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1、“营改增”对房地产企业影响的探讨经过几年楼市寒冬，在国家宏观经济的调控下，刚过去的 2016 年 3 月里，抢占财经 媒体头条最多的无疑是楼市“疯狂”的话题，比如南京“棉被哥”连夜排队购房，上海宣布了 “最严历”的限购政策等，楼市似乎已经回暖，充满了机会。然而也有人认为随着中国“人口 红利”的消失，加上世界经济的下滑，传统私企的倒闭潮都会让房地产的“刚需买房”直接变 成“刚需卖房”，从而引发烂尾楼，这些问题又让房地产企业存在着威胁。随着财税 36 号的 发布，房地产“营改增”的靴子终于落地，面对机会与威肋， “营改增”对房地产企业的影响有 必要深入研究。一、 “营改增”对房地产企业的重要性经过
2、 2016 年的“欠税门”事件之后，房地产企业税负之高已众所周知，高税费必然最 终转移到房价上，而营业税是房地产企业的三大税种之一，在各个环节中容易出现重复征 税的现象，所以“营改增”是房地产企业发展的必经之路，也是社会发展的必然趋势。增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，交通运输业、邮政 业、电信业、部分现代服务业，以及进口货物的企业单位和个人，就其销售货物、提供应 税劳务、提供应税服务的增值额和货物进口金额为计税依据而课征的一种流转税。增值税 能够有效的避免一个商品的重复征税。 “营改增”之后，房地产企业可以将增值税链条进行连 接，这样对于房地产企业而言就能抵扣税收，理论
3、上有效地降低了税收的缴纳，减轻了房 地产企业的税收压力。 “营改增”政策以来，各试点行业已经取得了比较好的效果，故“营改 增”对企业的发展和运转有着非常重要的作用。二、 “营改增”对房地产企业产生的影响“营改增”既是与国际通行做法接轨，也是国务院确定的 2016 必须完成的税改目标， 是大势所趋， “营改增”不仅仅是税种的变化，税率的改变，而且对房地产企业的多个方面将 产生深远的影响。对房地产企业的开发成本的影响依据国税发 31 号第三十二条规定，我国房地产企业的开发成本可以通过预提费用的 方式增加， “营改增”的实施杜绝了这种现象的发生，成本也随之改变。在房地产开发成本中， 建筑安装工程是有
4、具有相关资质的施工企业来完成的，其营改增后的税率是 11%，税率相 对较高，施工企业利用增值税的可转嫁性提高建筑安装工程中的成本。此外，施工中涉及 到很多材料，如黄沙、模板、脚手架等一系列材料，基本上由个体户、杂货店、小规模纳 税人供应，购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票，小规模纳税人即使 有增值税专用发票，也只能抵扣 3%的税额，从而增加了房地产企业的开发成本。房地产企业的利润和现金流的影响“营改增”后，房地产企业对利润的影响有两点。其一，年应税销售额在临界点边缘 的房地产企业如何选择增值税一般纳税人或小规模纳税人进行开发经营至关重要，选择不 同方式对企业的利润影响不同。其二
5、，增值税是价外税，同样金额的销售额，营业税下收 入总额大于增值税下的收入总额，同时增值税具有转嫁税负的功能，房地产企业由施工企 业转嫁而来的税负就会增加建筑成本，由此营业收入的减少，建筑成本的增加，造成了房 地产企业利润的下降。“营改增”后，房地产企业对现金流的影响应该是喜多于忧。房地产企业是资金密集 企业，在施工过程中资金的占用数额较大，占用时间的也较长，房地产企业必需有充足的 现金流才能维持其正常运转。财税 36 号文件发布后，对房地产企业采用的预售制延续了营 业税的操作方法，在收到预收款后直接乘以 3%计算应预缴税款，比营业税税率 5%降低了 2%。在预售项目上降低预缴税款，减轻了房地产
