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1、土地承包经营权抵押的问题国内研究报土地承包经营权抵押的问题国内研究报 告总结告总结 篇一：对土地经营权抵押贷款的思考 对农村土地承包经营权 抵押贷款业务的思考 单位：木兰县农村信用合作联社 作者：雷光南 二一四年八月二十八日 对农村土地承包经营权 抵押贷款业务的思考 摘要 农村土地承包经营权抵押贷款是一种新型信贷品种, 它的推行对于有效缓解农民贷款抵押物不足的矛盾,促进农 村土地流转和农业产业化、规模化经营,具有重要意义。木 兰县农村信用联社顺应时代需求，开展了农村土地承包经 营权抵押贷款业务。本文对“土地承包经营权抵押贷款“业 务的基本情况进行了总结,分析“土地承包经营权抵押贷款“ 操作模式
2、的利弊,结合实际探讨了影响该业务发展的因素, 并提出了相关建议。 关键词：土地 经营权 抵押贷款 XX 年黑龙江省发改委、中国人民银行哈尔滨中心支行 联合发文明确提出“有条件的地方可试 行土地经营权抵押贷款” 。木兰县农村信用合作联社积极响 应号召，在农村土地承包经营权抵押贷款方面进行了积极 探索和实践。这一创新之举，既有广泛推广的现实意义， 又迫切的需要相关政策的破解与支持。 一、基本情况 土地经营权抵押贷款的开办，既是形势所迫，又是发 展的需要，主要体现在：木兰县属于哈尔滨远郊县，是典 型的农业县。全县总面积 3179 平方公里，辖 2 乡 6 镇，84 个行政村，总人口 28.2 万人，
3、农户约 5 万户，农户人口 22.7 万人，常用耕地面积 146 万亩。耕地面积中水田占比较高， 县域经济总量小、人均生活水平低，经济发展速度缓慢、 工业化水平低，农业基础设施薄弱。广大农民能提供的有 效担保物有限，资金短缺，融资难成为经济发展的障碍。 二、土地承包经营权抵押贷款的作法和成效 （一）主要作法 1、开展抵押登记工作。积极向县委县政府汇报开展土 地经营权抵押贷款工作的情况，为确保抵押物的真实有效， 请县农委指定各乡镇农经站对需要抵押经营权的田块进行 核实并抵押登记，通过颁发农村土地承包经营权他项权 力证书 ，对其用益物权从法律层面予以保护，从而保证了 抵押物的法律地位。 2、明确申
4、请抵押贷款条件。明确规定凡具有完全民事 行为能力的农户，其生产经营符合国家产业政策，属农村 信用社信贷支持范围；生产经营有效益、产品有市场；项 目投资中，原则上应有不低于 30%自有资金的均可用土地承 包经营权进行抵押贷款。 3、合理确定评估价值。在对抵押物进行价值评估时， 按照“两个一半，降低风险”的原则进行评估，一个是对 承包经营权价值的评估，按照使用剩余年限的一半期限予 以评估，一个是对地面附着物的使用价值的一半确定评估 值，依此确定抵押价值，确保将贷款风险降到最低。 4、积极完善操作规程。在不断完善规章制度的基础上， 不断强化农村土地信息收集发布、倡导确权发证、询问政 府指导价、推动抵
5、押登记等工作，为农村资本市场健康发 展打下坚实基础。 （二）取得成效 一是农民生产积极性和诚信感增强了。满天村村民吴 某在取得土地承包经营权抵押贷款后，有计划的把资金用 在了日光温室大棚这个成熟的设施农业产业上，极大的提 高了周围村民建设大棚的积极性。现在满天村 630 户农户 中已有十分之一以上农户都提出用土地承包经营权抵押贷 款，建设蔬菜大棚的要求。通过追踪分析，发现他们通过 这种方式获得的发展资金，使用时非常的珍惜谨慎，而且 从事设施农业的热情进一步高涨。 二是金融部门扶持三农主动性增强了。通过信用社的 积极带动，哈行木兰支行、邮政储蓄木兰支行都对开展此 项业务表现出极大兴趣，都在积极探
6、讨农地抵押问题。 三是政府职能转变了。通过农村土地承包经营权抵押 贷款的实施，政府的职能由原来行政命令、政府主导推动 转变为现在以政府服务、引导为主，突出农民为主体的新 格局。在农民贷款热情高涨，金融部门积极受理的情况下， 县政府因势利导，及时出台了肉羊、肉鸡产业项目土地经 营权抵押贷款扶持政策，有力地推动了农村土地经营权抵 押贷款市场拓展。 四是产业项目发展加快。农民原来要想贷款可供抵押 的物品很少，操作程序也很多，贷款渠道十分狭窄，相对 来说非常困难。现在开展了土地经营权抵押贷款业务，农 民手中有了抵押物，就很快能从信用社贷出资金，原来要 三年五年办到的事一年就可办到，以机制换时间换空间，
