《地产创新研习社上海场：417徐颖-房地产商业模式与业务创新》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产创新研习社上海场：417徐颖-房地产商业模式与业务创新（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产商业模式及 业务创新趋势分析 明源地产研究院 徐颖 2016年4月 本文件未经书面同意，其它任何机构或个 人不得以任何形式擅自复制或引用 存量房时代 到来 目标客群 变化 微利时代 到来 移动互联网 冲击 “白银时代下，寻找黄金机会” 地产行业“营改增” 研究报告 地产行业从来都是一个受政策 影响最大的行业，这次的营改 增也是如此。 “既然我们选择了远方，就只顾 风雨兼程”汪国真 社群化 差异化 跨界化 行业发生改变的三个方面 社群化 拓客引流：从盲从到有序甄选与管理 社 交 化 营 销 创社 交 化 营 销 创 新新1 2 3 4 社交传播：从广播式到精准营销转变 智慧案场：地产黑科技
2、卖房全新体验 交易互联网化：24小时开放的在线营销中心 社交传播 从广播式到精准营销转变 01 7 如何用一张海报，引爆楼盘客户圈层的裂变式传播！ 26万粉丝，平均每个约1毛钱 成本低 注册经纪3000+，推荐客户1300多组 高转化 粉丝全部来自老业主圈层，优质精准 质量高 3天实现增粉26万多，每秒新增1个粉 吸粉快 种子粉丝 直接粉丝 间接粉丝 注册经纪人 推荐客户 到访/成交 促传播 促推荐 案例解读：好友信用背书的裂变式传播 内容海报化 好友信息背书 规避诱导分享 一键生成 传播海报 定期失效 扫码即时 反馈红利 阐述规则 传播效果 即时反馈 快码传播 便捷图片传播、个人信用背书、病
3、毒式传销、分级奖励 老带新 新带新 筹带筹 物业管家 & 社区老业主 置业顾问 & 来访客户 置业顾问 & 认筹客户 实战机要 ：传播第一节点 强关系人群 11 社群经营：打造互联社区O2O平台 流量、粘性、增值收入 12 “彩之云”“彩之云”APPAPP “住这儿”“住这儿”APPAPP “来往”“来往”APPAPP “社区通社区通”APP”APP “悦居中海”“悦居中海”APPAPP 以物业服务作为社区O2O入口，房企社区020烽烟四起 13 B2F 社区第一股 14 彩生活当前的规模增长和业绩表现获得资本市场认可 1863 3401 9153 20525 32000 0500010000
4、150002000025000300003500020112012201320142015物管面积（万平米）物管面积（万平米） 1300 4434 4547 14568 27100 05000100001500020000250003000020112012201320142015利润（万元）利润（万元） 15 用户超过200 万，活跃用户超过85万 从用户（免费）到客户（付费）的转化率为40% 16 高科技服务平台建设 物联网安全平台 移动互联网信息平台 智慧云计算 高性价比的物业服务 物业服务品质 家居日常生活 社区邻里关系 互联网线上线下协同 物业服务的线上线下 商家服务的线上线下 增值
5、服务的线上线下 彩生活“三步走”发展历程 17 保障线上流量的强需求 “增值服务”大平台 2.3版本发力点 彩之云APP 彩生活 “ 消灭最后一公里 ”，构筑完整的O2O生态链 通过围绕“物业”的强需求，促进彩生活线上平台的流量和粘度 18 彩富人生 爱定宝 E贷款 切入社区理财，成功实现“流量变现”， 日单量超过4000单，业主累计投资总额达到2.31亿 19 光鲜数据背后的“增值困局”！ 51. 10%53. 40%58. 70%60. 70%32. 00%30. 30%22. 10% 22. 52%16. 90%16. 30%19. 20%16. 78%0. 00%10. 00%20.
