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1、 中期票据信用评级报告 恒隆地产有限公司 1 恒隆地产有限公司 2018 年度第一期绿色中期票据（债券通）信用评级报告评级结果： 主体长期信用等级：AAA 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AAA 本期中期票据发行额度：20 亿元 本期中期票据期限：3 年 偿还方式：按年付息，到期一次还本 发行目的：项目建设 评级时间：2017 年 9 月 14 日 财务数据 项目项目 2014年年 2015年年 2016年年 2017年年6 月月 现金类资产(亿港元) 399.46 312.89 243.25 224.49 资产总额(亿港元) 1931.79 1840.18 1749.07 1759.9
2、0 所有者权益(亿港元) 1390.03 1348.92 1321.45 1357.30 短期债务(亿港元) 56.57 46.93 5.68 19.04 长期债务(亿港元) 294.41 280.78 265.14 218.95 全部债务(亿港元) 350.98 327.71 270.82 237.99 营业额(亿港元) 170.30 89.48 130.59 63.58 除税前溢利(亿港元) 143.95 66.62 79.79 47.73 EBITDA(亿港元) 151.15 77.54 91.43 54.21 经营性净现金流(亿港元) 153.62 54.60 67.35 - 毛利率(
3、%) 76.38 73.18 68.30 71.42 净资产收益率(%) 8.74 4.11 5.00 - 资产负债率(%) 28.04 26.70 24.45 22.88 全部债务资本化比率(%) 20.16 19.55 17.01 14.92 流动比率(%) 303.14 302.43 391.16 263.63 全部债务/EBITDA(倍) 2.32 4.23 2.96 4.39 EBITDA 利息倍数(倍) 10.52 5.22 6.85 8.39 注：公司 2017 年 16 月财务数据未经审计。 分析师 刘珺轩 王兴萍 高利鹏 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-
4、85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址：评级观点 恒隆地产有限公司（以下简称“公司”或“恒隆地产” ）是从事地产开发运营的大型企业。联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信” ）对公司的评级反映了其作为港股上市的大型地产开发运营企业，业务区域涵盖香港和中国内地地区，行业地位突出，地产运营管理经验丰富，竞争优势显著。近年来，公司物业租赁业务经营状况不断优化且具备增长潜力，现金流状况良好，债务负担较轻。同时，联合资信也关注到访港游客下降、中国内地地区部分二、三线城市商业地产过剩、人民币汇率波动等因素可能对公司经营带来的影响。 未来
5、，公司将继续紧贴市场，持续优化现有投资物业，随着内地多个投资物业的陆续开业，公司将保持现金流入的持续增长，盈利能力有望继续提升。 本期中期票据的发行对公司现有债务有一定影响，但公司债务负担仍处于较低水平。公司经营活动现金流量净额和 EBITDA 对本期中期票据的保障能力较强。基于对公司主体长期信用状况以及本期中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认为，公司本期中期票据到期不能偿还的风险极低，安全性极高。 优势 1 公司是地产行业领军企业之一，业务涵盖香港和中国内地地区，在品牌知名度、产品品质和运营管理方面均处于行业领先水平，综合竞争实力强。 2 公司地产运营管理经验丰富，近年来公司物业租赁业务发
6、展不断优化且具备增长潜力，扣除汇率影响后租金收入持续提升。 3 公司资产质量良好，有息债务负担轻，财务弹性良好。 中期票据信用评级报告 恒隆地产有限公司 2 关注 1. 中国内地地区商业地产受区域经济、 居民消费水平影响大， 部分二、 三线城市商业物业供大于求矛盾突出， 公司部分项目或将面临一定市场风险。 2. 作为港股上市公司， 公司面临一定的人民币汇率波动风险。 3. 近年来访港游客有所下降， 或对公司香港地区物业租赁业务产生一定影响。 中期票据信用评级报告 恒隆地产有限公司 3 声 明 一、 本报告引用的资料主要由恒隆地产有限公司 （以下简称 “该公司” ）提供，联合资信评估有限公司（以
7、下简称“联合资信”）对这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级的结论，在有效期内信用等级
8、有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 恒隆地产有限公司 4 恒隆地产有限公司 2018 年度第一期中期票据（债券通）信用评级报告 一、主体概况 恒隆地产有限公司 （股票代码： 00101.HK） ，是其控股股东公司恒隆集团有限公司（以下简称“恒隆集团” ）的地产业务机构，业务区域涵盖香港和中国内地部分城市，是一所大型的地产企业，恒隆地产亦属于香港恒生指数及恒生可持续发展企业指数成分股之一。 截至 2016 年底，公司的控股股东为恒隆集团，恒隆集团通过其附属公司合计持有公司55.13%的已发行股份。 根据香港证券及期货条例 ， 恒 隆 集 团 主 要 股 东 Cole Enterprises
