鸿基大厦项目策划书5

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1、鸿基大厦项目策划书鸿基大厦项目策划书鸿基大厦项目策划书 项目项目项目 析分析分析项目项目项目 析分析分析优势分析优势分析优势分析 :功 能 设 计 ： （ 以 服 务 带 动 经 营 ） 以 人 为 本 ， 注 重 规 模 效 应 是 鸿 基 大 厦 功 能设 计 的 理 念 。 区 内 四 通 八 达 的 道 路 ， 形 成 鸿 基 大 厦 四 面 沿 路 的 独立 商 铺 ， 同 时 围 合 构 成 中 间 的 大 型 商 场 ， 共 同 组 成 一 个 集 中 的 商业 中 心 ， 以 规 模 化 的 经 营 形 式 创 造 了 良 好 的 商 业 氛 围 ， 成 为 目 前东 营 最

2、大 的 五 金 建 材 物 流 中 心 。 四 、 五 层 为 高 档 数 码 智 能 化 写 字楼 ， 办 公 户 型 齐 全 ， 可 选 择 性 较 大 ， 电 梯 直 达 ， 宽 带 、 闭 路 、 通信 接 入 ， 在 办 公 室 就 能 与 世 界 各 地 的 商 家 洽 谈 业 务 ， 实 现 足 不 出户 ， 博 览 全 球 的 梦 想 ， 是 各 大 公 司 、 事 务 所 、 中 介 机 构 、 服 务 行业 、 金 融 保 险 业 最 理 想 的 办 公 场 所 。规 模 ： 东 营 最 大 的 五 金 专 业 市 场 ， 比 较 容 易 形 成 规 模 效 应 。本 项

3、目 所 在 的 东 营 经 济 园 区 五 金 建 材 专 业 市 场 无 论 在 占 地 面 积 、 建 筑 面积 、 入 住 业 主 、 产 品 品 种 还 是 在 价 格 、 经 营 管 理 方 面 ， 都 是 其 他 专 业 市场 无 法 比 拟 的 ， 本 项 目 在 整 个 经 济 园 区 的 前 沿 地 带 ， 建 筑 面 积 44000多 平 方 米 ， 依 托 园 区 这 个 超 大 的 五 金 建 材 专 业 市 场 ， 容 易 形 成 大 规 模 的经 营 优 势 ， 形 成 规 模 化 效 应 是 本 项 目 的 重 要 优 势 。位 置 ： 鸿 基 大 厦 写 字 楼

4、 位 于 东 西 城 对 接 的 中 枢 地 带 ， 南 临 东 西 城 之 间 的 最主 要 干 线 黄 河 路 ， 与 即 将 开 工 的 胜 利 油 田 经 济 适 用 房 项 目 600 万平 米 耿 井 小 区 隔 路 相 望 ， 北 靠 青 岛 路 ， 东 临 东 区 六 路 ， 和 未 来 的政 治 、 经 济 、 文 化 中 心 东 营 新 区 连 成 一 片 ， 西 临 太 行 山 路 ， 与 西城 胜 利 油 田 驻 地 紧 紧 相 靠 。 建 成 后 向 东 相 临 东 营 新 区 ， 并 可 从 通过 黄 河 路 与 青 岛 路 直 通 东 营 市 政 府 和 八 分

5、场 ， 向 西 直 通 东 营 市 最繁 华 的 胜 利 油 田 驻 地 东 营 西 城 。 在 五 金 建 材 经 营 方 面 ， 绝 佳的 地 理 位 置 是 其 他 项 目 无 法 比 拟 的 。政 府 政 策 ： 本 项 目 无 论 在 占 地 、 建 筑 面 积 还 是 在 投 资 等 等 方 面 ， 都 是 东 营地 区 规 模 较 大 房 地 产 项 目 ， 而 且 是 东 营 市 最 大 的 一 次 国 有 土 地 使用 权 拍 卖 地 ， 东 营 市 、 区 两 级 政 府 在 各 方 面 都 给 予 了 很 大 的 政 策支 持 （ 详 见 政 府 优 惠 政 策 ） ，