6、企业的现金流压力，是房地产企业的一项 政策利好。房地产企业税负的影响“营改增”政策实施后，房地产企业最关心的就是要缴纳的税收是增加还是减少。营 改增之前涉及到房地产开发企业的税费主要包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育 费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印 花税和契税等，其中营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业的三大税种。 “营改增” 之后，其他税费不变，只有营业税改为增值税。营业税是价内税，主要按照企业的全部业 务进行征税，随着产品的流通税收一直存在，营业税的税率为 5%；增值税税率为 11%， 单从税率上看，税率有较大的提高，但是增值税是
7、按照增值额来纳税，在实施过程中可以 相应的进行抵扣，并且可以对之前环节的纳税进行扣减，避免了重复征税。上述表明，如 果假设可以从建筑施工企业和其他企业都可取得增值税专用发票，从理论上来说，房地产 企业的税收应该是降低的。但现实中很多阶段，房地产企业都无法取得足够的增值税专用 发票，无法获得抵扣，从而增加了企业的税负。房地产企业的管理模式的影响对房地产开发企业而言，如果既有老项目，又有新项目，市场上既有按简易计税方 法计税的项目，又有严格按一般纳税人计税方法计税的新项目，房价如何去竟争，特别是 不让抵扣的高额融资费用、土地增值税与增值税并行的现状，房地产企业的管理层首先在 思想理念上受到了影响。
8、其次，投标报价和合管理模式还是停留在原营业税的模式中。第 三，成本管理和采购模式没有考虑增值税进项抵扣事项。第四，机构设置和人员架构，都 将受到影响。三、房地产企业应对“营改增”影响的策略加强对相关政策的学习，强化队伍建设，提高财会人才的素质要平稳的应对“营改增”带来的不稳定，就要很好的了解这个政策。企业老板至少是 分管财务工作的副总应该掌握好政策发展的动向，根据政策重新梳理、设计流程，调整会 计核算的方法，制定相应的政策应对政策初期带来的波动，使得房地产企业的进项税能够 被合理的扣减。 税收的设计和操作最直接的就是财会人员，企业做好队伍建设，提 高财会人员的素质和能力，从根本上保证内部管理。
9、建立一个素质和能力过硬的财会队伍， 还可以从社会中广纳贤士，定期给企业财会人员培训，了解最新的财务政策和专业技术， 只有会计人员的素质整体提高了，才能使财务工作井然有序，良好的应对“营改增”带来的 负面作用。加强成本费用管理，增加利润；加速现金流转，减轻税负对于房地产企业来说，建筑安装成本是其成本的重要组成部分。房地产企业应当通 过选择具有正规资质的施工企业进行合作，及时取得可以抵扣的增值税专用发票和争取较 低的单位成本来增加利润。房地产企业可以适当的改变其原有的经营模式，缩短项目运作 周期，减少资金占用，加速现金流转，降低财务费用，从而增加利润。房地产企业根据自身的情况，合理划分新、老项目。
10、老项目争取采用简易计税方法， 新项目相关业务尽量外包，合理的将进项税抵扣，降低房地产企业的税负，例如对于设计、 广告和销售等相对独立的业务，可以考虑单独成立子公司或外包的形式，将不能抵扣的人 工等费用为可以抵扣的外购服务，有效降低税负。改革房地产企业的管理模式房地产企业从取得土地到交付使用的过程中， “营改增”逼迫管理层打破营业税下的管 理模式，树立起增值税的理念，管理层要根据增值税法及相关政策重新梳理本企业的有关 制度，对于不合理者要进行修改和流程再造，推动由上而下的全员“营改增”工作。在招投 标报价环节，要把以营业税确定的招投标价变更为以增值税计算的招投标价。在开发成本 的管理中，慎选供应商，注重成本与进项税额之间的关系。增值税实行“项目就地预缴、机构集中汇缴”的管理模式，就使得房地产企业合理设置总分支机构，对税收进行集中管理。 在销售环节要关注销项税额的管理，改变营销方式，准确划分新、老项目，减少“营改增” 带来的不利影响。四、结束语：“营改增”对我国各个行业的发展尤为重要，规范税收制度，对于房地产企业而言， 面临的是一项新的挑战和机遇，推动着房地产企业向前发展，适应社会发展的需要，提高 和完善企业的管理水平，为企业更长远的发展奠定基础。
