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1、,京津冀房地产行业热门板块专题研究,二零一六年九月,目录,2,目录,3,1.1 京津冀一体化历史沿革,1.2 京津冀地区主要指标概览,1.3 京津冀地区城镇化水平简介,1.4 京津冀地区环京县城房地产市场研究,廊坊 固安 北三县：三河市、香河县、大厂,1.5 京津冀地区环京县城房地产市场小结,1.1 京津冀一体化发展沿革,4,5,1.2 京津冀地区主要指标概览,河北省 2015GDP：29,806亿元 2015年末常住人口：7,425万人 2015年一般公共预算收入：2,648亿元 2015年房地产开发投资：4,285亿元,北京市 2015GDP：22,969亿元 2015年末常住人口： 2,
2、170万人 2015年一般公共预算收入：4,724亿元 2015年房地产开发投资4,226亿元,天津市 2015GDP：16,538亿元 2015年末常住人口： 1,547万人 2015年一般公共预算收入：2,667亿元 2015年房地产开发投资：1,872亿元,6,1.3 京津冀地区城镇化水平简介,京津冀一体化的进程如果顺利推进，城镇化率的提升带来的城镇人口增加，目前京津冀城市化率水平不均。根据国家统计局数据显示，2015年，中国城镇化率为56.1%，北京和天津的城镇化率均已经超过80%，而河北城镇化率仍不足50%，低于全国的平均水平； 对比其他两个城市圈，长三角、珠三角的城镇化率均超过了7
3、0%； 河北地区城镇化未来有较大的发展潜力，同时，城镇化也是推动房地产发展的重要动力。,数据来源：中国统计摘要2016,2007年-2015年北京、天津、河北城镇化率,7,1.4 京津冀地区环京县城房地产市场研究,1.4.1京津冀地区环京县城房地产市场研究-廊坊市,8,2015年末，全市常住人口450万人 2015年，全市生产总值实现2,474亿元，比上年增长8.8%； 2015年，房地产开发投资671亿元，比上年增长28.5%。其中，商品住宅投资558亿元，增长27.8%；办公楼投资10亿元，增长51.2%； 2015年，全市全部财政收入完成481亿元，比上年增长18.3%。其中，一般公共预
4、算收入完成303亿元，增长21.1%。,廊坊市简介,1.4.1京津冀地区环京县城房地产市场研究-廊坊市,9,1.4.1 京津冀地区环京县城房地产市场研究-廊坊市,10,1,土地出让情况,2014-2016.8月招拍挂成交共36宗，累计208.24万m2；2015-2016.8月招拍挂成交共29宗，累计163.74万m2,2015年1月-2016年8月廊坊市土地成交情况(用地面积/万m2),2015年1月-2016年8月廊坊市场土地成交前三名开发商,来源：克尔瑞,来源：克尔瑞,1.4.1 京津冀地区环京县城房地产市场研究-廊坊市,11,2,住宅市场情况,2015.9-2016.8廊坊成交均价走势
5、图,2014-2016廊坊市场住宅市场成交情况,来源：克尔瑞,2016年1-6月，廊坊商品住宅销售面积为247万m2，同比增长30.46%； 2016年6月，廊坊商品住宅销售面积为45万m2，同比增长19.69%。,来源：房天下,2016年8月，廊坊商品住宅价格为8,440元，相比7月份的8,010元，上涨5.4%。可以看出，4月份“廊九条”出台后，并没有起到明显抑制房价作用。,1.4.1 京津冀地区环京县城房地产市场研究-廊坊市,12,3,关注楼盘,2015年9月-2016年8月楼盘售价情况,荣盛花语城内景效果图,荣盛花语城区位,1.4.2 京津冀地区环京县城房地产市场研究固安县,13,20
