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1、房地产供给侧改革研究之一房地产供给侧改革研究之一住房租赁市场：政策与未来住房租赁市场：政策与未来行业深度报告行业研究方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告房地产行业房地产行业2017.08.17房地产首席分析师：夏磊房地产首席分析师：夏磊执业证书编号： S1220517040004 TEL: 010-68584865 E-mail：联系人：联系人： 黄什E-mail： 实习生庞欣有贡献实习生庞欣有贡献 重要数据：重要数据：上市公司总家数上市公司总家数132总股本总股本( (亿股亿股) )2577.13销售收入销售收入( (亿元亿元) )3276.37利润总额利润总额( (亿元亿
2、元) )565.64行业平均行业平均 PEPE314.60平均股价平均股价( (元元) )10.54行业相对指数表现：行业相对指数表现：80000700008% 60000成交金额(百万)房地产沪深 300 3%5000040000 -2%3000020000-7% 10000-12%02016/82016/112017/22017/5数据来源：wind 方正证券研究所相关研究相关研究长效机制是新一轮地产周期的起点 20161217房产税会推出吗：从历史和国际视角推 断20160927将棚改进行到底兼论棚改三个经济 意义 20170601为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观： 兼论房地产
3、投资增速的三种预测方法 20170101从春秋到战国：房地产进入强者恒强的 王者时代20170715 请务必阅读最后特别声明与免责条款投资要点：投资要点：1.1. 租赁风起，政策鼓励：租赁风起，政策鼓励： 2017 年 7 月，九部委联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等 12 个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。（1）土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进 R
4、EITs 试点。（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。（4）法律：立法，切实推进租购同权。2.2. 租赁市场前景广阔：租赁市场前景广阔：需求端，租赁房需求逐年增加，主要原 因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷， 部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄 延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端， 租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场 和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，两支公寓 ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场 GMV 有待 大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。3.3. 两种运营模式
5、，多方涉足长租公寓：两种运营模式，多方涉足长租公寓：住房租赁市场可分为 重资产运营、轻资产管理两种模式：前者自持物业、后者 承租物业开展租赁业务。长租公寓万亿级市场吸引了各路 资本，同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。4.4. 发展租赁对未来房地产市场影响：发展租赁对未来房地产市场影响：1）对房地产销售、新开工 和投资：短期（2017-2019 年），对投资的影响分别为 0.1%、0.8%、1%；对销售的影响分别为-0.5%、-4.3%、-7%； 对新开工的影响分别为 0.1%、1%、1.6%。中长期（2017-2031年），分流 20.8 亿平商品住房销售，占新增住房需求的 10.7%；增加
6、房地产新开工面积 6.1 亿平，占新增住房新 开工面积的 3.14%；增加房地产投资 2.7 万亿，占新增房 地产投资 78.9 万亿的 3.4%。2）对房企：未来商品住房 市场空间虽然将减少 20.8 亿平，但打开年度 GMV 高达 1.8 万亿-1.9 万亿的租赁业务新蓝海。5.5. 投资建议：投资建议：租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源上将有长租发展，建议关注具有如下特征房企：1）资金实力强；2）租赁运营经验丰富；3）拥有低成本优质房源。推荐率先布局长租公寓的世联行（002285）、万科 A（000002）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、旭辉控股（0884.hk）
7、。风险提示风险提示：政策推动不及预期研究源于数据 1 研究创造价值房地产-行业深度报告目录目录1政策支持 .51.1中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 51.1.1中央层面积极推动 . 51.1.2地方政策持续跟进 . 61.2租赁用地推出，挤占部分商品房指标 . 81.2.1租赁用地供应计划 . 81.2.2上海推出租赁用地 . 91.3租购同权 . 91.4货币补贴 . 92租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距 .102.1需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 102.1.1城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求102.1.2畸形的租售比、限购限
8、贷挤压出需求112.1.3个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 132.2供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 142.2.1租赁房源不足 .142.2.2租赁市场亟待规范 .142.3资金端：金融支持力度加强，两支公寓 ABS 产品发行 .162.4对比国际：租赁市场规模有待提高 .173运营模式 .183.1运营模式简介 .183.1.1重资产运营的三类模式 .183.1.2轻资产管理的两类模式 .193.2长租公寓业务快速崛起 .193.2.1长租公寓运营商与龙头房企涉足 .193.2.2典型案例 .214量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 .234.1租赁风
