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1、 2018 年度万科企业股份有限公司信用评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 公司公司近年来近年来重要股东发生多次变更重要股东发生多次变更。截至 2017 年末，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“地铁 集团” ）持有公司 29.38%的股份，深圳市钜盛华股份有限 公司（以下简称“钜盛华” ）及其一致行动人持有公司 25.40%股份。近年来公司重要股东多次发生变更，中诚信 国际将对公司股权结构、公司治理及战略实施情况保持关 注。 2018 年度万科企业股份有限公司信用评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服
2、务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 三、本次评级中，中
3、诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所
4、表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。2018 年度万科企业股份有限公司信用评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 公司公司概况概况 万科企业股份有限公司前身为现代科教仪器展销中心1，后于 1988 年更名为“深圳现代企业有限公司” ，同年 1
5、1 月经深圳市人民政府“深府办（1988）1509 号”文批准，深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更名为“深圳万科企业股份有限公司” ，原始股本总额为 41,332,680 股。1991 年1 月 29 日，公司 A 股股票在深圳证券交易所上市（证券代码“000002.SZ” ） 。1993 年 5 月 28 日，公司发行 B 股在深圳证券交易所上市，并于同年 12月更为现名。2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司 （H 股）上市。截至 2017 年末，地铁集团持有公司 29.38%的股份，为公司第一大股东，钜盛华及其一致行动人持有公司 2
6、5.40%股份； 同期末公司无控股股东及实际控制人。 公司拥有超过 30 年的房地产开发经验，是国内龙头物业开发商；专注于住宅项目的开发、销售及管理，着重提供面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业。截至 2017 年末，公司深耕核心城市经济圈，且项目分布均衡，此外凭借多年的开发经验，公司品牌优势和区域标杆效应显著。 截至 2017 年末， 公司总资产为 11,653.47 亿元，所有者权益为 1,866.74 亿元； 2017 年公司实现营业总收入 2,428.97 亿元，净利润 372.08 亿元，经营活动净现金流 823.23 亿元。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 在全球经济复苏、
7、国内供给侧结构性改革持续推进背景下，2017 年中国经济延续了 2016 年下半年以来稳中向好态势。全年 GDP 同比增长 6.9%，较上年加快 0.2 个百分点，超出市场预期。在经济企稳同时，经济结构持续优化，监管趋严下宏观风险有所缓释，经济运行质量进一步提升。展望 2018年，投资下行压力凸显，消费难以大幅提升，出口增长幅度能否持续存在不确定性，经济仍面临小幅放缓压力，考虑到基数效应的影响，预计全年前低1现代科教仪器展销中心成立于 1984 年 5 月。 后稳。 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局 从需求端来看， 基建投资维持近 15%的较高速增长，房地产投资虽有
8、回落但保持一定韧性，制造业投资较上年有所改善，投资缓中趋稳；消费平稳增长，扭转了前几年的阶梯式下滑态势；全球经济复苏带动出口实现较大幅度正增长。从供给侧来看，受供给侧改革和环保趋严影响，工业品价格回升，企业盈利大幅改善，工业生产回暖，规模以上工业增加值反弹。从价格水平看，去产能和环保趋严支撑 PPI 高位运行，CPI 总体维持在“1”时代，通胀可控。在宏观经济指标向好同时，经济结构持续优化，第三产业增速快于第一、二产业，最终消费对经济增长贡献率维持在较高水平。此外，在监管全面趋严下，宏观风险有所缓释，资金“脱实向虚”改善，金融杠杆持续去化，银行表内外资产无序扩张态势得到一定程度遏制，宏观杠杆率
9、边际改善，资本流出压力减轻。 但是，中国经济风险警报并没有解除，债务规模刚性压力依然存在，地方政府债务结构性和区域性风险仍存，互联网金融等金融创新在快速发展同时也蕴藏了风险，房地产市场泡沫化风险尚未得到充分纾解。 中央经济工作会议提出， 今后 3 年要重点抓好防范化解重大风险等三大攻坚战，防风险依然是2018 年经济工作的重要内容，强监管态势仍将持续。考虑到国内经济缓中趋稳，金融防风险、去杠杆持续，同时还需应对全球流动性收紧引致的资本流出压力，货币政策将延续稳健中性，M2 维持低位运行，与社融走势分化态势持续。财政政策将继2018 年度万科企业股份有限公司信用评级报告 6 穆迪投资者服务公司成