6、15年末，全市常住人口49万人 2015年，全市生产总值实现183亿元，“十二五”期间年均增速达15.9%； 新时期，固安县发展面临京津冀协同发展、北京新机场建设等一系列重大机遇,县域发展站在了新的历史起点，需要切实把握机遇，谋划创新崛起的宏伟蓝图； 2015年，财政收入完成56亿元，同比增长39.3%；一般公共预算收入完成36亿元,固安县简介,1.4.2 京津冀地区环京县城房地产市场研究固安县,14,1,土地出让情况,2014-2016.8月招拍挂成交共40宗，累计82.8万m2；2015-2016.8月招拍挂成交共26宗，累计50.3万m2,来源：克尔瑞,2015年1月-2016年8月固安
7、市场土地成交情况(万m2),2015年1月-2016年8月固安市场土地成交前三名开发商,来源：克尔瑞,1.4.2 京津冀地区环京县城房地产市场研究固安县,15,2,住宅市场情况,2014-2016.8月固安县成交套数70,968套，总建面673万m2；其中2014年成交17,669套，成交总面积171万m2；2015年成交32,152套，成交总面积304万m2； 2016年成交21,147套，成交总面积199万m2； 根据克尔瑞数据显示，2014年，固安县商品住宅成交均价7211元/ m2 ;2015年为6860元/ m2 ； 2016年为8401元/ m2 。,2015.9-2016.8固安
8、住宅成交房价走势图,2014-2016.08固安市场住宅市场成交情况,数据来源：克尔瑞,数据来源：克尔瑞,1.4.2 京津冀地区环京县城房地产市场研究固安县,16,3,关注楼盘,2015年7月-2016年8月楼盘售价情况,永定河孔雀城空港壹号效果图,1.4.3 京津冀地区环京县城房地产市场研究香河县,17,2015年末，全市常住人口35万人 2015年，全市生产总值实现144亿元 2015年，财政收入完成51亿元，同比增长30.8%；一般公共预算收入完成35亿元，总量位于全省各县市第六位。,香河县简介,1.4.3 京津冀地区环京县城房地产市场研究香河县,18,1,土地出让情况,2014-201
9、6.8月招拍挂成交共146宗，累计274.8万m2；2015-2016.8月招拍挂成交共94宗，累计188.7万m2,2015年1月-2016年7月香河市场土地成交情况(万m2),2015年1月-2016年7月香河市场土地成交前三名开发商,来源：克尔瑞,来源：克尔瑞,1.4.3 京津冀地区环京县城房地产市场研究香河县,19,2,住宅市场情况,2015.9-2016.8香河住宅成交均价走势图,2014-2016香河市场住宅成交情况,数据来源：克尔瑞,2016年，香河市住宅市场短期“房荒”显现，尤其是4月份“廊九条”限购令出台，香河燕郊率先执行，许多已售房源被清退，但也因预售制度收紧而导致“房荒”
10、，市场进入“有价无市”境地。 2014-2016.8月香河县成交套数53,910套，总建面530万m2；其中2014年成交18,987套，成交总面积183万m2；2015年成交23,917套，成交总面积230万m2； 2016年成交11,006套，成交总面积117万m2； 根据克尔瑞数据显示，2014年，固安县商品住宅成交均价5,687元/ m2 ;2015年为6,147元/ m2 ； 2016年为8,153元/ m2 。,数据来源：克尔瑞,1.4.3 京津冀地区环京县城房地产市场研究香河县,20,3,关注楼盘,2015年9月-2016年8月楼盘售价情况,1.4.4 京津冀地区环京县城房地产市
11、场研究大厂县,21,2015年末，全县常住人口12.67万人； 2015年，全市生产总值实现87亿元； 2015年，大厂县房地产行业增加值10.3亿元，占全县GDP比重11.9%，增速14%； 2015年，财政收入完成39亿元，同比增长58%；一般公共预算收入完成25亿元。,22,1,土地出让情况,2014-2016.8月招拍挂成交共36宗，累计64.5万m2；2015-2016.8月招拍挂成交共21宗，累计26.12万m2,2014-2016大厂市场土地成交情况,2015年1月-2016年8月大厂市场土地成交情况(万m2),2015年1月-2016年8月香河市场土地成交前三名开发商,1.4.
