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1、 建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 1 建发房地产集团有限公司建发房地产集团有限公司 2018年度第一期中期票据募集说明书年度第一期中期票据募集说明书 发行人：发行人： 建发房地产集团有限公司建发房地产集团有限公司 注册额度：注册额度： 20亿元亿元 本期发行金额：本期发行金额： 5亿元亿元 本期发行利率本期发行利率: 固定利率固定利率 发行期限：发行期限： 3年年 担保情况：担保情况： 无无 信用评级机构：信用评级机构： 联合资信评估有限公司联合资信评估有限公司 信用评级：信用评级： 主体主体信用评级信用评级AA+ 本期中期票据债项评级本期中期票据债项评级AA+
2、 主承销商主承销商/簿记管理人：簿记管理人：中国建设中国建设银行股份有限公司银行股份有限公司 联席主承销商：中国民生银行股份有限公司联席主承销商：中国民生银行股份有限公司 二零一二零一八八年年十十月月建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 2 重要提示重要提示 本公司发行本期中期票据已在中国银行间市场交易本公司发行本期中期票据已在中国银行间市场交易商协会注册，商协会注册，注册不代表交易商协会对本期中期票据的投资价值做出任何评价，也注册不代表交易商协会对本期中期票据的投资价值做出任何评价，也不代表对本期中期票据的投资风险做出任何判断。投资者购买本公司不代表对本期中期票据的
3、投资风险做出任何判断。投资者购买本公司本期中期票据，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，本期中期票据，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。 本公司董事会已批准本募集说明书，全体董事承诺其中不存在虚本公司董事会已批准本募集说明书，全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性和假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、
4、准确性、完整性和及时性承担个别和连带法律责任。及时性承担个别和连带法律责任。 本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、 受让等合法手段取得并持有本公司发行的中期票据，凡通过认购、 受让等合法手段取得并持有本公司发行的中期票据，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。 本公司承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义本公司承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的
5、约定履行义务，接受投资者监督。务，接受投资者监督。 截至本募集说明书签署日，除已披露信息外，本公司无其他影响截至本募集说明书签署日，除已披露信息外，本公司无其他影响偿债能力的重大事项。偿债能力的重大事项。 本期债务融资工具含交叉违约条款， 请投资人仔细阅读相关内容。本期债务融资工具含交叉违约条款， 请投资人仔细阅读相关内容。 建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 3 目目 录录 目目 录录 3 3 第一章第一章 释义释义 5 5 第二章第二章 投资风险提示投资风险提示 7 7 一、与本期中期票据相关的风险 . 7 二、与发行人相关的风险 . 7 第三章第三章 发行条款
6、发行条款 1616 一、本期中期票据的发行条款 16 二、发行安排 17 第四章第四章 募集资金用途募集资金用途 1919 一、募集资金用途 19 二、本期中期票据募集资金的管理 19 三、发行人关于本次募集资金用途的承诺 19 四、偿债保障措施 20 第五章第五章 企业基本情况企业基本情况 2121 一、发行人基本情况 21 二、发行人历史沿革 21 三、控股股东、实际控制人情况说明 23 四、业务独立性 24 五、重要权益投资情况 25 六、发行人治理情况 35 七、企业人员基本情况 42 八、主营业务情况 44 九、在建工程和拟建工程情况 75 十、未来发展战略 75 十一、发行人行业地
7、位及竞争优势 76 十二、行业状况 77 十三、涉及地方政府债务相关信息披露 83 第六章第六章 发行人财务状况分析发行人财务状况分析 8787 一、财务报表及审计意见 87 二、财务会计制度 87 三、财务报表合并范围及变动情况 88 四、财务报表 97 五、主要财务数据及指标分析 103 六、有息债务 134 七、关联交易 134 八、重大或有事项、承诺事项 150 九、资产抵押、质押、其他被限制处置事项 151 十、金融衍生产品、大宗商品期货和理财产品持有情况 .153 建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 4 十一、海外投资情况 153 十二、直接债务融资计划
8、 154 第七章第七章 发行人资信状况发行人资信状况 155155 一、信用评级情况 155 二、发行人及子公司资信情况 156 第八章第八章 债务融资工具信用增进债务融资工具信用增进 159159 第九章第九章 税项税项 160160 一、增值税 160 二、所得税 160 三、印花税 160 第十章第十章 信息披露安排信息披露安排 161161 一、本次发行相关文件 161 二、定期财务报告 161 三、重大事项 161 四、本息兑付 162 第十一章第十一章 投资者保护机制投资者保护机制 163163 一、违约事件 163 二、违约责任 163 三、投资人保护条款 164 四、投资者保护
