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1、房地产企业内部审计的完善 近年以来，随着我国城市人口的日趋增多，城市化进程的不断提高，城市住房需求开 始呈现迅猛增长的趋势，房地产业逐渐成为我国的支柱产业之一。伴随着房地产行业的快 速增长，房地产企业的数量也随之增多，一批大型、超大型的房地产集团应运而生。企业 的发展带来了激烈的市场竞争，要想在竞争中取得胜利就必须提高企业的市场竞争力，这 就需要房地产企业建立、健全企业治理结构，完善内部控制制度，促进资源的有效运用。 作为内部控制的重要组成部分，内部审计通过对企业的风险管理、内部控制以及治理过程 进行监督与评价，控制企业的经营风险，提高企业的运作效率及管理水平。目前，许多房 地产企业均建立了自
2、身的内部审计机制，在实际运作过程中，既取得了不小的成果，也出 现了诸多问题，需要加以完善。 一、当前房地产企业内部审计存在的主要问题 1、内部审计的地位不明确，审计工作未得到应有的重视 内部审计工作的成功与否很大程度上取决于内审部门的独立性与权威性。高层领导 越重视内审工作，内审人员的独立性就越强，而权力也会越大。但许多企业领导对内部审 计的职能与服务缺乏理解，认为内审审计就是财务审计，因此很多企业设置内审部门时直 接从财务部门抽选人员，甚至由部分财务人员兼任审计工作，对内审部门的重视与支持力 度不够。企业内部的其他部门对内审工作的认识也存在偏差，认为内审部门就是“挑毛病”、 “找麻烦”的，对
3、内审部门的工作普遍存在排斥、抵触的心理，不愿予以配合。以上种种情 况使内审人员在工作中受到利益关系、人际关系的影响，在工作中谨小慎微、积极性不高， 难以独立、客观、公正的展开工作；内审部门层次较低，受多个领导指挥，势单力薄，难 以发挥作用，以致于渐渐沦为可有可无的角色。 2、内部审计的职能范围狭窄 目前房地产企业的大部分内部审计的偏向于事中、事后的审计，审计价值不高。主 要目标集中于查错防弊，维护企业资产的安全，工作内容还是局限于财务审计即对企业的 财务资料的真实性、完整性进行检查与分析。现代内部审计对企业经营活动、管理活动、 内部控制等行为进行监督、评价，进而为改善经营效率、完善风险管理、提
4、高企业价值、 提供服务的职能未能得到很好的体现。 3、内部审计的技术手段落后 由于审计工作大部分集中于财务审计，常用的审计方法往往局限于对报表、账簿及 凭证等财务资料的核查，分析各项财务数据是否正常，对实物资产进行盘点等方面。对内 部控制、经济责任、管理效率的审计涉入不深；对于计算机、网络等信息技术的运用目前 也仅限于文档处理、电子表格的运用方面，没有很好地运用计算机辅助进行管理审计。技 术手段的落后，使内部审计审计人员在面对工作量和强度日趋增长的内审工作时难以适应 实时审计的需要，提高工作效率。 4、内部审计人员的构成不合理 大部分内审人员来自于财会部门，知识结构比较单一，缺乏其他专业人才，
5、尤其是 工程技术方面的人才，不能适应内部审计的需要，很多审计项目都需要从其他部门临时借 调审计人员，造成了内审人员缺乏内审经验和技巧，对房地产业务不熟悉，难以适应管理 审计、绩效审计的要求，综合分析能力不足，一些实质性、深层次的问题无法发觉，使内 部审计在房地产企业中的作用难以体现。 二、内部审计在房地产企业中应有的职能与作用 1、经济监督职能 这是内部审计最基本的职能作用，是依据财经法规和企业内部制度对企业的财务收 支、经营管理等经济活动进行评价和审查。房地产企业是资金密集型企业，其开发项目具 有位置分散、一次性、独立性、高投入、建设周期长等特点。地理位置分散、一次性及独 立性使每个开发项目
