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1、宏盛达项目 营销策划报告,目录,宏观市场及政策 昆明2010年整体楼市分析 昆明写字楼市场分析 昆明公寓市场分析 项目解读 项目SWOT分析 项目规划及产品建议 定位分析 营销建议,宏观市场 相关政策解读,前三季度宏观经济数据 前三季度,各地区、各部门坚持实施应对国际金融危机和各项政策措施,加快推进经济发展方式转变和经济结构调整,经济向好势头进一步巩固,继续朝着宏观调控的预期方向发展。初步测算,前三季度国内生产总值268660亿元,按可比价格计算,同比增长10.6%,比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。,宏观市场,第一产业增加
2、值25600亿元,增长4.0%;第二产业增加值129325亿元,增长12.6%;第三产业增加值113735亿元,增长9.5%。,宏观市场,全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。 全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方
3、米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。,宏观市场市场运行情况,宏观市场市场销售情况,全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。 商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。 9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。,宏观市场及政策 昆明201
4、0年整体楼市分析 昆明写字楼市场分析 昆明公寓市场分析 项目解读 项目SWOT分析 项目规划及产品建议 定位分析 营销建议,宏观市场 相关政策解读,相关政策,关于“限购令”,至10月15日广州出台限购令，京沪广深四大一线城市全部实行限购。其中，北京限购令出台时间最迅速，广州最晚，却最为严厉。此外，杭州、温州、三亚、海口、天津、厦门、重庆等几乎所有重点二线城市也全部出台了类似限购政策。各大城市的退房潮也开始隐现，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的，引发购房者与发展商的纠纷。,云南暂未出台限购房政策 新政未造成明显反应,相关政策,国土资源部表示，下半年国土资源部要参与房地产调控，严
5、格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；严查房地产开发商囤地。 国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。国家出台巩固楼市调控成果措施：首套房首付比例从20%调整到30%及以上；贷款购买二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%；贷款利率不低于基准利率1.1倍。银监会：8月表示，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台后，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。,相关政策,国土部：政
6、府不得直接从事土地一级市场开发。明年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。统计局：开发商不得自行上报房价国家统计局25日发布住宅销售价格统计调查方案公开征求意见稿，在70个大中城市范围内，按月调查和收集新建住宅和二手住宅的销售价格、面积、金额等基础资料，用于计算价格指数，替代原来由各开发企业自行上报房价的统计方法。,宏观市场及政策 昆明2010年整体楼市分析 昆明写字楼市场分析 昆明公寓市场分析 项目解读 项目SWOT分析 项目规划及产品建议 定位分析 营销建议,昆明整体地产市场分析 西市区
7、概述,昆明市场分析,一级市场情况 2010年三季度，我市土地交易储备中心共计挂牌公示土地34宗，土地面积共计约2933.56亩，其中商业用地约31.69亩，居住用地约1358.17亩，文体娱乐用地48.28亩，工业、仓储用地约1495.41亩； 三季度成交27宗土地。其中，居住类用地有15宗；商业用地5宗；工业用地7宗。其中9月份昆明市土地交易中心成功交易26宗土地，经过4个多月的沉寂后，昆明土地交易市场9月陆续开闸放量，为持续低温的土地市场带来了阵阵“暖意”。盘龙区地块出让宗数独占鳌头，一次性打包拍出9宗地块（盘龙区联盟街道办事处辖区内环城北路与万华路交汇处 ）,三季度，居住用地平均容积率为
8、4.92，以此计算，本季度居住类成交土地的开发量大约为251.73万平方米；而商业用地的平均容积率为5.24，本季度商业类成交土地的开发量大约为12.93万平方米。,昆明市场分析,本季度新增7个项目，新增供应量为4885套，占现实供应量的22%，其销量3114套，占整体市场成交量的41%，新增物业销售率高达64%，新开盘楼盘和存量物业销售受宏观市场影响，呈现一定的下滑趋势。从新增物业供应量和价格来看，均有一定幅度上涨。预计下个季度准备进入市场的潜在项目共8个，预期市场供应量为9000套。,三季度住宅市场规划情况2010年三季度昆明土地批前公示共15个，总占地面积1034.6亩，总建筑面积518
9、.71万平米，平均容积率4.25。其中居住类土地批前公式11个，总占地面积801.21亩，总建筑面积443.32万平米，平均容积率4.46。商业土地批前公式4个，总占地面积233.39亩，总占地面积75.39万平米，平均容积率3.67。,昆明市场分析,昆明市场分析,由于受宏观政策影响，2010年三季度楼盘供应出现大幅下降，供应套数同比下降41%，与上个季度，环比下降29%,由于受宏观政策影响，2010年三季度楼盘供应出现大幅下降，供应套数同比下降41%，与上个季度，环比下降29%,三季度住宅市场成交情况 2010年第三季度，昆明市房地产住宅市场总共有69个项目参与市场竞争，总供应量30946套
