万达广场可行性研究报告

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1、万达广场可行性研究报告万达广场可行性研究报告 篇一：万达广场项目可行性研究报告 万达广场项目可行性研究报告 （本文档为 word 格式,下载后可修改编辑！） 第一章 总论 1、项目背景 某某因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡， 号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、 四季景色宜人的生态园林城。某某具有悠久的历史和灿烂 的文化，是中华民族的重要发祥地。现今的城区，于清朝 因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名 某某。这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑 群被联合国列入世界文化遗产名录。 随着国家西部大开发战略的实施，某某市经济方面得 到了较大的发展，尤其是

2、近年来，某某市对外开放的力度 不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供 暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。某某市工业 经济发展速度在全省 16 个市州及省辖市中上升为第四位。 居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，某某还被 评为宜居住城市。综上所述，某某的经济已驶入良性发展 快车道。 经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上某 某市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，某某 市作为新的旅游城市依托“一江两山” （即长江三峡、武当 山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在 某某作一定时间的停留，每年 4 月至 10 月是旅游高峰期， 大量的过境旅客也形成了不可低估

3、的现实市场和巨大的潜 在市场，给商业的经营带来了较大的商机。 随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业 带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结 果就是中国的现代百货 店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、 个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。某 某市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是 这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要 支点。随着旅游业的不断发展和完善，某某将成为全省最 为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而， 某某市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与 区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我

4、市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建某某万 达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重 要的积极作用。 随着经济社会的发展和城市居民收入的增加，人们的 消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。加之受到城 市居住空间与居住环境的限制、城市快节奏生活的困扰， 人们渴望回归自然、返朴归真的心理日益强烈；反映在住 房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面化 发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒适、 安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而 某某万达广场正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生 态绿色居住社区。 万达集团抓住某某社会经济快速发展 的有利时机，进

5、军某某市场，建设某某规模最大、档次最 高、业态最丰富的城市综合体项目某某万达广场。某某 万达广场项目位于某某市张湾区夏家店片区，占地面积 17.07 公顷， 汇集大型购物中心、五星级酒店、高档写字 楼、精品住宅、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、 居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商 业价值最大化。 项目名称：某某万达广场项目 项目地址：位于某某市张湾区夏家店片区，地处某 某城市主干道发展大道与北京北路路交汇处，距离城市核 心区六堰不到 3 公里，属于某某居住新区。 总用地面积：17.07 万平方米。 总建筑面积：83.43 万平方米，其中地上建筑面积 67.43 万平方米，

6、地下建筑面积万 16 万平方米。 建设内容：大型购物中心 15.2 万平方米，高层住 宅 47.35 万平方米，写字楼 9.3 万平方米，五星级商务酒 店 3.6 万平方米、步行街及底商 7.5 万平方米，配套物业 用房 0.48 万平方米等。 投资与收益概况 该项目投资总额为 25.4 亿元。该项目开发的室外步行 街、底商、精装住宅、写字楼及其地下停车位用于销售， 剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济 指标见表 1。 本项目业主单位为某某万达广场置业有限公司，注 册资本为 17 亿元人民币，为大连万达集团全资子公司，公司注 册地址为某某市张湾区车城街办朝阳北路 9 号。公司的经

7、 营宗旨是：本着加强经济合作、促进经济发展的愿望，使 公司发展成为能取得显著经济效益的现代化企业。公司的 经营范围是：从事房地产开发、建设和经营。 大连万达集团创立于 1988 年，形成商业地产、高级酒 店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。XX 年在全 国开业 68 座万达广场、38 家五星级酒店、6000 块电影银 幕、57 家百货店、63 家量贩 KTV，企业资产 3000 亿元，年 收入 1417 亿元，年纳税 202 亿元，净利润超过 100 亿元。 中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的XX 年中国 房地产开发企业 500 强测评研究报告中国房地产企业 500 强榜单出炉，大

8、连万达集团榜上有名，排名第 4。XX 年目 标：资产 3000 亿元，年收入 XX 亿元，年纳税 300 亿元， 成为世界一流企业。 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的 商业中心投资与运营（简称“商业中心” ） ；五星级及超五 星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店” ） ；商业运营及 物业管理（简称“商业管理” ） ；写字楼、公寓和住宅的开 发销售（简称“销售物业” ）在内的四大核心业务板块，公 司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有 机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板 篇二：万达广场项目可行性研究报告 目录 第一章 区域市场实态分析 一、项目所在地房地产

