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1、基于咨询方的住宅项目工程造价跟踪审计方法研究随着市场经济的不断发展，房地产业竞争越来越激烈，项目造价管理水平对项目成果 好坏的影响越来越大。全过程工程造价跟踪审计是一项贯穿于建设项目整个建设阶段的经 济技术含量高、专业性强、投入少产出大的知识及智力服务，具体实施单位为工程造价 咨询机构。在工程造价全过程管理中，工程造价咨询机构既可以直接充当业主的成本顾问， 还可协助政府部门进行宏观调控。本文基于咨询方视角对现有住宅项目工程造价跟踪审计 方法进行探讨，并用实例来分析咨询方造价跟踪审计过程存在的问题，进一步提出解决对 策。一、住宅项目工程造价跟踪控制要点项目咨询方需要抓住成本控制重点，才能有效达到
2、项目成本管理目标。从项目建设 寿命周期的角度分析咨询方在项目各阶段中成本管理要点如下。1、决策阶段的造价跟踪控制要点。建设项目投资的决策控制，即在建设前期阶段进 行工程项目的机会研究、初步可行性研究、编制项目建议书及投资估算。该阶段，建设单 位为选取最具经济效益的建设方案，在决策项目开展可行性研究之初，委托造价咨询机构 对拟建项目进行市场调查和投资测算、资金筹措、风险分析、项目的盈利能力及偿还能力 的分析，对决策项目的选定、各项经济指标的拟定提供多个建设性方案，以便建设单位优 选出最佳的性价比较高的建设单位案，在经济上对项目作出合理、准确的投资决策。该阶 段是项目决策的前提和基础，对建设工程项
3、目的造价及建成后经济效益具有决定性的影响。 目前，多数建设单位此阶段都是内部研究、领导决策，尚未要求咨询机构全程参与，为咨 询机构全过程成本管理留的空白。2、勘察设计阶段的造价跟踪控制要点。项目勘察设计是是对建设项目进行全面规划， 体现其实施意图的过程，是工程建设的关键，对建设工程项目总造价及竣工后能否获得较 好的经济收益起着决定性的作用。该阶段建设单位委托造价咨询单位协助进行造价控制， 其主要工作内容有协助业主提出设计要求，组织设计方案竞赛或设计招标，组织设计方案 评选；协助设计单位开展限额设计，编制本阶段资金使用计划，并进行付款控制；进行设 计挖潜，用价值工程等方法对设计进行技术经济分析、
4、比较论证，在保证结构安全、功能 达标、环保美观等基本要求基础上，进一步挖掘投资节约空间；根据初步设计规划，编制 初步概算及资金流量估算表；审查设计概预算，保证概算不超估算，预算不超概算，避免 建设单位因资金计划不足导致资金筹措不到位而影响工程项目建设进度。3、招投标阶段的造价跟踪控制要点。工程招投标是按市场公平竞争方式以合理低价 择优选择施工企业或供应商的一种有效机制，此阶段工作结果直接影响工程建安造价。在 此阶段，造价咨询单位协助建设单位制定招标计划，编制招标文件、工程量清单和招标工 程拦标价；协助评审投标书，提出评标建议；明确界定包干费、风险系数等特殊取费的内 容和范围，编写招标文件；协助
5、建设单位综合考虑施工单位的信誉、人员素质、工程施工 组织设计、质量保证措施等条件；特别注意施工方案对造价的影响及工程合同签订，明确 工程项目的承包范围、结算方式，合同价变更的规定，材料、设备的供应方式，分包工程 的管理等方面的内容，避免“低报价、高索赔”的发生，提醒建设单位注意建设工期对工程 造价的影响。4、施工阶段的造价跟踪管理要点。施工阶段是落实工程合同、实施投资控制的操作 过程，是工程设计意图最终实现并形成工程实物的阶段。这一阶段造价咨询单位的控制重 点是材料核价及工程签证管理，应采取有效的措施加强该阶段投资控制，具体如下。一是设备、材料核价。在业主确认的设备、材料品牌、生产厂家、型号、