7、 从根源上加快了主导产业的发展。如吉兴村村民徐某在听 说能够用土地承包经营权进行抵押贷款时，他第一时间递 交了申请，三天后便拿到了 20 万元贷款。他说：等手里的 鸡出栏后，就把这钱用来建标准化养殖小区，争取明年有 更大的收入。 三、存在问题 （一）缺乏政策支持。木兰实施的农村土地经营权抵 押贷款，是统筹城乡背景下在政策方面的一个突破。虽然 农村土地承包法允许土地承包经营权通过转包、出租、 互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押的问题， 物 权法 篇二：土地承包经营权抵押的困境与出路探析 土地承包经营权抵押的困境与出路探析 摘 要十八届三中全会鼓励农村金融发展，现行政策 和法律要因时代嬗变而
8、创新。文章分析了土地承包经营权 抵押的现行法律障碍及其他困境，刍议允许土地承包经营 权抵押的可行性，进而提出重构土地承包经营权抵押的路 径。 关键词土地承包经营权；抵押；法律障碍；突围 路径 一、土地承包经营权抵押的法律障碍 除非有特别说明， 本文所说的土地承包经营权仅指 以家庭承包方式取得的土地承包经营权。根据担保法 、 农村土地承包法 、 物权法等法律法规，可以认为土 地承包经营权抵押是指土地承包经营权人为担保抵押权人 债权的实现，在不改变土地用途的基础下，将其土地承包 经营权提供抵押担保，当债务人不按照约定履行债务时， 抵押权人有权以土地承包经营权拍卖、变卖价款或者折价 价款优先受偿。
9、我国现行法律针对土地承包经营权抵押问题的相关 规定见于民法通则第 80 条和第 81 条， 担保法第 37 条第 2 项、第 34 条第 5 项以及第 36 条第 3 款规定， 农 村土地承包法第 32 条规定，以及物权法第 128 条 规定。综合所有相关规定，我国现行法律在土地承包经营 权能否抵押方面采取了“二元模式” ，即对于家庭承包方式 取得的土地承包经营权规定不得抵押， 而以其他方式取得 的荒地承包经营权可以抵押。现行法律对实践中出现的土 地承包经营权抵押流转方式也没有回应，导致各地土地承 包经营权抵押试点方式无法可依。法律阻碍了土地承包经 营权以抵押方式流转，不利于农民融资，不利于解
10、决“三 农”资金瓶颈问题。 二、 问题的提出 十八届三中全会传达了深化土地流转制度改革的精 神。而土地承包经营权抵押问题在土地承包经营权流转方 面从来都是颇为争议的话题。XX 年 11 月 15 日公布的中 共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 （以下称 决定 ）指出，赋予农民更多财产权利。保障农民集体经 济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集 体资产股份占有、收益、有产退出及抵押、担保、继承权。 决定还指出建立农村产权流转交易市场，推定农村产 权流转交易公开、公正、规范运行。诚如黑格尔所言，天 空和海面因风浪而起变化，法律也因情况和时运而演化。 1现基于现行政策允许土地抵押的
11、倾向和法律要因情况和 时代嬗变而创新的必然要求下，本文提出将要探讨的问题： 是否应当开禁土地承包经营权抵押？如何重构土地承包经 营权抵押的路径？相关配套设施如何完善？ 三、土地承包经营权抵押的可行性 （一）土地承包经营权禁止论分析 篇三：推行农村土地经营权抵押贷款的可行性分析(文献综 述) 下面就来具体说说农地经营权抵押贷款的可行性： 首先，早在 XX 年，学者刘贵珍（XX）就通过国际比 较提出我国推行农村土地经营权抵押贷款的可行性和必要 性，建议对物权法和担保法进行修改，政府应当 支持承接该贷款品种的金融机构开展相关业务 1。紧接着， 学者季秀平（XX）从法律层面提出解除对农村土地经营权 抵
