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1、房地产开发企业内部控制问题研究一、引言为加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险行为防范能力，促进企 业可持续发展，维护社会主义市场经济秩序和社会公众利益，财政部会同证监会、审计署、 银监会、保监会制定并分别于 xx 年和 2016 年颁布了企业内部控制基本规范和企业 内部控制配套指引 ，标志着我国企业内部控制规范体系初步建成。从 2016 年起，越来越 多境内外上市公司与内部控制规范试点公司开始实施企业内部控制规范体系，构建企业内 部控制制度；2016 年，证监会与财政部也联合发布公告，将内部控制规范体系的强制实施 范围进一步扩大到主板国有控股上市公司，标志着我国上市公司的内部控制
2、规范体系进入 了分类分批实施阶段。这些规章制度的发布，使得我国上市公司建立健全完善的内部控制 制度有了一定的依据和规范。房地产开发企业不但资金投入大，而且建设周期长，极易受到国家宏观经济与政策 的影响；从 2016 年起，我国政府对房地产市场调控政策陆续出台，调控力度不断加深，房 地产投资的增长速度持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力 继续加大，使得房地产开发企业面临巨大的投资风险。鉴于房地产开发企业的特殊性，中 国注册会计师协会在 2 月发布了审计风险提示函，要求会计师事务所充分考虑房地产类上 市公司所处行业状况及特点，重点注意房地产开发企业的内部控制体系与风险评估。
3、例如， 收入的确认标准、成本费用是否真实、房地产项目是否存在减值迹象、内部岗位设置与会 计估计的合理性以及相关事项的披露等。由此可以看出，房地产开发企业审计风险较高的 重要原因源于起步较晚，内部控制制度薄弱，未能形成规范的内部控制体系；企业内部存 在诸多控制上的缺陷，未能在内部规范部门之间、上下级之间以及岗位之间的制约。同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控 政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。 因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存 在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对
4、策。本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题 提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。二、房地产开发企业内部控制问题缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控 制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、 有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发 企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐
5、暴露，尤其是企 业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的 风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二 是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业 内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业 内部控制意识薄弱，执行力度不足。房地产开发企业内部监督管理不到位房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活 动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门 缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应
6、有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到 位，执行力度不足。房地产企业内部人员综合素质参差不齐现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解 能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发 展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充 分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。房地产开发企业工作流程缺乏控制当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场 推广、成本控制等工作进
7、度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是 管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求， 很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部 控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。房地产开发企业内部控制信息沟通不畅内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加 强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管 理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开 发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一
8、方面缺乏上 下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门 之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。 三、房地产开发企业内部控制问题解决对策建立健全完善内部控制制度建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部 控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的 自我评估制度。建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发 点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作 流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管
9、理的范围内，具体的来说是要制定 企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上 的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发 生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地 产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度 评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与 完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有 内部控制制度存在的问题，
10、并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部 监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。加强内部控制法制建设许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国 等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至 国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时 准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制 的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内 部控制有效性的直接人员的处罚力度。强化内部审计内、外部审计人员对内部控制制
11、度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制 度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控 制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部 控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走 形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审 计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法： 一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确 内部审计部门的具体
12、职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。 三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地 产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确 保内部审计工作的准确性。拓宽企业内部控制体系随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注 自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、 子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控 制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连 带责任。因此，房地
13、产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健 全与完整。提高内部控制缺陷披露质量我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以 及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等 进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如 何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善 房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。四、结论现阶段，房地产开发企业内部控制存在诸多问题，如缺乏健全的房地产开发企业内 部控制体系、房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱、内部监督管理不到位、内部 人员综合素质参差不齐、工作流程缺乏控制与内部控制信息沟通不畅，这些内部控制问题 的存在，严重影响了房地产开发企业发展进程。因此，企业需要针对这些问题，从建立健 全完善内部控制制度、加强内部控制法制建设、强化内部审计、拓宽企业内部控制体系与 提高内部控制缺陷披露质量等方面着手，重点解决房地产开发企业内部控制问题，加快企 业发展。