6、材料等级 基础上，各专业造价工程师核算、项目经理审核以及公司技术经理复核后向业主出具设备、 材料批价单。此外，依据项目咨询部建材及造价的数据库系统为业主提供合理的设备、材料市场价格。二是设计变更的造价控制。设计变更是影响投资的重要因素，因此施工阶段造价控 制应始终将工程费用保持在受控状态并做到可预控性。跟踪审计特别需要注意的是非正常 变更。即因设计失误、遗漏而导致的变更，由设计单位向造价咨询单位提交有关工程费用 计算书，并附上“工作联系单”，造价咨询单位审核因设计失误引起的费用增加后，及时向 业主报告，由业主裁决。三是对现场签证的管理。现场签证的管理直接反映工程项目管理的水平，施工中的 隐蔽工
7、程、现场签证是增加工程造价的重要因素。应严格签证制度，明确工程、预算等部 门及相关人员的职权分工，确保签证质量、杜绝不实及虚假签证。注意收集工程施工的有 关资料，强调办理工程签证的及时性，对签证的描述要求客观、准确，签证发生后应根据 合同规定及时处理，要加强可预见性，尽量减少签证发生。5、竣工验收阶段的造价管理要点。竣工结算阶段是投资控制全过程的最后一个环节。 造价咨询单位在竣工验收阶段应认真及时地进行审核结算工作，根据合同条款、图纸、定 额及工程预算书等，对工程变更、工程量增减、材料替换等逐项审核；仔细核对工程条款， 检查隐蔽工程验收记录，按竣工图核实工程量，注意各项费用的计取，使竣工结算真
8、实反 映出工程造价；分析预决算报告的相关资料与指标，将竣工项目总造价和单方造价与预期 的造价作对比分析，编制造价控制报告；建设项目在竣工验收后的保修期内，应进行回访， 协助业主做好索赔；对项目投资效果进行考核，判断最初的投资决策是否正确，分析其在 使用过程中是否达到设计目的及成本控制，有利于以后同类项目进行投资控制分析。 二、咨询方跟踪审计中存在的问题1、授权局限问题。由于很多建设单位成本管理意识淡薄，选择性开放咨询机构的成 本管理权限，只是允许参与预决算编制、进度款审批等常规性咨询工作，远不能实现项目 咨询跟踪审计工作服务建设单位的目的。2、参与深度问题。基于商业保密及咨询行业诚信等方面的考
9、虑，建设单位对咨询机 构成本管理参与范围有选择性，比如施工单位评审、目标成本编制、经济标评审、分包单 位资格预审等工作咨询机构参与度不高，没有真正形成全过程跟踪管理的模式，削弱了咨 询公司专业性和技术经济性功能的发挥。3、责权对等问题。咨询公司作为人力资源为主的劳动密集型服务行业，市场进入门 槛较低，恶意竞价较为激烈，其自身发展缓慢、不均衡，导致自身综合实力、抗风险能力 及诚信度有限，与建设单位雄厚的综合实力，及其对咨询公司责任的期望相比有巨大落差， 导致咨询机构承担的责任与权利极不相称。4、现场签证管理问题。现场签证的管理直接反映工程项目管理的水平，施工过程中 的隐蔽工程、现场签证是增加工程
10、造价的一个重要因素。由于工程、监理、预算等有关部 门及人员职权分工不明、相关部门人员责任感不强、签证制度不完善及缺乏相互监督机制 常导致不实甚至虚假签证的发生。5、与监理单位衔接问题。造价咨询工作代表业主在投资控制角度参与项目各方协调， 造价咨询单位除对项目施工、设计和供货单位的价格及合同进行管理之外，还要明确与监 理单位的工作分工。尤其在施工初期施工单位刚进场，对投资控制程序和协调环境不熟悉， 施工后期装修、安装单位平行施工工种多、协调事项复杂的情况下与监理单位合理沟通， 及时验收对工程造价控制具有重要作用。三、相关对策1、授权局限问题对策。建设单位逐步转变观念，通过咨询合同真正实现咨询机构
11、全 过程、全程参与成本管理的目标，让专业人做专业事。此外，咨询机构作为具有民事权利 能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，能够承担一定的经济责任和社会责任。营造一种咨询机构全过程参与成本管理的环境，真正实现咨询效益的 最大化。2、参与深度问题对策。在建设单位的帮助和支持下，通过加强自身的管理，提供优 质高效的咨询成果来逐步建立咨询机构的专业性和诚信地位，具体对策有：规范行业行为， 加强行业管理，建立和维护咨询机构专业性、客观性、诚信的行业形象；在圆满完成咨询 合同规定的工作要求外，积极提供超值服务；加强公司管理，增强企业自身实力，争取能 够有足够实力承担较大的经济风险和