6、各具特点，管理复杂多变，增加了舞弊行为的可能性。项目各级人员 流动性大，使一些人员缺乏对企业的向心力，增加了舞弊行为的主观动因。高投入与建设 周期长又使得舞弊行为有很强的隐蔽性。企业管理层通过内审部门对企业的资金运作、财 务收支进行监督；对重点项目、重点经济活动进行监督；对内部控制制度的执行情况进行 监督；对企业运行过程的合法性、有效性进行监督，促使企业内部各部门堵塞漏洞，规范 经营，提高效益，实现经营目标。 2、风险管理职能 房地产行业涉及面广、资金投入量大、投资周期长、风险大，风险管理已成为现代 房地产企业管理的一大核心概念，而内部审计就是企业风险管理不可或缺的部分。基于内 部审计的独立性
7、原则，内部审计人员不能直接参与企业的风险管理，而是以风险为考虑核 心，通过对企业风险管理过程的充分调查与了解，采用系统化、规范化的方法，审查和评 价企业的风险管理机制，风险识别、风险评估以及风险应对过程的适当性、有效性，提出 改进建议，从而实现改善企业风险管理的目的。 3、经济评价职能 内部审计的评价职能主要包括内部控制制度的评价、经济效益的评价、经济责任的 评价。 内部控制制度的评价是通过检查企业生产经营活动中的各项控制制度是否健全，各 项管理制度在实际工作中的执行情况和适用情况，管理制度中的关键控制点是否取得了应 有的管理和制约效果，从而对企业内部控制制度的健全性和有效性进行评价。针对检查
8、中 发现的问题，提出有针对性、有建设性的意见和建议，协助高层管理人员不断改善经营管 理活动，帮助企业提高竞争实力。 经济效益的评价是对影响企业经济效益的诸多因素进行评价，包括：企业人、财、 物等资源配置的有效性；企业目标和计划的完成情况；管理人员的工作绩效；企业的生产 经营成果；影响企业效益的国家政策、外部经济环境等。对企业经济效益的评价有助于管 理层判断企业的经营状况的好坏，衡量企业的经济活动是否可行，进而提高经营活动的质 量。 经济责任的评价是内部审计部门从定性与定量两个方面对企业领导和关键岗位 人员任职期间所在部门、单位的资产、负债、权益和损益的真实性、合法性和效益性，以 及有关经济活动
9、应当负有的责任进行综合分析和评价，为内部考核和企业使用干部提供依 据。经济责任评价一方面为管理层任免和评价干部提供了依据，另一方面也有利于揭露舞 弊行为，健全监督制约机制，促使领导干部增强纪律观念，规范个人行为。 4、服务职能 内审人员在日常工作中能够深入了解企业各部门的内部控制程序和生产经营活动， 同时内部审计的工作性质也要求内审人员具有法律、税务、工程、财务、投资等方面的专 业知识，这就使得内审部门可以向管理层提供企业运行过程中的合法性、舞弊行为以及内 部控制制度是否有效的信息，并提出改进建议，为领导决策提供咨询、服务，成为高层领 导的参谋和助手，协助管理层对外披露企业内部控制信息，对内评
10、估各项经营活动和内部 控制，提高企业管理水平。另外，内部审计接触面广、综合性强，在发挥企业上下之间信 息沟通和道德文化建设的过程中能发挥巨大作用。 三、完善房地产企业内部审计的建议 1、提高领导层对内部审计工作重要性的认识 领导层对内部审计工作的重视与支持是内部审计部门顺利进行的前提条件，领导层 应该对内部审计的作用与重要性加深认识，确立内部审计在企业管理当中的地位，视内部 审计部门为完善管理活动的参谋与助手，而不是一件可有可无的工具，在政策上、资金上 支持内部审计工作的开展。在具体工作上，内审部门负责人的任免应由最高管理层负责； 应当允许内审部门负责人参与企业经营决策、内部控制、财务报告等各
11、类管理层举行的会 议；内审部门在日常工作中应与管理层保持有效的沟通；对于内审部门上报的审计计划及 时研究批准；内审部门提供的审计报告、发现的问题、提出的建议应及时研究讨论并作出 处理决定；坚决制止对内审人员的打击报复行为；内审部门在工作中遇到的困难与干扰应 协调解决；向其他部门和广大员工宣传内部审计工作的重要意义，要求各部门、各单位配 合内部审计的工作，创造内部审计的良好环境等等。 2、健全内部审计机构，提高内部审计的地位，保证内部审计的独立性 独立性是内审部门的特点，也是支持内部审计人员客观公正地从事内审工作，保证 内部审计工作质量的先决条件，内部审计工部门只有具备应有的独立性，才能不受各种