9、来，1.9 万亿市场空间可期 .234.1.1住房自有率法 .234.1.2流动人口法 .254.2对房地产销售影响 .264.2.1商品房销售总量：分流 20.8 亿平，占比 10.7% 264.2.2对未来四年商品房销售影响 .274.3对房地产新开工影响 .294.3.1房地产新开工总量：增加 6.1 亿平，占比 3.14% 294.3.2对房地产新开工未来五年影响测算304.4对房地产投资影响 .314.4.1房地产投资总量：增加 2.7 万亿，占比 3.4% 314.4.2对房地产投资未来五年影响测算 .33研究源于数据 2 研究创造价值房地产-行业深度报告图表目录图表目录图表 1：
10、政策支持体系 5 图表 2：2015 年-2017 年 7 月住房租赁政策汇总.6 图表 3：住房租赁部分地方政策汇总 7 图表 4：北京 2011-2016 和 2017-2021 供地计划对比.8 图表 5：上海 2011-2016 和 2017-2021 供地计划对比.8 图表 6：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 9 图表 7：1995-2016 年我国城镇化率增长示意图10 图表 8：中国城镇化率增长空间 .11 图表 9：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） .11 图表 10：2009-2016 年我国流动人口及占比11 图表 11：2010-2015 年北京流动人口（万人）11 图
11、表 12：全国商品住宅平均价格（元/平） 11 图表 13：一线四城房价及涨幅 .11 图表 14：一线城市价格指数与租金指数 .12 图表 15：租金月供差值逐渐拉大 .12 图表 16：租售比国际对比 .12 图表 17：一线城市限购限贷调控详情 .13 图表 18：我国公民等级结婚年龄分布变化 .14 图表 19：北京租赁房供需缺口 .14 图表 20：我国主要城市租赁房类型 .15 图表 21：北京租赁市场现存问题 .15 图表 22：租期匹配程度（%）16 图表 23：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 .16 图表 24：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 .16 图表
12、 25：自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划 17 图表 26：租赁人口国际比较 .17 图表 27：世界主要城市租赁人口占比 .17 图表 28：中美日三国租赁市场与交易市场 GMV 18 图表 29：主要城市年租金 GMV 对比 .18 图表 30：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 .20 图表 31：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 .20 图表 32：魔方生活服务集团三大子品牌 .21 图表 33：旭辉领寓三大产品线 .23 图表 34：房租租赁群体的主要分类 .24 图表 35：二十个发达国家住房自有率水平 .24 图表 36：发达国家非自有住房人口类型拆分 .
13、25 图表 37：根据租房人口规模测算市场空间 .25 图表 38：根据流动人口规模测算出的市场空间 .25 图表 39：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 .26 图表 40：2017 年 14 城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 .27 图表 41：预测 2017 年各线城市销售增速 .28 图表 42：2017-2020 年发展租赁市场对商品房销售影响测算29 图表 43：新增租赁住房来源拆解 .30 图表 44：2017 年对 14 城租赁房减少房地产新开工计算 .30 图表 45：对未来 5 年新开工增速影响测算 31 图表 46：发展租赁市场影响房地产投资测算 .32 图表 47
14、：新增租赁住房投资拆解 .32研究源于数据 3 研究创造价值房地产-行业深度报告图表 48：发展租赁市场影响房地产投资测算 .33 图表 49：各线城市 2017 年投资增速预测 .34 图表 50：对未来 5 年投资增速影响测算 34研究源于数据 4 研究创造价值房地产-行业深度报告1政策支持政策支持1.1 中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展1.1.1中央层面积极推动中央层面积极推动2016 年 12 月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财 办 14 次会议上，指出“以建立购租并举
15、的住房制度为主要方向”、 “规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。早在 2015 年，中央及地方便相继出台政策鼓励租购并举。2015 年住建部等部委相继出台住房城乡建设部关于加快培育和发展住 房租赁市场的指导意见、关于放宽提取住房公积金支付房租条 件的通知、国务院办公厅关于加快发展生活服务业促进消费 结构升级的指导意见鼓励住房租赁市场发展。2016 年国务院出台国务院关于深入推进新型城镇化建设的若 干意见、国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干 意见，前者鼓励推广租赁补贴制度，后者则强调“培育发展住房租 赁企业”、“鼓励房企转型开展住房租赁业务”、“推进 REITs 试点
16、”等。 同时，2016 年政府工作报告和中央经济工作会议也将“发展租购并举 的住房制度”列为工作重点。2017 年 5 月，住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）公开征求意见，从保护财产权的角度，界定出租人与承租人的权利义务， 并从具体操作层面建立政府对市场的监督激励机制。7 月，住建部、 发改委等九部委联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展 住房租赁市场的通知，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁 业务，并选取广州、深圳等 12 个城市开展试点。总体而言，住房租赁的政策支持可归纳为以下几类：（总体而言，住房租赁的政策支持可归纳为以下几类：（1）供给：供）供给：供 地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓 励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（2）金融：）金融： 允许提取住房
