房地产金融现状及潜在风险分析

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1、房地产金融现状及潜在风险分析一、房地产金融风险的相关概念房地产金融风险定义房地产金融是指房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行 的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融业务的内容包括吸收 房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投 资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由于各种现实中无法确定的因素， 使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收 益的机会和可能性。我国房地产金融经过几十年的发展，己逐渐形成一套房地产

2、金融体系。以商业银行 贷款为主，房地产基金、住房储蓄银行、住房合作社等为补充的房地产金融体系。由于我 国房地产开发对银行贷款有着较强的依赖，因此，我国房地产金融风险集中表现在银行贷 款风险。需要指出的是房地产金融风险既包括可能带来的未知收益，也包括可能承受的未知 损失。在房地产经济高涨时期，贷款银行是房地产经济的受益者；在房地产经济衰退时期， 贷款银行则不可避免地要承担一定损失。本文研究目的是为了规避房地产金融风险带来的 损失，所以文中房地产金融风险指未知损失。房地产金融风险分类房地产金融风险主要包括流动性风险、市场风险、经营风险和违约风险。房地产泡 沫破灭使金融机构承受的风险主要是市场风险和

3、违约风险，由于金融机构在房地产方面的 信贷过分集中而造成的风险往往属于流动性风险。1.流动性风险流动性风险是指由于房地产贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不匹配 而引起的商业银行资金周转不长的风险。我国房地产开发贷款主要来自于四大囚有商业银行，贷款期限一般是 5 年。这种银 行现金流短存长贷的结构很容易导致银行出现流动性风险。据经验而言，如果房地产贷款 占总贷款的 30%,则很容易引发金融机构的流动性风险。我国目前房地产贷款占总贷款比例 10%-20%,贷款结构比较健康，但如果不加以控制很容易导致流动性风险。2.市场风险市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资和房地

4、产贷款 带来的风险。在经济高涨时期，容易形成房地产经济泡沫。房地产较高的收益使得金融机构对房 地产市场持乐观预期，于是将资金大量投向房地产行业。然而，当房地产泡沫破灭或其他 原因导致房价下跌时，金融机构贷给房地产行业资金中就会出现大量坏账。金融机构承担 的这种风险就是市场风险。3.经营风险经营风险是指由于公司决策人员和管理人员在经营管理中的决策失误而导致公司盈 利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险。山于房地产具有不可移动的特征，房地产投资于其他投资相比而更具不可逆转性， 一旦开始投资就难以撤回。由于我国房地产开发资金高度依赖于银行贷款，当不确定因素 导致房地产项目在开发过程中出现问题时，

5、银行会承担大量经营风险。1992 年我国海南房地产泡沫破灭后，房价迅速下降，房地产信用贷款无法收回导致 许多金融机构出现支付困难和信用危机。3.违约风险违约风险根据违约者主观意志的不同可以分为理性违约与被迫违约两类。理性违约 是借款人根据房价或利率水平的变动，出于比较利益而选择的违约行为。理性违约通常发 生在房价大幅下跌和利率上升的时候。根据克劳里泰的分析成果，当房产现值低于扣除交 易费用后的未付清的贷款本金利息和时，容易出现理性违约。被迫违约是借款人由于财务 原因无力还款而导致的违约行为。个人住房贷款容易形成被迫违约。贷款人在贷款年限中 发生变故而无法偿清房款则会导致被迫违约。二、房地产行业

6、的发展现状及潜在风险分析房地产行业的发展现状1.发展现状房地产投资高位增长。2016 年全社会城镇固定资产累计投资额 172291 亿元，增长%, 增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2016 年全年完成 30580 亿元，增长%,略低于 同期城镇固定资产投资增长率个百分点，远高于其他行业的投资增长速度。从中可以看出，房地产企业近五年来在我国固定资产投资中所占的比例均稳定于 20%左 右，并由继续上升的发展趋势。房地产资金来源状况不佳。自 2016 年以来，自筹资金平稳增长；利用外资增速由负 变正，但 8 月后增速快速回落；国内贷款增速持续下降，已经从 2 月份的%下降到 11 月份 的%

7、,上半年降速快于下半年；以个人按揭贷款、定金和预收款为主要成分的其他资金来源 增速回落最为显著，8 月至今一直为负增长，且降幅不断加大。比较 2016 年以来的资金来 源结构数据，可以看到，2016 年房地产投资资金来源结构的显著变化主要表现在由定金、 预收款和个人按揭贷款构成的其他资金所占比重的下降上。当然，这也反映了房地产市场 状况不佳。销售面积大幅下降2016 年房市“打折、促销”甚至“大幅降价，等商家活动层出不穷，但大部分购房者 并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但从全国、全年 看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，还不是全面的调整。

8、2016 年商品房销售面积同比下降%,销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐 年连续增长，2016 年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为 2016 年房地 产市场”调整“最明显的标志。2.主要影响因素房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了近 10 年快速 发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，住 房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现，但近几年房价一直快 速庵升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。价格上涨超出消费者购买能力时， 价格回落就成为必然，楼市也是如此。调控政策使投资特别是投

9、机风险增大。2016 年下半年出台第二套房贷新政，使投资 特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在 2016 年延续实施。同时，随着全球金 融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2016 年底房地产市场开始出现的调整迹象进入 2016 年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失， 无法估算投资、投机性购房减少对 xx 年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐 利本性和对市场变化的敏感性，人们有理由相信，2016 年投资和投机性购房大幅减少，是 销售量减少的重要原因之一。政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力 加大，预期