10、员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 续积极有效，重点向民生、环保、企业减税降费等领域倾斜，但地方政府举债管理进一步加严，广义财政支出增长或将放缓。 2018 年中国经济增长面临的压力体现在多个方面。尤为值得关注的是，投资下行压力的进一步凸显。从三大类投资来看，虽然扶贫攻坚、环保治理等“补短板”效应给基建投资带来一定支撑，但广义财政支出增长放缓加大资金来源压力， 地方 GDP“挤水分”导致一些项目被叫停，基建投资将“托而不举” ，虽有望保持两位数增幅但难以延续前几年高速增长态势；调控影响进一步显现，房地产投资将继续下行，但在棚改货币化、租赁房建设等因素支撑下，下
11、行幅度或将有限；环保限产、企业利润增长放缓背景下，制造业投资难以大幅改善。从所有制类别来看，民间投资提振依然面临体制机制等多重掣肘，国企债务约束加大或将导致其投资热情降温。此外，消费在居民部门杠杆率攀升的背景下难以大幅上行，人民币汇率升值导致出口商品价格竞争力减弱，出口改善幅度能否持续面临不确定性，也将加大新的一年经济增长的压力。 2018 年是全面贯彻十九大精神的开局之年， 是改革开放四十周年，经济体制顶层设计有望加强，以供给侧结构性改革为主线的改革持续推进，一系列防风险、去杠杆的政策将陆续推出。随着治理结构的完善，以及促改革、防风险举措的实施，中国经济运行中的风险将进一步缓释，经济结构继续
12、调整优化，经济增长质量有望得到进一步提升。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行业 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4%和 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显复苏，销售势头强劲，当期全国商品房销售额和销售面积同比分别大
13、幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万亿元和 10.52 亿平方米，尤其是一线城市、部分热点二线城市（南京、苏州、杭州、厦门等）以及发达城市群的卫星城市(惠州、东莞、昆山、廊坊等)地区市场销售表现尤其突出。但为抑制房价快速上涨，9 月底以来，国内多个城市推出楼市调控政策，商品房销售增幅有所放缓，全年销售额和销售面积同比涨幅分别收窄至 34.8%和 22.5%，规模分别达11.76 万亿元和 15.73 亿平方米。2017 年，受楼市调控政策的影响，商品房销售增速持续放缓，当期全国商品房销售金额和销售面积分别为 13.37 万亿元和 16.94 亿平方米，同比涨幅分别收窄至 13.7%
14、和 7.7%。 图图2：近年来近年来全国商品房销售情况全国商品房销售情况 单位：亿元、百万平米、单位：亿元、百万平米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 商品房销售价格方面，自 2015 年 4 月至 2016年 9 月，伴随着市场需求的回暖带动房地产销售价格企稳回升，70 城市价格指数实现连续的环比增长，且环比增幅在 2016 年 3 月份以来明显加大，2016 年 39 月价格指数环比涨幅的平均值已达1.06%，达到近年来的高点，部分新房库存较少的城市面临房价上涨过快的压力。但随着 2016 年 9月底以来楼市调控政策密集出台，并于 2017 年 3月起加码升级，价格指数环比涨幅开始
15、呈现明显缩窄，从 2016 年 9 月份环比涨幅 1.80%的高点降至2017 年 9 月份的 0.2%， 2017 年 912 月价格指数环比涨幅有所回升，但幅度仍然较小。 2018 年度万科企业股份有限公司信用评级报告 7 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 图图3：近年来全国：近年来全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比个大中城市新建商品住宅价格指数环比 单位：单位：% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 2015 年以来， 虽然全国商品房销售情况持续好转，但由于新开工和竣工面积依旧维持在较高水平，因此全国商品房待售面积依旧攀升
16、，2015 年末为 7.19 亿平方米，较 2014 年末继续增加 0.97 亿平方米，其中住宅待售面积 4.52 亿平方米，同比增加0.45 亿平方米。在整体来看依然面临较大的去化压力。2016 年，虽然当期房地产市场销售表现良好，但由于竣工未售量的累计以及旧库存去化速度慢，当期末待售面积仅小幅降至 6.95 亿平方米；2017年以来，随着三、四线城市持续的销售去化，2017年末全国商品房待售面积继续降至 5.89 亿平方米，仍面临一定的库存压力，此外值得注意的是此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并未好转。 图图4：近年来全国商品房待售情况：近年来全国商品房待售情况 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 房地产投资和施工房地产投资和施工 2015 年以来，虽然房地产市场需求出现回暖，但区域分化问题依然明显，房地产开发商对于三四线城市依然保持较为谨
