化战略的进一步实施为我国地方基础设施建设投资持新型城镇
10、化战略的进一步实施为我国地方基础设施建设投资持续提供增长空间； 国家在地方政府债务和投融资体制管理等方面的加续提供增长空间； 国家在地方政府债务和投融资体制管理等方面的加强对投融资平台转型提出更高要求。强对投融资平台转型提出更高要求。 城镇化建设为我国经济发展的重点领域,在我国城镇化快速推进过程中，地方政府投融资平台的发展，有力支持了地方城镇基础设施建设及地方经济社会发展。 但在满足社会公共需要和地方经济发展的同时，地方政府投融资平台也积累了较大规模的政府性债务。2017年末，地方政府一般债务余额 10.33 万亿元，同比增长 5.52%，专项债务余额 6.14 万亿元，同比增长 11.03%
11、。近年来，国务院、财政部、国家发改委等陆续出台一系列针对地方政府融资平台的管理文件， 对地方政府债务和投融资企业的管理日趋规范。 图图 2 2 地方政府融资平台政策分析地方政府融资平台政策分析 数据来源：根据公开资料整理 预计未来，随着各地经济社会发展以及新型城镇化战略的实施，我国地方基础设施建设投资仍具备继续增长的空间， 随着市场环境的改变和政府性债务管理模式的不断完善， 对融资平台的运作模式的转新城开发 2018 年度跟踪评级报告 11 变也提出了更高要求。 （三（三）区域环境区域环境 重庆市是我国长江上游地区重要的经济中心， 经济增长较快； 近重庆市是我国长江上游地区重要的经济中心， 经
12、济增长较快； 近年来涪陵区经济实力不断增强年来涪陵区经济实力不断增强。 重庆市位于我国内陆西南部、长江上游，面积 8.24 万平方公里，下辖 38 个区县，是我国中西部地区唯一的直辖市和长江上游地区重要的经济中心。近年来重庆市经济保持较快增长，2017 年全市实现地区生产总值同比增长 10.0%，全市规模以上工业增加值累计同比增长 11.3%。 涪陵区位于重庆市中部的长江、乌江交汇处，地处重庆市“一小时经济圈”和沿江工业走廊核心区，是重庆主城连接渝东 20 余个区县的综合交通枢纽和商贸物流中心，区位优势较为明显。全区面积2,941.46 平方公里，辖 4 个工业园区和 26 个乡镇、街道办事处
13、。 表表 2 2 2012015 52012017 7 年涪陵区主要经济指标及增速（单位：亿元、年涪陵区主要经济指标及增速（单位：亿元、% %） 项目项目 2012017 7 年年 2012016 6 年年 2012015 5 年年 金额金额 增速增速 金额金额 增速增速 金额金额 增速增速 地区生产总值 992.2 10.0 896.2 11.1 813.2 11.9 人均生产总值（元） - - 61.4 11.0 56.5 12.0 规模以上工业增加值 508.0 11.4 457.6 11.6 423.7 12.1 全市规模以上固定资产投资 800.1 15.5 789.2 17.7 6
14、70.5 15.9 社会消费品零售总额 295.3 13.5 260.3 13.3 229.7 14.5 进出口总额（亿美元） - - 6.9 -41.9 12.5 4.9 三次产业结构 - 6.3:60.7:33.0 6.5:60.1:33.4 数据来源：20152017 年涪陵区国民经济和社会发展统计公报 近年来涪陵区经济、财政实力不断增强。2017 年，全区地区生产总值 992.2 亿元，同比增长 10.0%；全市规模以上固定资产投资800.1 亿元，同比增加 15.5%；社会消费品零售总额 295.3 亿元，同比增长 13.5%。2017 年，涪陵区地区生产总值在重庆市 38 个区县中
15、排名第 4 位。 新城开发 2018 年度跟踪评级报告 12 表表 3 2013 2017 7 年重庆市下辖部分区县主要经济指标（单位：亿元）年重庆市下辖部分区县主要经济指标（单位：亿元） 行政单位行政单位 地区生产总值地区生产总值 地方公共财政收入地方公共财政收入 渝北区 1,447.2 62.0 九龙坡区 1,130.0 60.3 渝中区 1,122.2 49.7 涪陵区涪陵区 992.2992.2 6 62.62.6 万州区 966.0 69.0 江北区 879.4 77.0 数据来源：根据 2017 年重庆市各区国民经济和社会发展统计公报及政府工作报告 近年来，涪陵区已形成化工化纤、装
16、备制造、食品医药、重要材料、电子信息和清洁能源六大支柱产业以及六大新兴产业（页岩气、新一代信息技术、MDI 下游、新能源汽车及智能汽车、生物医药及生命健康、节能环保），各产业的发展为整个区域经济的发展做出了重要贡献。2017 年，涪陵区实现全部工业增加值 508.02 亿元，同比增长 11.4%，工业增加值占地区生产总值的比重为 51.2%，规模以上工业增加值比去年增长 11.4%，规模以下增长 11.1%。同期，涪陵区实现一般公共预算收入 62.63 亿元，同口径增长 5.0%。2017 年全年，进入“三园四地1”统计的规模以上企业 122 户，实现工业增加值335.78 亿元，比上年增长 19.1%，占全部工业增加值的 66.1%。 综上所述， 涪陵区区位优势较为明显， 经济和财政实力不断增强，六大支柱产业以及新兴产业的发展将为涪陵区经济发展贡献力量。 预计未来，涪陵区战略地位和政策优势将进一步显现。 涪陵区新城区涪陵区新城区拥拥有较为明