10、收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。四是开发企业应对市场变化迟 缓。2016 年下半年开始，房地产行业运行环境己经发生改变。房地产开发企业对市场反应 相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2016 年土地购置面积、竣工面积达均达房改 以来最高。房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的 主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情 况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。3.行业发展态势房地产企业在经过长期的发展

11、后，呈现出以下发展趋势：专业化与多元化并举。房地产开发专业性非常强，从购买土地、开发建设到市场销 售和售后服务，涉及面广，操作过程复杂；房地产又具有投资大，风险高的特性，任何一 种非专业性行为，都可能产生无法弥补的后果。在全国房地产企业中，纯粹做房地产开发 的企业有占 45%,主要以大型房地产企业为主，因为大企业有丰富的专业经验和高层次的专 业人才队伍，注重专业人才的培养，因此更希望走专业化的道路；而以房地产为主营业务 的企业占 55%,主要是中小型房地产企业，因为中小型房地产企业资金有限，缺少专业开发 经验，专业人才缺乏，且为规避风险更倾向于将部分资金投资于其他行业，因此更希望走 多元化道路

12、。除房地产开发活动外，还涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和 房地产中介等关联行业，基于”房地产开发为核心、延伸价值链和产业链“的多元化经营模 式已经形成。外资房地产企业大举进入。新世纪中国宣布，未来将在上海投资 80 多亿元人民币； 新鸿基己经取消多年前规定投资内地不得超过总资产 10%的上限，只要条件合适，有机会 就去做。而香港瑞安集团宣称将自身 50%的资产投入中国内地。其投资项目瑞安广场、新 天地均成为上海的地标建筑。与港商直接进入中国内地不同的是，欧美发达国家的投资商 进入相对谨慎，真正介入内地地产项目开发的屈指可数。如美国汉斯在北京开发万国公寓， 同时收购盛世大厦，希望在中

13、国能持续发展。新加坡嘉德置地集团也宣布将在中国投资 50 亿元人民币，其中 7 成投入上海。融资渠道拓宽，房地产基金、信托成为新的资金来源。海外房地产基金在近年来逐 渐成为内地房地产公司解决资金瓶颈的重要方式。在政府加强调控紧缩的情况下，一家上 市公司是否拥有银行贷款和股市再融资之外的”备用渠道“显得尤为重要。信托也是银行贷 款紧缩情况下重要的房地产资金来源渠道。 信托法 、 信托投资公司管理办法和资金 信托管理暂行办法给予信托业极大的操作空间，信托形式及资金来源都很广泛。对房地 产相关的信托就包括集合贷款、资金信托、消费者购房信托等多种方式，资金来源包括一 般社会投资者、银行、信托公司委托及

14、自营、购房者等。信托业在很大程度上弥补银行信 贷收紧带来的资金空白。现行房地产金融存在的潜在风险1.实收资本不足，资产负债率高据国家统计局数据简单计算可得，xx-2016 年实收资本占投资总额分别为%、%、% 和%;平均实收资本分别为、 、和从中可以看出中国房地产开发企业规模小，资质低，与境 外房地产开发企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。且资产负债率高，2002- 2016 年分别达到、 、和部分自有资金不足的开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠 建筑材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程 难以为继，引起连锁反应，隐藏一定的金融风险。2.与普

15、通老百姓的真实需求有不小的错位。1997 年以来，中国商业性住宅一直占据 着绝对主力地位，xx-2016 年份额均超过 50%,其中 2016 年达到%,住宅消费业已成为中国经济发展的另一个新的增长点。但住房结构不是很合理，市场上需求很大的经济适用房除 1999 年和 xx 年高于 10%,其他年份均低于这个比率，且自 xx 年呈下降趋势，2016 年只占%. 别墅所占份额基本保持在 5-8%左右范围内，1997-2016 年间，xx 年别墅所占份额最高达%. 办公与商业营业用房 xx 年之前三年均超过 20%,之后徘徊在 16-18%左右。以上说明通过近 几年的宏观调控，别墅、办公楼及商业营

16、业投资得到一定的控制，住宅投资有所上升但住 宅开发从面积、房价及户型来看，与普通老百姓的真实需求有不小的错位，中等收入家庭 买房承受着较大的还贷压力。3.中国房地产开发企业开发实力和能力有限。房地产业是比较典型的资本密集型产 业，很明显中国房地产业规模小，资源比较分散，没能形成规模效益，与其资本密集型产 业的特点极不相符。企业资金状况相差甚远。比如，上海市目前的房地产开发企业有 xx 多 家，平均注册资本金不足 xx 万元，实收资本金不足 6000 万元。上海市房地产开发企业数 量多而开发项目规模小，在 2001 年全市 5986 万平方米的施工面积中，平均每个企业开发 的面积仅为万平方米。销售百强的房地产开发企业总共只占市场的 4%左右。而在香港， 排名前 10 位的房地产开发企业集团占了香港市场的 80%,其中前三家就占 50%.4.房地产业浪费严重。我们说房地产业浪费严重是从几个方面来说的，在建造过程 中，由于工人整体素质及技术水平低下，造成建筑材料及水、电等资源的浪费，利用效率 不高，与中国现阶段能源紧张的局面不相符。中国建筑设计落后，且目光短浅，建筑物的 寿命普遍