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1、浅析房地产行业企业所得税的税收风险一、房地产行业特征与开发流程房地产行业是我国国民经济的一个重要行业。其行业特征主要表现在关联性强、经 营业务多元、经营周期长、成本核算复杂、金融需求大、资金依赖度高、监管部门多、三 方信息丰富，在我国现行 18 个税种中，房地产行业占到了 11 个之多，具体包括：营业税、 企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用 税、城市维护建设税和教育费附加。因此，房地产行业的税收贡献非常大。然而，房地产 行业关联性强，成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算，所以，房地产 行业税收的征收成本很大，存在的税收风险也很多。一个完
2、整的房地产开发流程从取得土地出让信息开始，依次要经过很多的部门和环 节的审批与建设管理，包括参与土地开发招投标，报发改委开发立项，土地勘测，建设规 划的审批，开发项目的图纸设计，颁发施工许可证，建设招投标，办理房地产开发项目登 记，筹划房地产销售，办理商品房预售许可证，签订商品房销售合同，预缴税款，组织房 屋竣工验收和测绘，办理总房产证及总土地证，清理房屋销售欠款，申请土地增值税清算， 提交开具不动产发票申请，向房产和土地管理部门申请办理分户房产证和土地证等方方面 面。二、房地产行业企业所得税的主要涉税风险点企业所得税是房地产行业 11 类涉及的税费中最综合的一个，涉税风险点比较多，以 下从收
3、入类、成本类和纳税调整事项类三个方面进行归纳。收入类风险管理要点。预售未完工开发产品不及时确认收入的风险。税法规定，房 地产开发企业采用预售方式销售开发产品，取得的销售收入应根据所在地区的计税毛利率 确定预计毛利额，计入当前应纳税所得额。但是很多企业并没有及时将预售收入计入到当 期的计税依据。对于跨年度开发项目的已完工出售部分，应按权责发生制原则确认收入， 但很多企业不确认收入或故意推迟确认工程结算收入。取得政府经济补偿或奖励收入不确 认应税收入的风险。税法规定，除符合条件的财政性资金收入为不征税收入以外，如：企 业能够提供资金拨付文件，文件规定资金属于专款专项用途、企业对该资金以及以该资金
4、所发生的支出单独进行核算以外，其余的财政性资金是要作为计税的营业外收入，计算缴 纳企业所得税的。企业接受捐赠非货币性资产或盘盈固定资产时，以较低的金额入账或不 入账，少确认应收收入，少缴企业所得税的风险；价外收入未申报纳税的风险。对于客户 放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金 等，都属于应税收入的组成部分，很多房地产开发企业未按规定将其确认为营业外收入或 直接冲减了成本。成本类风险管理要点。取得的土地资产不按规定确认计税成本的风险。很多企业通 过购进土地之后进行三通一平等方法，擅自扩大土地资产的入账价值，然后再对土地价值 进行评估，虚增了土地成本，并将
5、此虚增的价格计入到开发成本中。虚列拆迁补偿费，虚 增成本的风险。有的企业将拆迁的征地费用和拆迁支出，不按规定进行归集分摊，涉及到 分期分片进行开发的项目，也未在各个项目间进行合理地分摊。将成本分摊作为人为调节 当期利润和应纳税所得额的工具。还有的通过虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿 金额。签订虚假合同或协议，虚列、多列或重复列支成本费用的风险。很多房地产开发企 业通过和施工单位签订虚假合同，取得虚开的发票，加大建安工程成本。例如：开发商在 与施工企业签订建安合同时，已经将水力电力工程、人防工程、防水工程等包括在合同总 金额中，却又同时与施工企业协商，将该部分工程又指定给其他企业进行施工，
6、以此来重 复、虚列或多列成本费用。混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本的风险点。很 多企业未按照税法要求，根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，人为进行调节，有的甚至将所有开发工程成本反映在一个开发项目中核算。对于有偿转让或自用的配 套设施，很多企业只分摊建了其建筑安装工程费，将土地成本、前期工程费、基础设施费、 借款利息、开发间接费用等记录在已出售的开发产品中进行分摊，人为虚增开发产品的成 本。将资本性支出直接列入当期成本的风险。企业的设备等固定资产，以及投资建设的位 于开发小区内的配套设施，完工后若产权归房地产开发企业所有，无论是用于出租或自用， 以上两类资产都属于固定资产核
7、实的范畴，而且成本要分期扣除。然而，一些企业却将其 购置成本或建造成本，一次性全额计入到销售费用或在低值易耗品账户核算，扩大当期扣 除金额。纳税调整事项类风险管理要点。各项减值准备金、投资减值准备未做纳税调整的风 险。会计上，企业根据谨慎性原则计提的各项减值准备金支出可以扣除，但是，企业所持 各项资产的增值或减值，除国务院财政、税务主管部分规定可以确认损益的以外，其他均 不得调整资产的计税基础，企业纳税申报时，应将会计上减掉的那部分准备金作纳税调增 处理。以前年度纳税调整事项未调整影响所得额的风险。以前年度损益调整事项应计入以 前年度所得，计算补缴或减退的企业所得税。对于发现的影响到以前年度的
8、损益类事项， 很多企业仅在当年的备查事项中反映此问题，既没有进行账务上的处理，也没有追溯到业 务发生年度进行纳税调整。扩大期间费用列支范围及标准，不做纳税调整的风险。房地产 开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费、工资及三项经费支出等期间费用，会 计上可以据实列支，但是税法规定，首先必须与生产经营活动直接相关，且实际发生。三、剖析房地产行业企业所得税风险的依据及管理根据房地产行业的特征和经营管理流程，结合企业所得税主要涉税风险点的具体分 析，只有在充分掌握房地产企业内部信息和外部关联信息基础上，加大对房地产行业的日 常项目化管理，才能做好房地产行业企业所得税的风险应对工作。深入剖析房地产
9、行业的内部信息是企业所得税风险应对与管理的基础。企业所得税的征收与管理离不开企业收入、成本的正确核算， 房地产行业的内部信息，包括税务登记信息、房地产商预售商品房时的“五证”：建设用 地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、 国有土地使用证和 商品房预售许可证 ，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳 税的其他相关信息。税务机关的日常项目化管理，必须从企业内部信息中掌握纳税人的经 营情况、开发面积、开发套数、开发周期、开发产品的类型、销售单价、销售进度、建筑 施工成本等与税收相关的数据信息。充分利用关联行业的涉税信息是企业所得税风险应对与管理的关键。
10、房地产行业的关联性强，与很多部门都有联系，结合其他部门所 获取的信息，能帮助准确判断企业所得税的异常申报。例如，从国土资源部门获取政府与 开发商签订土地转让协议的时间、价格和面积信息；从住房和城乡建设委员会可以采集楼 盘规划的建筑面积、容积率等重要涉税信息；从住房保障和房产管理局可以获取企业商品 房销售合同中所载明的备案套数、时间、金额等明细及已办房产证套数、时间等相关信息； 从物价部门可以了解开发项目所在区域商品房的平均销售单价；从银行可以获悉按揭审批、 按揭款发放金额信息。综上，只有充分掌握了企业的内部和外部信息，才能正确判断和确认企业的经营范 围、经营内容、成本核算和收入确认等重要和基础信息，才能有效控管房地产行业企业所 得税的税收风险。
