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1、 江门市新会虎山地块投资分析报告1新会地块投资价值分析2009 年 06 月 16 日 江门市新会虎山地块投资分析报告2前 言该地块位置较好，在当前市场环境条件下以及对未来当地房地产市场的预测，本项目发展前景较好，投标总价在 28000 万元内，项目具有投资价值。采用静态方式进行地价估算，评估该宗土地 2009 年 6 月的出售价格为27624 万元(122 万/亩，假设所开发的物业全部售出)为参考：该项目投入资金约 40000 万元左右可进行项目操作，其中购地资金约 28000 万元，开发资金约12000 万元，进行项目滚动开发，项目开发完成后的税后利润为 17641 万元；税后成本利润率
2、16%；税后资本金的利润率 44%；项目具有投资价值，建议可进行投资。建议该地块在竞拍过程中,如投标总价超过 29300 万元, 即超过 130 万元/亩，楼面地价超过 750 元/平方米,综合成本超过 2700 元/平方米，项目风险较大，建议放弃。投标总价(万元)累加变量(万元)参考变量价位(万元/亩)总建面积（含车库）()楼面地价(元/)综合成本(元/ )销售均价(元/)利润单价(元/)投资利润率建议15547 底价 69 408618 380 2365 3300 935 40% 极具投资价值22598 7051 100 408618 553 2538 3300 763 30% 较有投资价
3、值27624 12077 122 408618 676 2660 3300 640 24% 有投资 价值29377 13830 130 408618 750 2703 3300 597 22% 投资价值一般31633 16086 140 408618 774 2759 3300 541 19% 风险大,放弃 江门市新会虎山地块投资分析报告3目 录前 言 .1第一部份 新会区基 本情况 .4一、江门及新会情况简介 .4二、新会经济 .6三、新会 2009 经济目标 .8第二部份 新会未来发展规划 .8一、新会全区城 市发展规划 .8第三部份 新会土地市场情况 .12一、2009 年土地供应及成交
4、情况 .12二、2007-2008 年土地供应及成交情况 .13第四部分 新会房地产市场情况 .16一、新会会城普通住宅与别墅的价格走势 .16二、个案分析 .18第五部份 新会 项目投资分析 .26一、本项目基本概况 .26二、区位交通 .28三、周边配套 .28四、优劣势分析 .29五、项目定位 .29六、项目规划设计建议 .30第六部份 项目经济可行性研究 .31一、项目经济数据测算 .31二、静态预测销售收入 .31三、评估该宗土地 2009 年 6 月的出售价格 .31四、财务 分析 .34五、风险 分析 .35第七部份 项目 投资结论 .37第八部份 方案二比较 .38项目定位 .
5、38价格定位 .38 江门市新会虎山地块投资分析报告4第一部份 新会区基本情况一、 江门及新会情况简介江门市(五邑)：全市人口396万人，城镇人口166万人，占41.92%蓬江区（中心城区范围）面积323.7平方公里，人口43.64万人。江海区（中心城区范围）面积107.4平方公里，人口15.7万新会区面积1638平方公里，全市总人口87万四个县级市台山鹤山开平恩平新会古称冈州珠三角西南部，濒临南海，毗邻港澳,海外华侨约 71 万人4 个派出机构会城、今古洲、圭峰区、围垦辖 13 个镇会城、大泽、司前、七堡、罗坑、双水、崖南、崖西、沙堆、古井、三江、睦洲、大鳌 江门市新会虎山地块投资分析报告5
6、二者的位置关系 江门市新会虎山地块投资分析报告6二、 新会经济江门经济2008 年 GDP 1277 亿元，增长 11.03%新会经济2008 年 GDP 326.84亿元，增长 11.2%人均生产总值4.38 万元，增长10.75%地方财政收入16.75 亿元，增长19.03%固定资产投资90.65 亿元，增长20.01%社会消费品零售总额100.34 亿元，增长18.43%企业状况规模以上工业企业766家，净增51家；产值超亿元企业140家，新增12家；超10亿元企业（集团）11家，其中3家突破40亿元。李锦记集团纳税超4亿元，新会ABB公司成为第4家纳税超亿元企业。十大纳税企业平均纳税1
7、.15亿元，增加1233万元。招商引资新引入民资项目173个，计划投资23亿元；外资项目40个，合同利用外资1.32亿美元。引入投资超亿元项目8个，丰顺造船投资18亿元、松下电子增资5亿元、新财富环保投资4亿港元。全年投产项目267个，年可新增产值75亿元。工业厂房新开工面积67.84万平方米。 江门市新会虎山地块投资分析报告7新会近几年经济发展情况一览表(GDP)年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008亿元 142.08 162.26 187.08 216.42 253.25 293.92 326.84 增长比例 14.20% 15.30% 15.68% 1
8、7.02% 16.06% 11.20%外贸出口平稳增长。积极争取退税指标，办理出口退（免）税 12.3 亿元。扩大自主品牌出口， “维达” 、 “映美”产品被认定为省重点培育出口名牌。扶持企业开拓国际市场，新兴市场出口增长23.6%。加工贸易稳步发展，出口 11.63 亿美元，增长 13.91%。存款情况本外币存款余额 364.25 亿元，比年初增长 15.13%；占全市25.52%，提高 2.84 个百分点。本外币存贷比 38.42%。农信社成功兑付中央银行 6.3 亿元专项票据。新 会 各 年 GDP增 长 图326.84293.92253.25216.42187.08162.26142.080.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.002002 2003 2004
