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1、论物业管理健康发展的现状及对策2002 年后，随着房地产产业发展和房地产市场发育不断地完善，在物业主管部门和广 大物业管理企业的共同努力下，人们观念、意识开始有了转变，物业公司的经营理念也随 之发生改变。为适应市场发展的需求，物业管理公司逐步在如何管理小区、如何服务业主、 如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫，物业管理开始由最初保安、环境保洁的 单一模式发展到房屋及相关设施设备维护、绿化养护、居民生活服务等众多服务领域，成 为社区综合管理的重要内容之一。物业管理作为城市发展的一项重要配套“软件”,随着经济社会发展而迅速增加，政府 给予了高度关心和重视，物管企业也在发展中不断规范自身行为，
2、提高服务质量。但由于 引入时间短，业主对物管行业认识的不到位，以及物管企业的服务能力与需求存在较大差 距，导致由物业管理引发的问题不断增加。具体表现在以下几个方面：业主对有偿服务尚未适应，物管费收取难1.由于受传统福利型住宅消费模式的影响，业主对花钱买服务的现代市场经济消费 观难以适应，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费，致使物管费的收取成为一大 难题。这种观念的存在，在一定程度上影响了对物业管理市场发展所需的良好外部环境支 持。2.相关的法制没有健全，导致在实际收费过程中，对于拒交的业主只能催交，而无 权采取强制征收或处罚，导致不出钱的免费享受服务，而交钱的享受不到质价相符的服务。 收
3、支不平衡导致了物业公司因得不到应有的回报而降低服务质量，服务质量的下降又使更 多住户不愿交费，由此造成恶性循环，严重影响了物业管理的健康发展。业主对物业管理企业职能认识不清有些业主认为物业管理公司收了钱，就应对业主的一切损失承担责任。由于业主对 物业管理企业职能认识不清，随意拓宽了物业管理的外延和内涵，对物业管理企业产生了 绝对服务和无限责任的主张，对其责任要求超出了合理的范围，这一切都给物业管理企业 增加了过分的负担，严重影响了物业管理企业发展。从业人员素质偏低，物管企业缺乏竞争力由于大量人才涌向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人力资源短缺，缺乏专 业的物业管理人员。物业管理的内容包含了
4、小区的治安、环卫、交通、绿化等综合服务， 需要大量的各种岗位熟练人员和专业技术人才。目前，物管企业大部分上岗人员是临时招 聘的，多数员工文化水平不高，没有经过必要的培训，缺乏必要的文化知识和专业技能， 把物业管理仅仅看成是简单的保安及清洁工作，没有形成专业化的管理队伍，导致其管理 不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也得不到保障。在缺乏有效竞争机制的情 况下，工作中缺乏敬业精神和服务意识，仅仅把物业工作定位于浅层的修修补补上，造成 物业企业漠视业主需求，工作效率低下，提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高， 最终引发了企业与业主之间的矛盾，直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。所以，
5、拥 有专业的物业管理人员是中小城市物业管理企业发展之根本。物业管理企业只注重管理，而不注重服务物管企业没有市场观念和竞争意识，论文格式具体表现为“重管理轻服务、重收入轻 付出、重自我轻协调”.分析以往的物业纠纷，发现很多矛盾都是因为物业公司和业主的主 次关系颠倒造成。物业管理是一项以服务为本质、以服务体现管理的工作，如果物业公司 能正确认识自己的位置，把传统的管理意识转变为服务意识，那么很多矛盾就会迎刃而解。 物业管理公司要从根本上正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，才能使 企业迈入持续、健康的发展轨道。如果能将物业管理公司取名为物业服务管理公司，将在 很大程度上转变自身的服务管
