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1、1上海老年住宅市场上海老年住宅市场 调查报告调查报告2上海老年住宅市场调查报告上海老年住宅市场调查报告一、老年人住宅市场机遇分析一、老年人住宅市场机遇分析人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60 岁以上的人口占总人口比例达到 10%，或 65岁以上人口占总人口的比重达到 7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国已于 1999 年正式迈入老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养
2、老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给” 。作为全国老龄化问题最突出的城市上海，如何满足市场上的“有效需求” ，如何为企业开创新的利润获取模式，不仅对 2010 年上海世博会的顺利召开有着重大的意义，更对全国老年住宅市场的开发有着深远地影响与深刻地表率作用，而这正是我们进行本次市场调查的最终目的。（一）我国已进入老龄化社会（一）我国已进入老龄化社会1 1、世界人口老龄化趋势。、世界人口老龄化趋势。据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60 岁以上老年人在总人口中所占比例以意
3、大利为最高，达 23%，其次为希腊的 22.8%和日本的22%，再次是德国的 21.8%和瑞典的 21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。3根据联合国提供的最新统计数字，2002 年全世界 60 岁以上的老人为 6.29亿，占世界人口总数的 10%。到 2050 年，老人人数将猛增到 19.64 亿人，占世界总人口的 21%，平均每年增长 9000 万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的 2.36 亿人增加到 3.95 亿人，占该地区总人口的比例将由目前的 20%增加到
4、 33%，经济欠发达地区将由目前的 3.93 亿人猛增到 15.69 亿人，占总人口的比例将由目前的 8%增加到 19%，届时人口老龄化问题最严重的 3 个国家是西班牙、意大利和日本。世界 60 岁以上人口占总人口的比率增长情况年份19701980199020002010全世界8.48.69.29.810.7发达国家14.515.517.619.221.2发展中国家6.16.36.97.68.5中国6.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心2 2、全国老龄化问题日益突出。、全国老龄化问题日益突出。我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999 年成为老年型的国家。2
5、0 世纪 80 年代以来，60 岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，更为突出的是，80 岁以上高龄老人已高达 1100 万，并以年均 5%的速度递增,截止 2006 年底，我国 60 岁及以上老年人口已达到 1.44 亿，占总人口的 11%。根据国家有关部门统计预测，到 2025 年，60 岁以上老年人将占全国总人口19.34%；到 2040 年，将占到 27.8%，而到本世纪中叶，更将达到 4.4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，占世界老年人口总数的 22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。3 3、上海成为老龄化问题
6、、上海成为老龄化问题“重灾区重灾区” 。4从上海市民政局获悉，上海是全国老龄化最早且最严重的地区，上海市的老龄化速度不仅快于市总人口的增长速度，更快于世界老龄化速度与全国老龄化速度。据悉，65 岁以上老年人占总人口的比例从 7%上升到 14%，发达国家大多用了 45 年以上；我国用了 27 年；而上海只用了 21 年（1979 年 - 2000 年） 。截至到 2006 年底，上海 60 岁及以上老年人口已达 275.62 万人，占全市总人口的 20.1；65 岁及以上老年人口 207.58 万人，占总人口 15.2。这两大比率均已逼近世界世界“老人大国” 。而根据第 5 次人口普查资料预测，
7、上海将比全国足足提早 10 年进入老年人口数高速增长期，届时全市 60 岁及以上老年人口将以平均每年 10.45 万人的速度增长，预计到 2030 年迅猛增至 528 万人，成为高度老化的城市。仅以上海老年人口数高速增长期的前一年2010 年为限，若入住养老服务机构的老人为全市老年人口总数（312 万人）的 3，则全市需老年床位近10 万张。（二）老年人市场潜力巨大（二）老年人市场潜力巨大1 1、老年消费力不断增长。、老年消费力不断增长。随着我国人口老龄化和城市老龄化的发展，老年消费力也在不断增长。2000 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当
8、于全国国内生产总值的 1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000 亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场。2 2、老龄产业（老年人产业）成为朝阳产业。、老龄产业（老年人产业）成为朝阳产业。与此同时，老龄产业（老年人产业） ，尤其是老年人住宅产业已成为一个极待开发的新兴产业、朝阳产业。5所谓老龄产业，是指为老年人提供特殊商品、设施和服务行业的总和。这项产业以满足老年人特殊要求为目的，以开发老年消费市场为途径，以促进国民经济增长为目标，是集生产、经营、服务为一体的综合性产业。老龄产业服务对象是老年人，
9、涉及到一、二、三产业，其所涵盖的相关领域主要有：家庭服务业，日常生活用品业，房产业，人寿保险、健康保险和养老保险业，制药和健康服务业，旅游和娱乐业，金融业，教育行业，婚姻市场业，其他特殊行业等。3 3、老年住宅业商机无限。、老年住宅业商机无限。老龄产业既包括老年商品，也包括老年服务，而老年住宅业同时涵盖了这两部分的内容，涉及老年人房产、护理、保险、教育等上述的各大领域，是老龄产业非常重要的组成部分，更是“牵一发动全身”的核心部分，其所蕴涵的无限商机是不言而喻的。（三）老年住宅的定义、分类与消费特征（三）老年住宅的定义、分类与消费特征1 1、老年住宅的定义。、老年住宅的定义。 什么是什么是“老年
10、住宅老年住宅”老年人建筑设计规范中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等；6B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等；C、老年文娱方面建筑：
11、老年活动中心、俱乐部、老年之家等；D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在报告中研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 如何建设老年住宅如何建设老年住宅不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：A、住宅设计必须要
12、照顾到老年人特殊的身体状况；B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求。、老年住宅的分类。、老年住宅的分类。 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类进制按照老年人的生理、心理健康状态分类1986 年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：A 类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。B 类：生活基本自理，需要少许监护和帮助
13、的健康老人住宅。C 类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。D 类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。E 类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住7宅。F 类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。G 类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。 按照老年人对服务要求的不同分类按照老年人对服务要求的不同分类A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅。这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Selfhelping Aged People）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生
14、活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅；B、辅助生活区或居民照料区。这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device helping Aged People）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要 24 小时保安服务，可能有困难自己行走，
15、有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择；C、护理院。这种类型的住宅是提供给“介护老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供 24 小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要 24 小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业护理设施，
16、康复之家，护理设施，长期照料设施；D、连续照料退休社区。如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休8社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院；E、活跃老年社区。活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约 55 岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。 按照产品形式的不同来分类按照产品形式的不同来分类A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；B、以出租为