12、社会责任。3、责权对等问题对策。规范造价行业标准，建立完善造价行业管理制度，堵截恶意 价格竞争，提升咨询公司综合实力，形成造价公司有诚信承担责任，有能力和有资格争取 到自己合法权益的良好市场环境，做到真正意义上的责权对等。4、现场签证管理问题对策。严格签证制度，明确工程、预算、监理等有关部门及人 员的职权分工，特别是明确监理的职责范围，对工程材料质量、施工质量、工期进行全面 的监督。对施工过程中的签证材料进行严格的审查，分清责任，强调办理工程签证的及时 性，签证发生后应根据合同规定及时处理。严格四方签证制度，所有的现场签证必须经施 工单位项目经理、总监理工程师、咨询单位代表、业主代表四方共同签
13、字方为有效。签证 内容必须与实际相符，签证的范围必须正确，切勿盲目签证。5、与监理单位衔接问题对策。要求咨询单位在成本控制管理方面和监理单位之间要 分工明确，紧密配合、及时沟通、定期协调。具体有效沟通措施有：咨询组定期参加由监 理单位召开的工作例会，参与重点部位及隐蔽工程验收，从成本管理角度提供咨询意见， 定期对监理人员的工程签证办理进行培训及检查；成本部、工程部、监理单位下发的监理 月报、工程指令等各类工程文件转发咨询部备案，便于动态成本管理。四、案例分析结合上述分析，以钟祥购物广场为例进行案例分析。该项目总投资 6 亿元，建设工 期年，总建筑面积 21 万 m2，主要由 5 栋 34 层住
14、宅、1 栋 20 层酒店及配套商业裙楼等业 态组成，某咨询机构和建设单位签订咨询合同，负责配合建设单位成本部参与全过程的成 本管理工作。在项目建设过程中，通过咨询方有效的跟踪审计工作方法，取得了较好的咨 询成果，本文从获取授权和参与度、现场签证管理、协调监理单位三方面来分析咨询方的 工程造价跟踪审计工作。1、授权局限及参与深度。由于该建设单位属于国有大型企业，其组织结构和项目管 理模式属于典型的权责逐级分配的等级架构，全过程跟踪审计在实际操作中权限及参与度 受到很大的阻碍，比如总包招标过程，仅安排咨询方负责招标工程量清单、拦标价等一般 性造价管理工作，而投标单位资格预审、招标文件等均由建设单位
15、完成。咨询单位在主动配合成本部做好授权内工作的同时，结合该项目特点提出了一些符 合市场化规范项目管理的咨询建议，比如编制出严谨全面的招标文件及总包合同等。建设 单位在认可这些有效建议，逐步放开权限强化咨询方的参与深度。2、现场签证管理。该项目成本部依然沿用过去落后的现场签证管理制度，存在着职 权和分工不明晰、签证制度不完善及缺乏相互监督机制等问题导致的虚假签证发生的风险。 比如基坑支护工程的柴油发电机费用签证中，咨询方发现建设单位签证管理存在诸多的问 题：一是签证部门责任不明；二是签证流程不规范；三是签证内容及工程量不规范。针对 以上存在的签证问题，咨询方积极和项目部负责人沟通，采取了以下有效
16、措施：一是明确 部门签证工作分工及职责，监理单位及工程部只对实际发生的工程内容及工程量进行记录 和签证，咨询部负责对实际发生的工程量进行审核及费用计算，价格及费用由成本部负责 签证和办理，最终决策权归项目负责人；二是规范签证程序及管理，优化后的指令程序图 如图 1 所示。3、协调监理单位。监理单位在造价控制管理方面参与意识相对被动，现场成本管理 水平较低，如该项目中商业内装修工程现场实物工作量验收滞后，签证办理积压，导致商 业内装修竣工 4 个月后结算资料还缺失，施工单位不能按期结算工程款。咨询部接受项目 部负责人委托，针对监理单位工作问题采取有效措施：咨询方定期参加监理单位例会，明 确工作的部署；咨询部全面负责审计工作，各类工程文件都须到咨询部备案；监理单位的 工程指令需要成本及咨询部进行审核；咨询方定期检测监理人员的签证工作等。五、结论建设项目的全过程造价管理是一项复杂专业技术性很强的全过程管理工作，工程造 价咨询机构应不断完善造价管理制度，并努力参与建设项目全过程造价管理制度，与监理 单位、业主单位协调工作，提升现场造价监督力度，最大限度发挥专业造价人员的成本控 制及