10、，成交量7614套。 本季度新增7个项目，新增供应量为4885套，占现实供应量的22%，其销量3114套，占整体市场成交量的41%，新增物业销售率高达64%，新开盘楼盘和存量物业销售受宏观市场影响，呈现一定的下滑趋势。从新增物业供应量和价格来看，均有一定幅度上涨。预计下个季度准备进入市场的潜在项目共8个，预期市场供应量为9000套。,昆明市场分析,三季度住宅价格走势 10年三季度，昆明住宅整体价格7412元/平米，环比上升6.4%，同比上升33.94%。,图为09年1季度10年3季度住宅价格变化情况,昆明市场分析,住宅市场各片区价格变化情况,昆明市场分析,2010年三季度住宅类土地成交主要集中
11、在居住类土地和工业类土地上，商业类土地较少，其中工业类土地成交只要集中在新加坡产业园区，居住类土地只要集中在二环板块和高新板块。,3季度土地交易情况,昆明市场分析,2010年三季度昆明商业部分市场供应能力主要体现在存量上，新增商业项目商业部分较多，大型商业项目和纯商业项目本季度均有推出，导致本季度的销售量有所突破。,从三年来昆明市主城区商业物业价格同比上涨趋势来看，总体增速放缓。但由于住宅投资市场受到国家相关政策的抑制，导致商业市场的投资前景一致被看好，从而使得商业项目成交均价出现一定的涨幅。商业项目门槛较高，对投资者资金能力有一定的要求，所以商业项目受到整体市场的影响不会很大。,昆明市场分析
12、,房地产新政影响下，2010年下半年，全国主要城市商品房面临着成交量下滑的现状，处于二线城市的昆明受市场大环境的影响，商品房成交量也受到一定影响。同时，昆明从2008年开始启动的城中村改造项目中，仅有少量项目如愿获得预售许可证开始放量，大部分的城中村项目受施工进度以及规划等原因，还处于待售状态。也就是说，不难排除明年将有大量城中村项目放量的情况发生，届时昆明供应量紧缺的现状将得到有效缓解， 房价坚挺的局面或有所缓解或出现调整。项目所在的西市区，由于西三环及整个区域的日趋成熟，相比其他区域有很大发展潜力。,昆明市场分析,综述,西市区市场概述,西市区的以前、现在与未来五年前，很多昆明人还没有想到去
13、西市区置业。因为那时候它只是一个企业集中的区域，商业业态较为单一，生活配套不够成熟。 现在，说到西市区，很多昆明人已经熟知，并开始在那买房。因为，如今的西市区，拥有昆明市为数不多的优质教育资源和较好的物业性价比。 今年以来有多个城市综合体项目在西市区启动，很多都打着“CBD”概念，商业体量庞大。这就需要开发商在业态定位及招商上避免同质化的问题。同时，多条道路的启动建设，应该注意把眼光放长至少15年，避免道路出现多次重复建设。随着城中村项目的启动，今后西市区的发展将越来越好。未来的西市区该是公共配套设施健全，医疗、教育配套完善，交通通行度极好，居住品质较高的区域。,昆明建设“置业西城”成趋势,一
14、个区域独占两条轻轨，又拥有着众多优势的教育资源及立体交通优势，实属难得。也难怪政府对于西城片区寄予城市副中心的厚望。而这个发展空间庞大的区域，由此也占据了现代新昆明建设中主战场中的一角。此外，从最新的昆明城市总体规划来看，西城区大量的工业用地经过规划调整改变了用地性质，大规模地转为城市化建设，这是政府这只有形的手在拉动。而从市场这只无形的手来看，近两年西城开发的房地产均有商业配套作为产品附加值，产品形式也渐渐多样化，西城正朝着一个崭新的方向大步迈进。“置业西城”，或许将成为未来昆明楼市中最具有吸引力的一个缩写词。,西市区市场概述,宏观市场及政策 昆明2010年整体楼市分析 昆明写字楼市场分析
15、昆明公寓市场分析 项目解读 项目SWOT分析 项目规划及产品建议 定位分析 营销建议,昆明整体市场研究 市场竞争分析 需求研究,整体市场研究,综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。第三产业中小企业办公面积需求主要在400平米以下；第二、三产业大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平米，整层、多层购买或租用。因此，99世博会期间及之前入市的写字楼物业多数存在供给尺度多样化的特点，同一物业既满足中小企业办公需求，也满足大型集团企业的大面积产品需求。但从近几年以来面市的写字楼项目来看，这一产品供给特征正在改变。中小面积分割与整层大面积产品相互分离，北辰财富中心产品为整层或
16、一分为二；顺城双塔一栋提供小面积分割产品、一栋提供大面积分割产品；以商住两用的小型办公物业同样受到市场青睐。由此看来，昆明办公物业正在向两个方向发展。,昆明整体市场研究,宏观层面从长期来看，作为经济发展的载体，写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。,昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。,昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断出现。,第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。,经济前景与昆 明写字楼发展,目前，写字楼营销模式主要以租售为主，一般来说大多喜欢租售并用。但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆明未来城市新格局下的各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展，逐渐形成CBD、次级CBD、区域中心商务办公区域。以在售项目来看，总体表现出了未来写字楼产品的两个发展方向，高端智能化与经济绿色发展。,
