《岳阳市xxxx商业广场可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《岳阳市xxxx商业广场可行性研究报告（133页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、I岳阳岳阳*置业有限公司置业有限公司*商业广场（西地块）项目商业广场（西地块）项目可行性研究报告可行性研究报告*项目管理有限公司项目管理有限公司二二 0 0 一四年九月一四年九月II目目 录录第 1 章 总 论11.1 基本情况.11.2 业主简介.21.3 编制依据及研究范围.21.4 主要技术经济指标.41.5 可行性研究结论.5第 2 章 项目建设的背景及必要性82.1 项目建设背景.82.2 项目建设的必要性11第 3 章 项目市场分析.153.1 岳阳商业市场分析153.23.2 项目周围商圈分析项目周围商圈分析163.3 项目营销方案223.4 销售计划及目标 24第 4 章 工程
2、概况与建设内容.254.1 工程概况254.2 建设内容和建设规模26第 5 章 项目场址条件.275.1 地形、地貌及工程地质条件275.2 自然地理条件295.3 气候与气象29III5.4 水资源305.5 公共设施条件315.6 建设条件的结论与建议31第 6 章 建设方案.336.1 规划依据与原则及定位336.2 设计构思356.3 规划布局356.4 建筑风格366.5 结构设计396.6 无障碍设计416.7 智能化设计426.8 绿化景观规划426.9 间距与日照43第 7 章 公共工程方案.447.1 给排水工程447.2 供电工程497.3 采暖通风与空气调节设计527.
3、4 消防设计与安全疏散557.5 防雷安全设计627.6 弱电工程647.7 燃气设计677.8 电梯工程687.9 环卫工程68IV第 8 章 节能、绿化.698.1 节能698.2 节能措施748.3 绿化76第第 9 9 章章 环保环保.779.1 建设场地环境现状779.2 施工期和营运期的主要污染789.3 环境保护措施799.4 环境影响评价82第 10 章 机构设置与人力资源配置8310.1 项目建设管理机构.8310.2 项目人员配置.84第第 1111 章章 项目建设进度项目建设进度8511.1 建设工期.8511.2 建设进度计划.8511.3 项目实施进度表.85第 12
4、 章 工程招投标方案8612.1 招标形式.8612.2 资质要求.8612.3 招投标工作组织.87第 13 章 投资估算与资金筹措8813.1 投资估算.88V13.2 投资估算结果.8913.3 资金筹措及使用计划.93第 14 章 经济评价9414.1 经济分析的依据、原则和方法.9414.2 基础数据及其测算.9514.314.3 财务分析财务分析.9614.4 偿债能力分析.9714.5 财务评价结果.97第 15 章 风险分析9815.1 项目主要风险因素识别.9815.2 风险程度分析.9915.3 防范和降低方向对策.100第 16 章 社会评价.10216.1 社会影响分析
5、10216.2 项目互适性分析10316.3 社会风险分析103第 17 章 结论与建议.10417.1 结论10417.2 建议105附图 1 项目位置图 .107附图 2 项目用地现状图 .108附图 3 项目用地规划图 .109VI附图 4 项目总体规划图 110附图 5 项目效果图 111附表 1 建筑工程费用估算表 112附表 2 工程建设其他费用估算表 112附表 3 总投资估算表 112附表 4：项目总投资使用计划与资金筹措表 .113附表 5:公共配套设施费用估算表 114附表 6：工程建设投资分年用款计划表 .115附表 7 固定资产折旧费估算表 116附表 8：项目投资现金
6、流量表 .117附表 9：利润与利润分配表 .118附表 10：财务计划现金流量表 120附表 11：借款还本付息计划表 121附表 12:主要经济数据及评价指标表 .124附表 13:出租收入与经营税金及附加估算 .126附表 14：销售收入与经营税金及附加估算表 127附表 15:敏感性分析表 .127附表 16:敏感度系数和临界点分析表 .1271第第 1 章章 总总 论论1.1 基本情况基本情况1.1.11.1.1 项目名称项目名称*商业广场（西地块）1.1.21.1.2 项目性质项目性质新建1.1.31.1.3 建设地址建设地址湖南省岳阳市岳阳大道和白石岭路交叉口1.1.41.1.4
7、 项目业主项目业主业主名称：岳阳*置业有限公司业主地址：法人代表: 注册资本: 1.1.51.1.5 建设规模及内容建设规模及内容总项目规划净用地面积 32954.4平方米（约 49.43 亩），建设项目由 1 栋 6 层的大卖场，4 栋 4 层的商铺构成，总建筑面积为：116322.49 平方米，商业及配套用房建筑面积为96329.89 平方米，车库及设备房建筑面积为 19992.6 平方米，建筑密度为 52%，容积率为 3.6。21.1.61.1.6 项目建设工期项目建设工期计算期：18 年其中建设期：2 年（2015.012016.12）营运期：15 年（2017.012032.12）1
8、.1.71.1.7 总投资总投资项目开发建设总投入 36405.29 万元，其中：工程费用40266.09 万元(包括基础设施建设费用 1328.36 万元，建筑安装工程费用 20702.03 万元，公共配套设施建设费用 72 万元)，其他费用 1593.86 万元，土地出让金 2901.65 万元，前期费用120.00 万元，管理费用 268.87 万元、财务费用 6878.87 万元、销售费用 133.59 万元，开发期税费 312.00 万元，预备费 1356万元，详情请见项目投入总资金估算汇总表。1.1.81.1.8 资金筹措资金筹措资金来源：企业自筹资金 15685.30 万元，占总