12、押的禁止，认为土地承包经营权抵押既是现实需要，也 不存在法理障碍。立法机关应当进一步解放思想, 给农民 以更大的土地自主权, 以切实解除束缚农民创业致富、走 向自由的制度障碍 2。此外，学者高圣平（XX）3 从法律角 度进行了必要性和可行性论述。学者唐薇, 吴越（XX） 通 过对四川、重庆试点的调查, 总结出现实的需求及试点实 践的尴尬状况都反映了现行法律框架对土地经营权抵押的 禁止需要得到迫切的改变及突破。重构土地经营权抵押制 度具有正当性和必要性 4。就目前的法律来看，根据土地 承包法第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营 权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流 转”和物权
13、法第一百二十八条“土地承包经营权人依 照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转 包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期 的剩余期限。未经依法批准, 不得将承包地用于非农建设” 的规定, 土地承包人在承包期内以土地承包经营权作为抵 押物不违反土地流转相关规定。更重要的是土地承包法 第四条规定: “国家依法保护农村土地承包关系的长 期稳定”使得土地承包权长期稳定, 有利于放贷金融机构 维护合法权益 其次，从农村土地产权的视角来看，学者肖诗顺, 高 锋（XX）通过产权分析模型研究表明, 我国农村土地产权 已经完全具备了排他性、可分割性以及一定的可转让性 5。 因此，从理论上讲
14、土地权利可以作为与农村金融机构进行 贷款交易的标的；同时结合经验数据佐证了农村金融机构 开展土地承包经营权抵押贷款的可行性。同时，学者王文 军、吴擎宇（XX）通过对物权法的研究认为， 物权法 的立法精神也为允许土地经营权融资抵押贷款预留了一定 活动空间，这就使得我国农村在社会保障机制尚未全面建 构的形势下，开展土地经营权抵押融资成为可能 6。 再次，学者黎翠梅（XX）认为我国农村土地基本生活 保障功能不断弱化、不同区域间存在着很大差异，这为我 国试点土地经营权抵押贷款业务提供了可行性。同时，学 者马浩青, 俞凯（XX）从理论基础和现实要求两方面探讨 了农村土地经营权抵押的可能性, 并且认为土地
15、经营权抵 押是缓解城乡二元体制和发展现代农业的必然要求 8。此外 学者刘璐筠, 冯宗容（XX）认为土地经营权抵押贷款制度 作为一项农村金融创新, 有必要推行。我国推行农地抵押 贷款制度是拓宽农业生产融资渠道之需要, 有利于促进农 业生产专业化、现代化和市场化进程, 是解放农民和发展 非农产业的要求, 有助于进一步稳定和发展农地承包经营 制度 9。 最后，从现实来看，学者高伟（XX）认为我国社会稳 定、经济蓬勃发展、7 人民币币值稳中有升，已经初步具备了发展农地金融 的条件 10。学者刘贵珍（XX）对豫北 1050 个农户的调查 研究发现：1050 户农户中向金融机构申请过贷款的有 930 户,
16、 占比 88.57%, 获得过小额农贷支持的有 193 户, 占比 18.38%, 信贷满足率不足两成。此外，1050 户农户中, 788 户“希望国家出台农地抵押贷款政策”, 占比 75.05%。仅有 97 户持“不希望态度”, 153 户表示“无所 谓” 。相对来说, 金融机构从业人员对农地抵押贷款态度较 为谨慎, 350 位金融机构从业人员有 150 位表示“希望国 家出台农地抵押贷款政策”, 占比近五成。当问到“您是 否愿意用您的土地承包经营权作抵押贷款”时, 1050 农户 中有 722 户表示“愿意”, 占比 68.76%11。同时，学者林 乐芬、赵倩（XX）对泰州市农村 50 个农户 12 与学者曾庆 芬（XX）对成都农村 109 个农户的调查 13 也呈现相同结论。 可见农户对于土地经营权抵押贷款业务有着迫切潜在需求， 农民将土地经营权抵押贷款业务的开展视为未来大额资金 需求的首要备选融资方式。因此，学者肖诗顺、高锋 （XX）任务无论是从理论角度还是从实践经验层面来说， 农村土