6、00%30. 00%40. 00%50. 00%60. 00%70. 00%2011年2012年2013年2014年物管收入占比工程服务占比增值服务占比各类收入占比变化趋势不受重视的“物业管理”收 入占比节节攀升！ 彩生活非常倚重的“增值 服务”呈下降趋势！ 20 潘军：钱和规模都不是最痛的，客户经理 才是！ 收购磨合 由人工服务转智能服务的过程中物管人员和业主都需有个磨合过程 服务质量 大规模的节约成本、降低人员配置的举措，物管的基础服务质量得不到有效的保障。 增值困局 增值服务部分受到E袋洗等典型的互联网公司的冲击，前景有待观察 客户经理 钱和规模都不是痛点，客户经理才是，以前他们是被动地
7、等待客户来投诉，现在要主动上门跟踪，提升满意度 面临 挑战 21 物业管理的本质是对建筑物的打理 以资产的价格衡量物业工作的价值 用数据与信息化技术整合社区资源 劳动密集型行业的关键是盘活生产力 万科物业核心观点 22 安心 参与 信任 共生 Trusteeship 信托信托 让工作简单有趣 让管理简单有效 睿平台 管理 中心 服务 中心 23 睿服务的 三级体系 属地管理 中心/专 家顾问团 项目现场 云端技术 平台 对属地专家提供运营管理技术支持 为项目员工、客户提供应用终端； 对拟接管的项目做数据审计、综合评估、改 造培训与上线运营； 对已接管项目现场人员做训练、督导、评 价； 运用云端
8、技术来实现高效项目运营和良好的客 户体验（管家GPS定位就近派单、二维码钥 匙、夜间巡逻机器人，设备ID化+任务数字 化） 24 睿管家 A B 客户 服务商 社会资源 C 网格 管理 客户 关系 服务 产品 客户触点维护、客户关系维护、突发 事件处理、推进社区共治 收集维护客户信息、保障客户信息安 全、解决客户问题、发现客户需求、 增加客户信息。 服务产品的提供与推荐。生活管家： 桶装水、拎包入住；房屋管家：居家 保洁与维修；资产管家：房屋托管； 25 群岛 经济 大陆 经济 每一个草根都有了自己的舞台 社群化 差异化 跨界化 行业发生改变的三个方面 差异化 趋势：打造差异化产品平台 去同质
9、化、场景化、生态系统 细分化 科技化 标准化 精品化 产品创新 趋势分析 绿色科技+智慧工程 安全监控智能家居 人机联动智能家居 设计精品化 性能精品化 家装精品化 产品模块化、住宅产业化 极小公寓 微型别墅 创新租赁 创新办公 细分化创新 重新定位目标客群 长租公寓 众创空间 联合办公 园区孵化器 拓展产品空间价值，植入软实力，打造生态圈 万科的“万科驿” 万科长租公寓运营逻辑 紧扣市场 细分群体 产品适配 社群运营 增值 青年群体 18岁40岁 节省70管理成本 空间尺度、家具组合、风格设计 创造社交空间 生活、娱乐、交友平台 二次打击 + 资产增值 + 品牌输出 万科长租公寓业务发展策略
10、 规模优势 形成品牌 较低的拿房拿地成本 雄厚的资金 品牌背书 良好的物业管理经验和模式 管理输出 资产证券化 针对创业群体推出“创新型办公产品” 线上办公预订平台 共 享 管 理 服 务 共 享 办 公 空 间 灵 活 自 订 办 公 案例：SOHO Q 3 3 文化 传媒 创业服 务小微 企业 大学生 创业 科技 创新 创新 孵化器 社区共享办公 （创意办公区、办公O2O） 创业生态服务 （人力、财务、法律、银 行、投资、政策） 极小户型 针对年轻群体刚需市场的细分 总价低 理念超前 利用率高 极小户型代表：万科米公寓 微型别墅 针对中产阶层刚改市场的细分 迅速扩大 的中产阶层 满足休闲度
11、假需求 满足刚需群体的再改需求 打造成外地第二居所 绿地蔷薇九里90墅 绿地布鲁斯小镇90墅 重庆旭辉城84联排 上海九龙仓88叠墅 绿城.桃李春风83平别墅 微型别墅项目的整体销售火爆，面临一片蓝海 创新产品类 型 长租公寓 联合办公空间 众创空间 园区孵化器 代表企业名 称 万科 SOHO 3Q、万 通 优客工场、洪泰创新 空间 华夏幸福、张江高科 商业模式特 点 租售并举+资产 升值+品牌输出 短租型空间服务 模式；特点是以 工位为单位，且 租期灵活、配套 健全； 加速器工场模式，特 点是整合对接各类资 源，提供创业期专业 服务，加速企业成长； 园区孵化器模式，特 点是利用产业集群优 势