9、机制 165 五、不可抗力 170 六、弃权 170 第十二章第十二章 发行有关机构发行有关机构 171171 一、发行人 171 二、主承销商 171 三、承销团其它成员（排名不分先后） 171 四、律师事务所 175 五、审计机构 175 六、信用评级机构 175 七、托管人 175 八、集中簿记建档系统技术支持机构 176 第十三章第十三章 备查文件备查文件 177177 一、备查文件 177 二、文件查询地址 177 附录附录 1 1：有关财务指标的计算公式：有关财务指标的计算公式 178178 建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 5 第一章第一章 释义释义
10、 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 发行人/本公司/建发房地产 指建发房地产集团有限公司 注册总额度 指发行人在中国银行间市场交易商协会注册的总计为20亿元人民币的中期票据最高待偿额度 本期中期票据 指发行额为5亿元人民币的建发房地产集团有限公司2018年度第一期中期票据 中期票据 是指企业在银行间债券市场按照计划分期发行的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具 主承销商 指中国建设银行股份有限公司 本次发行 指本期中期票据的发行 承销团 指主承销商为本次发行组织的，由主承销商及分销商组成的承销机构 余额包销 指本期中期票据的主承销商按承销协议约定在规定的发售期结束
11、后剩余债券全部自行购入的承销方式 兑付款项 指本期中期票据的本金与本期中期票据年度利息之和 募集说明书 指公司为本期中期票据的发行而根据有关法律法规制作的建发房地产集团有限公司2018年度第一期中期票据募集说明书 人民银行 指中国人民银行 交易商协会 指中国银行间市场交易商协会 上海清算所 指银行间市场清算所股份有限公司 承销协议 指主承销商与发行人为本次发行签订的建发房地产集团有限公司非金融企业债务融资工具承销协议 簿记管理人 指制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档的机构，本期中期票据发行期间由中国建设银行股份有限公司担任 建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书
12、 6 簿记建档 指发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化处理。 实名记账式中期票据 指采用上海清算所的登记托管系统以记账方式登记和托管的中期票据 北金所 指北京金融资产交易所有限公司 工作日 指国内商业银行的对公营业日（不包括法定节假日或休息日） 银行间债券市场非金融企业债务融资管理办法 是指中国人民银行令【2008】第1号文件颁布的银
13、行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法 节假日 指国家规定的法定节假日和休息日 元 如无特别说明，指人民币元 最近三年 指2015年、2016年和2017年 最近三年及一期 指2015年、2016年和2017年和2018年1-6月 近一年及一期 指2017年和2018年1-6月 公司简称公司简称 建发集团 厦门建发集团有限公司 建发股份 厦门建发股份有限公司 禾山建设 厦门禾山建设发展有限公司 厦门兆信 厦门兆信工程建设管理有限公司 说明：本募集说明书中数据合计数与单项加总数据尾数有误差的主要是由说明：本募集说明书中数据合计数与单项加总数据尾数有误差的主要是由于四舍五入所致。于四舍五入所致
14、。 建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 7 第二章第二章 投资风险提示投资风险提示 投资人购买本期中期票据，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。本期中期票据依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行负责。如发行人未能兑付或者未能及时、足额兑付，主承销商与承销团成员不承担兑付义务及任何连带责任。投资者在评价和认购本期中期票据时，应特别认真地考虑下列各种风险因素。 一、与本期中期票据相关的风险一、与本期中期票据相关的风险 （一）利率风险（一）利率风险 在本期中期票据存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政策的
15、变动等因素会引起市场利率的波动， 市场利率的波动将对投资者投资本期中期票据的收益造成一定程度的影响。 （二）流动性风险（二）流动性风险 本期中期票据将在银行间市场上进行交易， 在转让时可能由于无法及时找到交易对手而难以将中期票据变现，存在一定的流动性风险。 （三）偿付风险（三）偿付风险 在本期中期票据的存续期内，如果由于不可控制的市场及环境变化，发行人可能出现经营状况不佳或发行人的现金流与预期发生一定的偏差， 从而影响本期中期票据的按期足额兑付。 二、与发行人相关的风险二、与发行人相关的风险 （一）财务风险（一）财务风险 1、资产负债率较高的风险 发行人所处房地产行业的资产负债率普遍较高， 2
16、015-2017年末及2018年6月末发行人资产负债率分别为74.55%、74.22%、75.24%和79.68%。随着公司经营规模的不断扩大，公司负债总额也有所增长。未来本公司的负债规模可能继续增长，使得更多的经营活动现金流被用于偿本付息，可能减少用于运营支出、资本性支出等用途的现金流；同时，资产负债率的提高可能影响本公司的再融资能力，增加再融资成本。 2、融资利率波动导致的风险 发行人的融资成本与融资利率变动关系密切。如果融资利率出现波动，发行人的利息支出金额也将发生变动，从而使公司的财务业绩和现金流状况受到一定影响，因此发行人存在融资利率波动导致的风险。 3、筹资风险 房地产行业属于资金密集型行业，对资金需求较大。发行人进行房地产开发的所需建发房地产集团有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 8 资金，除自有资金外，主要来源于项目开发积累资金、银行贷款和