9、投资的43.09%；银行贷款 20720 万元，占总投资 56.91%。1.2 业主简介业主简介1.3 编制依据及研究范围编制依据及研究范围1.3.11.3.1 编制依据编制依据1、民用建筑设计通则GB 50352-2005；32、建筑设计防火规范GB 50016-2006；3、高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005 年版）；4、人民防空地下室设计规范GB50038-20055、人民防空工程设计防火规范GB50098-2009 6、商店建筑设计规范JGJ 48-201x；7、办公建筑设计规范JGJ 672006；8、汽车库建筑设计规范JGJ 100-98；9、汽车库、修车库、
10、停车场设计防火规范GB 50067-97；10、湖南省公共建筑节能设计标准DBJ43/003-2010;11、中华人民共和国公安部公消2012350 号文件12、湘公消2012240 号文件13、湘公消201050 号文件14、岳阳市城市规划管理技术规定（2009 年修订）；15、岳阳市城市规划管理技术规定补充规定（20120306）；16、岳阳市居住建筑间距和日照管理规定（2010 年）；17、湖南省实施中华人民共和国人民防空法办法；18、岳阳市人民防空办公室关于贯彻湖南省人民防空工程建设与管理规定配套建设人防工程的意见；419、建设单位提供的电子土地红线图及项目规划依据图；20、国家、省、
11、市等其它相关法律、法规。1.3.21.3.2 研究范围研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。51.41.4 主要技术经济指标主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标见下表 1-1。项目投入总资金估算汇总表项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%估算说明1开发建设投资35666.87100.00% 1.1土地费用2901.658.14% 1.2前期工程费120.000.34% 1.3基础设施建设费1328.
12、363.72% 1.4建筑安装工程费20702.0358.04% 1.5公共配套设施建设费72.000.20% 1.6开发间接费0.000.00% 1.7管理费用268.510.75% 1.8财务费用6878.8719.29% 1.9销售费用133.590.37% 1.10开发期税费312.000.87% 表 1-1 主要技术经济指标表总平面规划经济技术指标总用地面积（m2）36469.44（合 54.70 亩）道路代征用地面积（m2）3515.04（合 5.27 亩）净用地面积（m2）32954.4（合 49.43 亩）总建筑面积（m2）116322.49商 业（m2）96329.89其中地
13、下车库及设备用房（m2）19992.6计容积率建筑面积（m2）96329.89不计容积率建筑面积（m2）19992.6建筑密度50.69%绿地率5.78%容积率3.56停车位（辆）670地 上（辆）90经济技术指标其中地 下（辆）58061.11其他费用1593.864.47% 1.12不可预见费1356.003.80% 2经营资金0.000.00% 3项目投入总资金35666.87100.00% 3.1开发产品成本4683.0613.13% 3.2自营资产投资30983.8186.87% 形成：房屋、建筑物30983.8186.87% 机器设备0.000.00% 无形资产0.000.00%
14、递延资产0.000.00% 3.4经营资金0.000.00% 销售费用计提比率0.50% 管理费用计提比率1.00%不可预见费计提比率5.00%房屋开发中形成固定资产比率86.87%1.5 可行性研究结论可行性研究结论*商业广场是岳阳*置业有限公司和湖南和立东升置业投资有限公司在岳阳市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑，并以大型家居卖场（一期工程）为中心，建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。通过对岳阳现阶段房产市场的分析和未来市场的预测，岳阳市对大型购物商场还存在大量的刚性需求；岳阳市民的收入水平不断提高提升了市民的购买力。因此
15、本项目的市场前景好，具备良好的可行性。项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开7发建设、销售等方面均遵照国家及岳阳市的房地产项目开发程序及规定。本项目具备良好的可行性。建设工期为 36 个月，建设计划科学合理，在正常的施工进度下能准时完成建设。项目总投资总投入 36405.29 万元（企业自筹资金15685.30 万元，银行贷款 20720 万元），资金雄厚，各项财务指标良好，在预计的销售价格、销售率条件下，预计税后财务净现值 3769.32 万元，有一定的经济效益，在财务上是可行的。综上所述，本项目的开发在市场销售、建设方案、建
16、设工资、资金筹措、经济评价上均具有良好的可行性。本项目建设规模大，基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将向市场供应大型的购物中心，大幅度改善、提高市区居民的购物环境、改善岳阳市的购物条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升岳阳市的城市形象做出一定贡献。因此本项目具有较好的社会效益。8第第 2 章章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 岳阳市社会经济发展状况岳阳市社会经济发展状况初步核算，2013 年全市生产总值仅次于省会长沙；发展动力进一步增强。特别是投资保持高位增长，全年完成固定资产投资 1485.35 亿元，同比增长 27.2%，总量继