9、市场总体供求现状? ? 二、项目周边竞争楼盘再次调查与分析 ? 第一部分万达北京项目市场定位 第一节 CBD 业态属性 第二节万达北京项目 SWOT 分析 第三节万达北京项目对万达集团的战略意义 第四节万达北京项目定位分析 第五节万达北京项目核心定位 第二部分 万达国际商务港产品策略方案 第一节 第二节 第三节 第四节 市场供给状况分析竞争项目激发的启示 市场需求主体分析 万达国际商务港细分定位及产品解决方 案 对万达国际商务港规划设计的要求 第三部分 功能配套及服务体系设计 第四部分 销售策略的底线解决方案包租推盘计 划 第五部分 基于符号学的产品设计和 IMC 推广原则 第二章 行销组合

10、二、价格策略（暂缓） 三、通路策略? ? 四、推广策略? ? 第三章 开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排 一、销售目标计划? ? 二、活动安排? ? 三、项目 XX-XX 年营销费用计划? ? 四、项目各阶段分期? ? 内部认购及开盘时间建议? ? 一、 北京市场简述（XX 年 8 月） 1.上半年及目前市场的走势： 中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定 不是直线的增长，会有波 浪和局部的调整。 （1）一直居高不下的京城房价终于在今年走了“下坡 路” 。 今年 1 至 7 月，全市商品房平均售价为每平方米 4693 元，其中住宅为每平方米 4339 元，分别比上年同期减 少 17

11、3 元和 370 元。本市房价也从全国第一降至第三。 （2）租金及空置率 ：XX 年第二季度高档公寓的平均 租金为每月每平方米 22.05 美元，比上一季度下降了 0.5%，比去年同期下降了 4%。服务式公寓租金为每月每平 方米 28.8 美元，比上季度下降了 0.7%。 （3）市场供给情况： 今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，1 至 6 月北京房地产预售总量达到 1121 万平方米，比 XX 年同期 增长了 147.7%，增加的绝对量是 362 万平方米。 1 至 6 月高档住宅 49 万平方米，合同金额 48 亿，均价每平方米 9796 元；办公用房 18 万平方米，合同金额 25

12、 亿，均价每 平方米 13888 元；商业用房 15 万平方米，合同金额 21 亿， 均价达到 14333 元； 今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存 量房只占 23.5%。高档的别墅类、公寓类，上半年过户均价 达到每平方米 10480 元，去年均价为 9318 元，今年每平方 米增加了 1172 元。 2CBD 市场今年全面出击 从 XX 年至今，无论真正 CBD 区域内的项目，还是 CBD 四周的项目，东部楼市一直都在卖 CBD 的概念。今年，国 贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着 CBD 建 设开始进入实质性阶段。 CBD 是北京地产市场含金量最高的一个品牌，这个品牌

13、 能否成功，不是依赖于 CBD 区域中某一个项目或几个项目 的一己之力，而在于 CBD 内众多高起点规划设计、高品质 建设的高水平项目。可以说目前的 CBD 整合了全球范围内 的地产开发资源，说“万千宠爱集于一身”也不过分，所 以 CBD 只能划定在一个 3.99 平方公里的区域内集中力量建 设。CBD 总体上来讲就是一个大的品牌物业，CBD 和区域外 的竞争是品牌物业与自主开发状态的非品牌物业的竞争。 3新出台政策法规对北京房地产的新影响 （1）继今年 2 月份国土资源部发布停止别墅类土地的 供应，6 月 13 日，中国人民银行发布了（121 号文件） ，根 据这一通知，房地产开发企业申请银

14、行贷款，其自有资金 应不低于开发项目总投资的 30%；对土地储备机构发放的贷 款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年；承建房地产建设项目的 建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所 必需的设备；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放个人住房贷款；购买第二套以上(含第二套)住房 的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利 率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。的发布无疑 将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。但对开发商 却缩紧了资金的链条。 （2）政策法规的引领作用，最高司法解释；新近出台 物业管理条例，都严格规范

15、市场。 第一部分万达北京项目市场定位 第一节 CBD 业态属性 中央商务区(Central Business District)简称 CBD， 最早起源于 20 世纪 20 年代的美国。 CBD 是一个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚 最精良的财富力量，调控着整个城市的经济脉搏律动。它 通常聚集了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商 务办公和酒店、公寓、会展中心、文化娱乐等设施，并具 有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良 好环境。 CBD 通常设臵在公认的国际性大城市，位于城市的黄金 地带，地价最高，城市中的 CBD 在一定意义上已成为该城 市的代名词，代表了这个城市的精华，是一个城市现代化 的象征与标志。CBD 聚集着规模宏大、错落有致的建筑群和 实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精 英。同时，它也是一个人文色彩的以人为本的城市社区， 是一个 24 小时充满活力、最具现代化气息的商务中心。 国际上最具代表性的 CBD 有：纽约的曼哈顿、巴黎的 拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、