6、理意识。物业管理在创建和谐小区、提高居民生活质量、美化优化环境、增强小区的安全防 范等方面起着积极的作用。但是要使物业公司真正步入健康发展的轨道，还是要靠全体小 区业主的理解和支持，物业主管部门、街道、社区的支持和帮助，物业公司自身的不懈努 力。大力加强宣传，培养业主的有偿消费观念，解决收费难的问题应通过开展形式多样的宣传活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着力培 养物业公司的服务意识、业主的市场意识，提高市民、单位对物管的认知度、接受度、配 合度。加大对物业管理费的标准和管理办法宣传，明确双方在物业管理中所处的地位、权 利和义务，让住户放心、自觉交费。物业公司必须在服务质量上下工夫，为
7、业主提供最优 质的服务，业主才能心甘情愿地交费。同时，物管企业可借助法律武器，提高物业管理费 的收缴率，对那些无理拒交物业管理费的业主，可通过法律途径来解决。加强地方性物业管理的法规建设和物管企业自身职能建设1.物业管理条例的颁布实施和物业服务收费管理办法为解决物管公司和业 主之间的纠纷提供了法律保障。但现行的物业管理法规还不完善、缺乏可操作性的问题仍 然存在。为加快物业管理市场化进程，本市应出台有关物业管理收费的新政策、新办法， 使物业管理走上法制化的轨道。2.加强物管企业自身职能建设。一是明确区分物业管理与水、电、热、有线电视、 垃圾清运等公共事业单位的责任。物管企业可以接受委托代收费用，
8、但不得向业主收取额 外费用。出台相关管理规范，明确相关各方的责、权、利关系，明确物管收费标准，使物 业管理工作有制可依，有章可循。二是有关部门要规范前期物业管理，重视和做好业主大 会及业主委员会的组织建设工作，倡导公平竞争、引导和监督各方履行物业服务合同。三 是成立物管行业协会，协调业主或业主委员会与物管企业之间的分歧和矛盾，指导物业管 理企业自觉增强服务意识，不断提高服务质量。加强物管企业人才队伍建设，增强服务意识，提高服务质量企业的成败，人才是关键。因此物业公司应当在团队建设、服务意识、质量、技巧 等方面下苦功。一是从加强素质入手，选取优秀专业物管人员、维修人员、园林绿化人员 等专业的人才
9、加入物业服务团队，加强物管理念、业务等知识的培训，提高物业管理企业 员工的自身素质，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业 管理的业务水平和服务水平，提升业主的满意率，用超前的服务意识、高质量的服务水平， 为业主提供各项满意的服务。二是积极引进经济发达地区的先进经验，在内部管理上下功 夫，加强自身的管理，建立一套科学有效的运行机制，提高物业管理企业的市场竞争力。加强物管企业的内部经营管理，妥善解决各种纠纷物业管理公司要在不断提高物业管理服务技能上下功夫，要以小区为依托，以方便 业主为宗旨，开展多种经营和有偿服务，根据业主需求不断创新增加服务项目，扩大物业 经营业务来进行
10、经营创利活动，建立以业养业的良性经济运行机制，增加物业管理的自身 造血功能，增加收入，保持自身资产的增值与扩大再生产，使企业有能力及时解决好物业 管理的各种纠纷。同时，针对诸如周边营业场所的环境、噪音污染等纠纷，物管企业要积 极通过合法的途径去寻求解决矛盾的办法。充分利用好法律、行政手段，解决业主、物业 管理企业、开发商、公共事业部门、业委会之间引发的各类纠纷。针对小区停车难的问题， 物管小区要积极引导车辆有序停放，对小区泊位紧张，确需占用公共场地新开辟停车场所 的，由业委会提出实施方案，征得全体业主同意后，报相关部门批准后实施，制止乱停车 现象的发生，保证小区道路的畅通。物业管理作为一个新兴的行业，要保持健康发展，就要结合实际，使物管服务做到 与社区管理相结合、与城市创卫相结合、与平安创建活动相结合、与精神文明建设相结合，形成与当地建设发展相适应的整体规模，注重解决物业管理现实当中的问题，逐步实现物 业管理的发展与创新，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文 明程度。论文网
