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1、房地产开发企业内部控制研究日前，房地产市场环境复杂，不确定性因素增多，房地产企业面临的市场环境更加复 杂，对于企业的管理是很大的考验。在新的形势下，房地产企业需加强内部控制，以提升 防范和控制风险的能力，提升企业的效益。本文在分析某集团采购与付款现状的基础上， 提出了完善内部控制的有效措施。一、某集团内部控制现状与问题某集团具有二级房地产开发资质，先后负责多个项目的开发。但由于集团成立初期， 未能制定明确的目标，错过了很多投资机会。企业在人员管理、资金管理等方面出现的问 题，均制约了企业的发展壮大。在采购方面出现的问题也比较多，在工程材料、设施设备 等内部控制上，存在不少问题。1.内部管理制度
2、不完善涉及采购与付款业务的制度包括项目招标管理制度、预算管理制度、财务管理制度、 专项开支管理办法、工程拨款管理办法和日常经费开支管理办法等。但日前该集团的内部 管理制度不完善，无法对采购的材料、设备的采购行有效的的控制。2.组织结构及岗位设置不合理该集团的组织结构不合理，项目由总经理负责，而总工程师的管理权较弱。其中， 工程施工为专业性较强的业务，而公司的相关部门未能对施工的全过程进行有效的监督与 管理，这种集中的管理权力，导致在实际管理中，基层管理者缺乏自主权，工程施工控制 水平低，缺点比较多。3.采购范围的缺失该集团并未将设备、材料等列入单独采购范围，而将交由施工承包单位，而集团主 要负
3、责质量监督与检查。这导致工程的材料与设备质量无法保障。材料与设备的质量，对 于程施工质量的影响是直接性的，如果设备、材料质量无法保障，则工程质量势必受到影 响。4.施工中的控制缺陷在工程施工过程中，主要包括施工合同管理、项目预算管理、工程进度管理和现场 签证管理等。但是从该集团的实际情况来，在各项管理中，由于未有健全的管理制度，且 管理人员的数量较少，所以无法对施工中的各项业务进行有效的控制。这个问题是集团内 部控制中的一个比较突 iJ I 的问题，需要引起管理者的高度重视。5.工程款支付控制不严格工程款支付控制包括工程量的审查、造价控制和财务部的审核等。比如在工程变更 的报批中，由于工程中可
4、能出现项目变更事件，主要由现场负责人处理，如果工程变更控 制不严格，就会影响工程的进度与质量。集团的工程款支付控制不严格，对上述环节均会 产生直接影响。二、集团内部控制改善的策略在上文中，笔者对集团采购与付款中内部控制中的问题进行了分析，为了提高集团 内部控制水平，应构建完善的内部控制体系，做好以下几个方面的工作：1.完善采购范围当前该集团的采购方式为外包方式，这种方式的缺点是易导致出现材料、设备质量 问题。为了有效规避风险，集团应白行采购材料与设备，而施工单位负责安装及维修。其 中，自行采购分为采购与审核两部分，由不同部门和负责人负责，避免徇私舞弊的现象。 通过相互制约、牵制的机制，可保证材
5、料及设备质量的不出问题。同时，对于大型设备、 批量材料的采购，由采购部通过招标方式采购，确保货源的稳定性及材料、设备质量。2.加强对施工环节的控制加强对施工环节的控制，应该做好以下几个方面的工作：一是加强项目预算管理， 持续改进预算的功能与内容，由于房地产行业具有特殊性，所以应对房地产项目的可行性、 费用合理性及经营收入做相应规划，避免由于盲日对待而造成损失。二是加强现场签证管 理，不得轻易修改现场签证，加大现场管理力度，对材料使用、现场签证及额外费用管理， 均应由项目负责人负责，并做好相关的记录工作。另外，还需要加强工程进度管理、合同 管理，保证工程进度整体进展顺利，根据合同规定支付相应款项
6、，减少合同纠纷。3.加强并完善相关制度建设在材料采购与支付环节上，仅仅用规定来约束，效果可能不是很理想。集团要想获 得持续健康的发展，就必须逐步完善材料采购与付款环节控制中的各项制度，包括预算整 合、审查力度、材料设备采购、进度管理和款项拨付等各个方面，通过加强制度建设为企 业创造优化的管理环境，逐步提升内控水平和企业的竞争力。4.加强企业的内部监督企业内部控制体系的有效性，需要加强企业内部的监督。为了更好做好企业的内部 监督，应做好以下几个方面：一是各部门各司其职，并相互合作，维持审计部门的独立性 和权威性；二是增加审计的范围，优化企业的内部运营环境，最大程度发挥内部审计监督 的作用。这也是
7、企业审计部门的权责之一。5.强化对于程款支付的控制工程顺利进展与施工质量保证的重要组成部分为工程款的支付。强化对于程款支付 的控制，应从以下几个方面人于：一是严格控制工程支付款的条件，在工程质量合格、于 续齐全和工程变更记录完备的条件下予以支付工程款；二是严格控制工程款支付的进度， 应根据工程进度来支付工程款，在接收到施工单位要求支付工程款的申请后，应确保在各 项项目审查均通过的条件下才予以支付工程款。三、结语房地产开发企业所面临的市场环境比较复杂，市场竞争比较激烈，为了提高企业的 竞争力，要求企业加强内部控制。其中，采购与付款是企业内部控制的重要内容之一。本 文以某集团为例，分析了其采购与付款中的问题，并从设立科学的控制活动、加强信息流 通与共享、完善内部控制制度等方面提出了改善的措施。