12、利 益冲突的影响，作出公正的、不偏不倚的鉴定和评价。内审部门的独立性在很大程度上受 到内部审计机构设置层次的影响。在现实中，内部审计部门在企业中的位置有多种，有的 直接设置在财务部门中受财务负责人领导、管理；有的作为单独部门受总经理管理；有的 受监事会领导，还有的直接受董事会或其下属的审计委员会领导，总的来说，领导层次越 高，内审部门的独立性越强，内审部门应当隶属于企业的最高管理层，接受其领导和监督， 以确保内部审计工作的独立性。结合国际惯例与我国目前房地产企业的现状，董事会下设 审计委员会，其成员由董事长、非执行董事和外聘的非公司董事等组成，来管理内审部门 是一种比较理想的模式。在这种模式下
13、，审计委员会作为企业的最高管理层，对内部审计 部门的地位、权责范围进行规定，领导和监督内审部门的工作，即可避免旁支干扰以保证 内审部门的独立性，又方便内审部门将审计结果直接向企业管理层报告，提高工作效率。 3、扩大内部审计工作范围 针对房地产企业内部审计内容单一的现状，房地产企业内部审计应从财务、经营活 动领域扩大到管理领域，由事中、事后审计扩大到企业经营管理的事前、事中及事后全过 程审计，更关注企业的内部控制、风险管理以及管理效益，帮助企业有效运用经济资源， 确定正确的发展战略，预测和控制企业风险，以提高企业管理水平、实现发展目标。房地 产企业的内审部门可以在以下几个方面开展内审工作。 对内
14、部控制制度的有效性进行评审，将“监督”与“服务”的功能结合起来。随着房地 产业务的发展、房地产企业规模的日益扩大，越来越多的企业认识到了内部控制在企业经 营管理中的重要地位。内部审计是企业内部控制的重要组成部分，其职能是对内部控制的 其他部分进行检查与监督，评价企业内部控制体系的运转是否有效。内部审计工作应贯穿 于企业计划、组织、指挥、协调等的全部管理过程中去，对审计过程中发现的问题与不足 之处予以披露并提出改进建议，以帮助管理层健全、改善企业的内部控制制度。 内部审计应关注企业的风险管理。房地产企业内外部经营环境的日益复杂使“风险” 成为企业管理的一大核心概念，为了减少、规避和管理风险，把未
15、预料到事务的不良影响 控制到最低程度，企业采用了一系列的风险管理程序。内部审计应该通过检查企业的风险 管理过程，评价其充分性和有效性，并再此基础上提出可操作的改进建议以供管理层决策、 使用。 内部审计应重视经济效益的审计。防弊、兴利与增值共存是现代内部审计的基本理 念，以提高企业经济效益为目标的经济效益审计，是内部审计发展的必然产物。内审人员 需要深入到房地产企业的基层项目中去，详细调查，充分收集审计数据，以熟悉企业生产 运营的情况，在此基础上运用财务审计、工程审计、经济分析与预测等方法，结合工程、 投资、财务、管理等专业人员的意见，对企业的经营状况作出客观评价，从中找到制约企 业提高经济效益
16、的因素，协助管理层改善管理缺陷，增加经营效益与企业价值。 4、引入先进审计手段和方法 现代社会信息技术高速发展，网络和计算机技术迅速推广到企业组织管理的领域， 很多企业引入了办公自动化系统，企业的经营活动与内部控制日趋自动化、电子化，这就 要求内部审计的范围扩展到企业信息系统的设计与运行情况。同时，内部审计的技术正在 向大量借助计算机硬件和审计软件的计算机辅助审计、实时在线审计等方向转变，以适应 数据庞大、性质复杂的审计活动。信息技术的发展对审计对象和审计方法都造成了影响， 内部审计部门应信息化时代的潮流，积极采用先进的计算机信息技术，由传统的手工业务 处理方式向电子数据处理方向转变。 5、提高审计人员素质，加强审计队伍建设 内部审计的质量很大程度上取决于内审人员的素质，内审人员一方面需要具备基本 的职业道德素质，另一方面需要具备良好的业务素质。 内审工作牵涉到企业内部方方面面的利益，审计过程中会遇到各种阻力和干扰，也 会受到各种利益诱惑。为了维护内部审计工作的公正性，内审人员应当廉洁奉公，实事求 是，客观公正的从事本职工作，这是内审人员需要具备的基本职业操守。 现代企业的经济活动