9、Holdings (PTC) Limited、Merssion Limited、陈谭庆芬女士及陈文博先生均被视为拥有恒隆集团 36.61%股权权益。 该批股份由一项酌情信托基金通过 Merssion Limited 持有，陈谭庆芬女士为该信托基金之成立人、Cole Enterprises Holdings (PTC) Limited 为该信托基金之受托人，以及陈文博先生（恒隆集团之董事）为该信托基金之酌情受益人。根据上市规则及香港证券及期货条例的相关适用规定，目前无需对外披露该酌情信托的任何酌情受益人及其通过该酌情信托间接持有的公司股份（惟该酌情信托的任何酌情受益人担任发行人董事的，仍须披露其
10、股份权益） 。该酌情信托的成立人或任何酌情受益人均不可以控制受托人如何行使其酌情权，因此，公司无实际控制人（股权结构图见附件 1-1） 。 公司经营范围包括投资物业以供收租，发展物业以供出售及租赁，以及停车场管理与物业管理。 公司内设发展及设计部、 项目管理部、成本及监控部、租务及物业管理部、综合服务部、 物业销售部、 集团传讯部、 投资者关系部、资讯科技部、中央采购部、财务部、人力资源部、法律及秘书部、内部审计部及行政部 15个部门。 截至2016年底， 公司综合资产总额1749.07亿港元， 权益总额1321.45亿港元 （非控股权益55.80亿港元） 。 2016年， 公司实现营业额13
11、0.59亿港元，除税前溢利79.79亿港元。 截至 2017 年 6 月底，公司综合资产总额1759.90 亿港元，权益总额 1357.30 亿港元 （含非控股权益 59.16 亿港元） ；2017 年 16 月，公司实现营业额 63.58 亿港元，除税前溢利47.73 亿港元。 公司注册地址为香港中环德辅道中四号二十八楼；董事长为陈启宗先生。 二、本期债券及募投项目概况 1 本期债券概况 公司计划于 2018 年注册总额度为 100 亿元的中期票据，本期计划发行 2018 年度第一期绿色中期票据（债券通） （以下简称“本期中期票据” ） ，发行额度 20 亿元，期限 3 年，还本付息方式为按
12、年付息，到期一次还本。本期中期票据募集资金将归集至公司开设的NRA 账户，拟用于项目建设。本期中期票据的本金及利息将由公司本部通过 NRA 账户进行支付。 本期中期票据无担保。 2 本期债券募集资金用途 本期中期票据发行募集资金 20 亿元，拟用于公司恒隆广场昆明和恒隆广场武汉的建设。 表 1 本期中期票据募集资金投向情况表 （单位：亿元） 项目名称项目名称 预计预计总投资总投资 额额 拟使用募集拟使用募集 资金资金 恒隆广场昆明 147.27 10 恒隆广场武汉 151.36 10 合计合计 298.63 20 资料来源：公司提供 中期票据信用评级报告 恒隆地产有限公司 5 募投项目概况募投
13、项目概况 （1） 恒隆广场昆明 恒隆广场昆明，位于昆明市盘龙区，计容建筑面积为 40.1 万平方米， 是大规模的综合体发展项目，集世界级购物商场、公寓及楼高300 米的甲级办公楼于一体。项目位于昆明市主城核心区域盘龙区，是昆明市中心商业区的心脏地带及人流汇聚的枢纽点。在建中的地铁二号线及三号线贯通北京路及东风东路，两线的交界站将与项目连接。项目获得美国绿色建筑协会颁发“能源及环境设计先锋奖核心及外壳组别”金奖项预认证。 该项目计划于 2018年起分期建成，项目总投资约为 147.27 亿元，其中自有资金投入 80.36 亿元， 截至 2016 年底已投资 51.87 亿元。 （2） 恒隆广场武
14、汉 恒隆广场武汉，位于武汉市繁盛的商贸枢纽硚口区京汉大道，邻近轻轨及地铁网络， 计容建筑面积为 46.0 万平方米，业态包括世界级购物商场、甲级办公楼及公寓式酒店。该项目工程计划于 2019 年起分阶段完工，项目总投资为 151.36 亿元，其中自有资金投入79.15 亿元，截至 2016 年底已投资 44.3 亿元。 截至目前，上述募投项目均已获得政府立项批文、国有土地使用证、环评批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。 三、宏观经济和政策环境 2016 年， 全球经济维持了缓慢复苏态势。在相对复杂的国际政治经济环境下，中国实施积极的财政政策，实际财政赤字率 3.8
15、%，为 2003 年以来的最高值；稳健的货币政策更趋灵活适度，央行下调人民币存款准备金率0.5 个百分点，并运用多种货币政策工具，引导货币信贷及社会融资规模合理增长，市场资金面保持适度宽松，人民币汇率贬值压力边际减弱。上述政策对经济平稳增长发挥了重要作用。2016 年，中国 GDP 实际增速为6.7%，经济增速稳中趋缓。具体来看，三大产业保持稳定增长，农业生产形势基本稳定，工业生产企稳向好，服务业保持快速增长，支柱地位进一步巩固，三大产业结构继续改善；固定资产投资增速略有放缓，消费平稳较快增长，外贸状况有所改善；全国居民消费价格指数（CPI）实现 2.0%的温和上涨，工业生产者出厂价格指数（P
16、PI）和工业生产者购进价格指数（PPIRM）持续回升，均实现转负为正；制造业采购经理指数（PMI）四季度稳步回升至 51%以上，显示制造业持续回暖；非制造业商务活动指数全年均在 52%以上，非制造业保持较快扩张态势；就业形势总体稳定。 2017 年上半年，中国继续推进供给侧结构性改革，积极的财政政策继续通过减税降费减轻企业负担，同时进一步加大财政支出力度，助力经济稳中向好。2017 年 1-6 月，全国一般公共预算收入和支出分别为 9.43 万亿元和 10.35 万亿元， 支出同比增幅 （15.8%）继续高于收入同比增幅（9.8%） ；财政赤字9177 亿元，为历年来同期最高水平，财政政策更加积极。稳健中性的货币政策更加注重兼顾经济“稳增长”与“防风险” ，在美元加息、经济去杠杆等背景下，央行综合运用多种货币政策工具，维持市场资金面的紧平衡状态。在上述政策背景下，2017 年 1-6 月，中国 GDP 同比实际增长 6.9%
