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1、 新城控股集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 3 大银行给予的授信总额度为 653.00 亿元，未使用授信额度为 545.45 亿元。同时，公司为 A股上市公司，具备直接股权融资渠道。 关关 注注 房地产房地产调控政策调控政策出台，出台，商业地产开发运营面临挑战商业地产开发运营面临挑战。2017年，国内超过 60 余个城市发布 210 多项楼市调控政策，受政策调控影响，房地产企业销售回款同比增速呈下降态势，市场分化格局不断加剧。 同时受零售市场增长放缓、 电商快速发展等因素影响，公司投资物业开发经营面临一定挑战。 公司公司土地购置土地购置规模较大，在建及储备项目较多，
2、存在一定规模较大，在建及储备项目较多，存在一定的建设资金支出压力。的建设资金支出压力。 近年来公司土地获取力度较大， 2017年支付土地款（含合营项目）893.55 亿元，占当期销售金额的 70.65%，公司后续面临着一定的建设资金支出压力。 债务规模债务规模快速增长。快速增长。 随着在建项目及新增土地储备需求的上升，2017 年以来公司有息债务快速增长，2017 年末公司总债务增至 446.84 亿元，同比大幅增长 70.48%。 关联方关联方资金往来频繁资金往来频繁， 对合营企业担保金额， 对合营企业担保金额较大。较大。 截至 2017年末，公司应收关联方款项为 160.20 亿元，应付关
3、联方款项为 283.23 亿元，占当期应收应付款比例较大。同时，公司对外担保余额 245.57 亿元，主要为对公司合营企业提供的担保。 新城控股集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 4 声 明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负
4、责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人
5、据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 新城控股集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 5 发行主体概况发行主体
6、概况 新城控股集团股份有限公司原名为新城控股集团有限公司，成立于 1996 年 6 月，由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司出资组建，初始注册资本为 200 万元。经多次股权变更及增资后，截至 2014 年末，公司注册资本为 110,000 万元，股权结构变更为常州富域发展有限公司持股 90.91%， 常州德润咨询管理有限公司持股 9.09%，实际控制人为王振华。2015 年 3 月27 日，经股东大会决议，原公司整体变更设立为股份有限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司，注册资本为 11.66 亿元，变更前后各股东持股比例不变。 2015 年 5 月 8 日， 新城
7、控股和江苏新城地产股份有限公司 （以下简称“江苏新城”， 股票简称“新城B 股”，股票代码 900950.SH）分别召开董事会，审议通过新城控股向江苏新城除新城控股以外的全体股东发行 A 股股票， 并以换股方式吸收合并江苏新城相关事宜。2015 年 11 月 23 日，江苏新城收到上海证券交易所自律监管决定书2015392 号 关于江苏新城地产股份有限公司股票终止上市的决定 ，自 2015 年 11 月 23 日起终止江苏新城股票上市交易。新城控股于 2015 年 12 月 4 日 A 股上市交易，股票简称“新城控股”，股票代码为 601155。截至2017 年末，公司实收资本为 22.58
8、亿元，其中富域发展集团有限公司1持股 61.01%，常州德润咨询管理有限公司持股 6.10%； 公司实际控制人为王振华。 公司主营业务为房地产开发与销售。公司产品主要包括住宅和综合体商业项目，项目资源储备以长三角的主要城市为主，目前已进入常州、上海、南京、苏州、无锡、杭州、镇江、南通、台州等多个经济城市。同时，公司适时向珠三角、环渤海和中西部地区有潜力的城市拓展项目，包括武汉、长沙、长春、青岛、济南、南昌、安庆、成都和海口等城市。 1 2016 年 3 月 16 日， “常州富域发展有限公司”变更为“富域发展有限公司” ；2016 年 8 月 15 日， “富域发展有限公司”变更为“富域发展集
9、 团有限公司” 。 截至 2017 年末， 公司资产总额 1,835.27 亿元，所有者权益（含少数股东权益）259.82 亿元，资产负债率为 85.84%。2017 年，公司实现营业总收入405.26 亿元，净利润 62.60 亿元，经营活动净现金流为-104.85 亿元。 本期票据概况本期票据概况 经向中国银行间市场交易商协会注册，公司将发行“新城控股集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据”。本期中期票据的基础发行金额为 10.5亿元， 发行金额上限为 21 亿元， 发行期限为 3 （2+1）年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权。 募集资金用途募集资金用途 本
