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1、论房地产企业税收筹划存在的问题及解决路径一、房地产税收筹划的重要性我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为 明显，相关数据显示，2016 年我国税收总收入约为 60 亿元，较上年同期增加了 5 亿元， 其中房地产行业税收增加亿元，占税收增加总额的 35%。此外，运作周期长、资金占用量 大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环， 在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可 概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等 多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作
2、空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二， 行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第 三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可 有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。二、房地产企业税收筹划存在的问题法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看， 一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺 乏对税法中特殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行 有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况
3、。此外，我国税收筹划起步较晚， 理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产 生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法 行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通 过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。例如：某地产公司同时开发两个项目，其中 A 项目市场价格为 1000 万元，可以扣 除成本费用为 400 万元，则该项目增值率为 150%，土增税为 240 万元，同时还需缴纳营 业税及附加%56 万元;B 项目市场价格为 1500 万元，可以扣除的
4、成本费用为 1000 万元，则 该项目增值率为 50%，土增税为 150 万元，同时还需缴纳营业税及附加 84 万元。在不考 虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金 530 万元。如果企业将这两处房地产项目命名 为同一小区，那么项目整体增值率为%，土增税为 370 万元，同时缴纳营业税及附加 140 万元，相比之下便可节税 20 万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息 息相关。缺乏纳税筹划能力及管理体系目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的 税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少 其他部门和人员的支持与配
5、合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业 的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但 针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上 的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业 生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程 中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、 销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作 需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划
6、工作机械的让财 务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。缺乏税收筹划事前管理管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处 理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出 现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去 处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一 种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就 不能有效实施。三、税收筹
7、划问题的解决路径提高税收筹划意识积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的 基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完 善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要 与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划 人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节 约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。提高税收筹划能力房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人 员招聘时就应该倾向于有税法
8、专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税 务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。 在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对 于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业 存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收 筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收 筹划工作的权威性且降低操作风险。强调做好事前筹划房地产企业应该清楚的认识到，税收筹划的重点是在事前筹划，且其灵活性对事前 筹划也是至关重要。国家税收相关税收法律法规、优惠政策都在不断的变化、调整、改进， 企业想要做好事前筹划就必须用发展的眼光看待问题，主观上保持积极思考的状态，预测 政策调整的方向和时间，为日后的税收筹划操作做好准备，增强方案的灵活性和可操作性。 对于较难预计的政策变化，税收筹划决策者要加强与企业各部门、税务机关、企业管理者 之间的沟通，以便制定全面的筹划方案。