12、4 京津冀地区环京县城房地产市场研究大厂县,数据来源：克尔瑞,数据来源：克尔瑞,23,3,关注楼盘,2015年9月-2016年8月楼盘售价情况,1.4.4 京津冀地区环京县城房地产市场研究大厂县,政策、区位及交通优势2016年6月，北京市规划委关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见中首次明确指出，通州和“北三县”将实现“三统一”，即统一规划，统一政策和统一管控，“北三县”未来在政策、区位、交通上有巨大优势以承接北京外溢人口。正是对“北三县”及固安、廊坊未来发展潜力的乐观预期，导致投资客、刚需群纷纷涌入，市场库存量快速消化，在短期内新增供应无法跟进的环境下，住宅房价一路飙涨，楼市炙手可热
13、。 “限购令”难压需求热度2016年4月1日，“廊九条”出台，许多已售房源被清退，但没有起到抑制房价的作用，反而因为预售制度的收紧导致“房荒”，“北三县”及廊坊、固安对北京刚需群体的吸引力越发强劲，而投资需求也会持续跟进，整体市场 需求表现旺盛。限购令是“北三县”、廊坊和固安楼市转折点2016年4月份“限购令”的出台对市场需求抑制作用有限，但在一定程度上已经使“北三县”及固安、廊坊开始进入了政策调控期，从这点上看“限购令”意义重大。8月17日，“廊七条”出台，相比4月份的“廊九条”，对预售机制和土地出让方面做了更为严格的规定。主要出让方根据本次研究资料，华夏幸福基业是在“北三县”及廊坊和固安受
14、让住宅用地最多的房地产开发商之一，而且拿地的成本比较低，其他大型开发商鲜有进入。其次是这几个地区本土开发商并无太多开发经验，本土开发商拿地成本较低，从侧面说明，这几个地区的土地出让市场并没市场化。,24,1.4.5 京津冀地区环京县城房地产市场研究小结,目录,25,目录,26,2.1 冬奥会相关政策简介,2.2 冬奥会板块主要指标概览,2.3 冬奥会板块主要城市房地产市场研究,27,28,29,2.1 冬奥会相关政策简介,27,28,怀来县 2013年GDP：119亿元 2012年末常住人口：36万人,延庆区 2015GDP：92亿元，排名北京16 2015年末常住人口：28万人 2015年全
15、区公共财政预算收入13亿元 2015年房地产开发投资完成10亿元,张家口市 2015GDP：1363亿元，排名河北8 2015年末常住人口：442万人 2015年一般公共预算收入133亿元 2015年房地产开发投资212亿元，增长20%,2.2 冬奥会板块主要指标概览,29,2.3 冬奥会板块主要城市房地产市场研究张家口,2015年末，全市常住人口442万人； 2015年，全市生产总值实现1363亿元； 2015年，房地产开发投资212亿元，比上年增加20%。其中，商品住宅投资154亿元，比上年增长25.9%； 2015年，全市完成全部财政收入231亿元，同比增长0.04%；一般公共预算收入完
16、成133亿元，同比增长5.73%。,30,1,土地出让情况,2014-2016.9月招拍挂成交共40宗，累计84.29万m2 ，成交总价246,217万元 2015.1-2016.8月招拍挂成交共17宗，累计43.9万m2 ，成交总价153,029万元,2015年1月-2016年8月张家口市本级土地成交前三名开发商,2.3 冬奥会板块主要城市房地产市场研究张家口,31,2,关注楼盘,2.3 冬奥会板块主要城市房地产市场研究张家口,数据来源：克尔瑞,32,2.3 冬奥会板块主要城市房地产市场研究怀来县,2012年末，全市常住人口35.6万人； 2013年，全市生产总值实现119.4亿元，假设按照7%的年增长速度，预计2016年末实现GDP146亿元； 怀来县，隶属于河北省，怀来县地处河北省西北部，东邻北京，西接张晋蒙，县城沙城镇东距北京120公里，西距张家口市87公里。 交通：有京包、丰沙、大秦、沙蔚四条铁路和京藏高速、京新高速、110国道等国省干道贯穿全境，是首都通往西北的锁钥之地。,33,