10、期中期票据募集资金将全部用于补充公司商业地产营运资金。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 在全球经济复苏、国内供给侧结构性改革持续推进背景下，2017 年中国经济延续了 2016 年下半年以来稳中向好态势。全年 GDP 同比增长 6.9%，较上年加快 0.2 个百分点，超出市场预期。在经济企稳同时，经济结构持续优化，监管趋严下宏观风险有所缓释，经济运行质量进一步提升。展望 2018年，投资下行压力凸显，消费难以大幅提升，出口增长幅度能否持续存在不确定性，经济仍面临小幅放缓压力，考虑到基数效应的影响，预计全年前低后稳。 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局，中诚信国际
11、整理 6.007.008.009.0010.0011.0012.002012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-12GDP：不变价：累计同比 GDP：现价：累计同比%新城控股集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 6 从需求端来看， 基建投资维持近 15%的较高速增长，房地产投资虽有回落但保持一定韧性，制造业投资较上年有所改善，投资缓中趋稳；消费平稳增长，扭转了前几年的阶梯式下滑态势；全球经济复苏带动出口实现较大幅度正增长。从供给侧来看，受供给侧改革和环
12、保趋严影响，工业品价格回升，企业盈利大幅改善，工业生产回暖，规模以上工业增加值反弹。从价格水平看，去产能和环保趋严支撑 PPI 高位运行，CPI 总体维持在“1”时代，通胀可控。在宏观经济指标向好同时，经济结构持续优化，第三产业增速快于第一、二产业，最终消费对经济增长贡献率维持在较高水平。此外，在监管全面趋严下，宏观风险有所缓释，资金“脱实向虚”改善，金融杠杆持续去化，银行表内外资产无序扩张态势得到一定程度遏制，宏观杠杆率边际改善，资本流出压力减轻。 但是，中国经济风险警报并没有解除，债务规模刚性压力依然存在，地方政府债务结构性和区域性风险仍存，互联网金融等金融创新在快速发展同时也蕴藏了风险，
13、房地产市场泡沫化风险尚未得到充分纾解。 中央经济工作会议提出， 今后 3 年要重点抓好防范化解重大风险等三大攻坚战，防风险依然是2018 年经济工作的重要内容， 强监管态势仍将持续。考虑到国内经济缓中趋稳，金融防风险、去杠杆持续，同时还需应对全球流动性收紧引致的资本流出压力，货币政策将延续稳健中性，M2 维持低位运行，与社融走势分化态势持续。财政政策将继续积极有效，重点向民生、环保、企业减税降费等领域倾斜，但地方政府举债管理进一步加严，广义财政支出增长或将放缓。 2018 年中国经济增长面临的压力体现在多个方面。尤为值得关注的是，投资下行压力的进一步凸显。从三大类投资来看，虽然扶贫攻坚、环保治
14、理等“补短板”效应给基建投资带来一定支撑，但广义财政支出增长放缓加大资金来源压力， 地方 GDP“挤水分”导致一些项目被叫停，基建投资将“托而不举” ，虽有望保持两位数增幅但难以延续前几年高速增长态势；调控影响进一步显现，房地产投资将继续下行，但在棚改货币化、租赁房建设等因素支撑下，下行幅度或将有限；环保限产、企业利润增长放缓背景下，制造业投资难以大幅改善。从所有制类别来看，民间投资提振依然面临体制机制等多重掣肘，国企债务约束加大或将导致其投资热情降温。此外，消费在居民部门杠杆率攀升的背景下难以大幅上行，人民币汇率升值导致出口商品价格竞争力减弱，出口改善幅度能否持续面临不确定性，也将加大新的一
15、年经济增长的压力。 2018 年是全面贯彻十九大精神的开局之年， 是改革开放四十周年，经济体制顶层设计有望加强，以供给侧结构性改革为主线的改革持续推进，一系列防风险、去杠杆的政策将陆续推出。随着治理结构的完善，以及促改革、防风险举措的实施，中国经济运行中的风险将进一步缓释，经济结构继续调整优化，经济增长质量有望得到进一步提升。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行业 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额和销售面积同比增速分别在 2015 年 5
16、月和 6 月由负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4%和 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显复苏，销售势头强劲，当期全国商品房销售额和销售面积同比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万亿元和 10.52 亿平方米，尤其是一线城市、部分热点二线城市（南京、苏州、杭州、厦门等）以及发达城市群的卫星城市(惠州、东莞、昆山、廊坊等)地区市场销售表现尤其突出。但为抑制房价快速上涨， 9 月底以来， 国内多个城市推出楼市调控政策，商品房销售增幅有所放缓，全年销售额和销售面积新城控股集团股份有限公司 2018 年度第三期中期票据信用评级报告 7 同比涨幅分别收窄至 34.8%和 22.5%，规模分别达11.76 万亿元和 15.73 亿平方米。2017 年，受楼市