12、，在提供集约式空 间服务的基础上，整 合公共资源，提供全 阶段专业化服务 面向客户群 体 租赁待购买人群 面向个人工作室 和初创团队 面向优质的初创企业 面向不同发展阶段的 企业 科技化创新 物联网时代很快到来 “华远”+“360”：智慧 家 安全 安全 生活 安全路由器 电器安全报警器 燃气烟气报警器 儿童安全手表 智能摄像头 定位与健康手环 万科泉州万科城与BroadLink联手 用手机代替一切遥控器 监控摄像装置 智能终端盒子 小米路由器 窗帘 空调 电视 小米盒子 智能 便捷、舒适 绿色科技+智慧工程 精品化创新 新生代客户对生活品质更高的追求 性能精品案例：绿地百年宅 空间可变，打造
13、全生命周期住宅，满足不同人生阶段的家庭生活需要 家装精品案例：华润、景瑞、万科、保利 标准化创新 一旦房地产标准化、产业化之路走通后，拥有此大招的房企们可实现拿地后 7 个月开盘，开工后 12 个月竣工，甚至更短，意味着周转率和投资收益将成倍提高！ 中国首款 互联网住宅 传统的建筑工地变为住宅工厂的 总装车间 趋势：在供需逆转，竞争加剧，同质化严重的当下，通过细分化、精品化、科技化、标准化，改造及创新产品，释放或创造市场需求已经是大势所趋！ 社群化 差异化 跨界化 行业发生改变的三个方面 跨界化 趋势：打造跨界金融资本平台 轻资产、大数据金融、资产证券化 100亿 客流 1000个 万达 5亿
14、张 银行卡 一个全新的O2O商业模式，一个庞 大的万达商业、金融帝国正在建立 项目名称： “稳赚1号”万达广场众筹项目 项目期限：3+4年 众筹发起人：上海万达稳酬投资管理合伙企业（有限合伙） 众筹项目信息公布平台：上海快钱金融信息服务有限公司 单位金额：每份众筹金额为1000元人民币 众筹规模：3天认购50亿 认筹区间：认筹起点份额为1份，超出部分以1份递增；最高认筹1000份（100万） 基础资产：万达商业地产2016年开业的只租不售的5个城市商业广场项目(万达有权根据筹集情况予以调整基础资产) 稳赚1号项目概况 信用背书+低门槛+收益预期 （5）基础年化 收益6%； （6）物业增值 预期
15、年化收益 14%或6% （3）注入及管理资金 （4）运营收入+资产增值收益的30% （2）设计产品,每份1000元起，最高认筹 1000份，3个月后可报价转让（面向散户） （1） 确定合 作项目 获取服务费 轻资产运作 基础收益+物业增值 建设资金 图例： 交易流程 资金流程 万达 项目 万 达 众 筹 投入：代建+ 运营 投入：资金 （机构+散 户） 投入 30%股权收 益 70%股权收 益 回报 年化收益 物业增值 万达“无本万利”的生意经 规划好 运营好 地段好 商业地产众筹关键：利用优质项目包装理财产品 当代置业打造 绿色金融资本平台的尝试 绿民投产业基金，以绿建产业标准为基础，以价值
16、链为纽带，打造基于 互联网+绿色地产上下游产业链和金融机构的资源平台。 互联网+绿色制造+绿色建造+绿色金融+绿色消费 One 发挥杠杆优势！ Two 提升全产业链金融服务！ Three 降低生命周期成本！ Four 项目与平台相互促进！ Five 良性循环生态圈！ 孵化时间：2015年8月 融资阶段：认缴金额超过10亿 创新业务：产业融资、轻资产孵化 地产 上下游 金融机构 中国绿建 产业联盟 示范项目 NO.1 绿民投产业链基金 孵化器 NO.2 大数据平台 NO.3 以绿色金融平台 为资本纽带 产业伙伴跟投建设 投资 项目、产业资本孵化器、 搭建大数据平台 吸引流量，精准定位， 增加客户粘性，完善 行业生态 整合绿色地产产业链与金融生态圈资源 绿