6、对 于 本 项 目 ， 这 也 是 很 重 要 的 一 个卖 点 。户 型 ： 本 项 目 商 铺 一 层 注 重 产 品 展 示 ， 摆 放 ， 交 易 等 商 业 功 能 ， 二 层注 重 帐 务 、 办 公 功 能 ， 三 层 注 重 居 住 、 办 公 功 能 ， 比 原 有 商 业 街五 金 建 材 商 铺 在 功 能 配 置 方 面 有 较 大 程 度 提 高 ， 同 现 有 类 似 产 品相 比 也 有 较 大 优 势 。 另 外 ， 商 铺 整 体 面 积 大 ， 分 割 容 易 ， 在 使 用及 居 住 舒 适 性 方 面 也 是 其 他 同 类 产 品 难 以 比 拟 的

7、。 本 项 目 4为 商 务 写 字 楼 ， 户 型 结 构 大 小 结 合 ， 既 能 单 独 使 用 ， 也 能 随 意 分割 ， 适 应 不 同 的 办 公 需 要 ， 卫 生 间 设 置 采 取 公 用 和 私 家 两 种 方 式 ，满 足 不 同 要 求 的 业 主 需 要 。 项 目 一 层 中 间 为 大 型 专 业 商 场 ， 四 面都 设 有 宽 敞 进 出 口 ， 满 足 专 业 商 场 的 各 种 需 求 。 总 之 ， 本 项 目 在户 型 、 功 能 设 计 方 面 ， 都 体 现 了 以 人 为 本 的 设 计 理 念 。 交 通 ： 本 项 目 位 置 交 通 便

8、 利 ， 四 周 与 黄 河 路 、 青 岛 路 、 东 区 六 路 、 太 行 山路 相 临 ， 附 近 有 济 南 路 、 泰 安 路 等 主 要 交 通 干 线 。 在 公 交 方 面 ，本 项 目 有 命 名 公 交 站 点 ， 101、 103、 111 等 公 交 车 途 经 本 项 目 站点 。 东 营 长 途 东 站 与 本 项 目 仅 2 公 里 。 所 以 ， 本 项 目 交 通 位 置 特别 优 越 。7 绿 化 和 环 境 ： 沿 海 河 路 边 60 米 宽 ， 总 面 积 约 18000 平 方 米 的 绿 化带 使 项 目 环 境 无 比 优 越 ， 与 楼 前

9、宽 阔 的 广 场 与 雕 塑 形 成 优 美 景 观 ， 其 他五 金 专 业 建 材 市 场 无 法 相 比 。8 配 套 ： 市 场 内 道 路 宽 阔 ， 围 绕 本 项 目 道 路 宽 *米 ， 240 个 车 位的 超 大 停 车 区 ， 水 电 设 施 完 善 ， 四 部 写 字 楼 专 用 电 梯 ， 解 除 业 主 后 顾 之忧 。9 物 业 ： 完 善 的 物 业 管 理 ， 优 质 的 物 业 服 务 ， 内 容 主 要 包 括 ：采 用 鸿 基 统 一 象 系 统 进 行 配 置 ， 创 建 统 一 的 大 厦 标 识 系 统 ； 24 小时 治 安 巡 视 ； 对 外

10、 来 人 员 （ 访 客 、 装 修 人 员 等 ） 进 行 有 效 控 制 和 管 理 ，消 除 治 安 隐 患 ； 多 种 保 安 岗 位 相 结 合 （ 门 岗 、 巡 逻 岗 、 交 通 岗 ） ； 车 辆停 放 管 理 ； 不 间 断 巡 视 ； 绿 化 养 护 ； 保 洁 服 务 ;代 客 洗 衣 业 务 ； 免 费 代订 机 票 服 务 ； 礼 宾 车 出 租 服 务 ； 私 人 区 域 清 洁 服 务 ； 工 程 有 偿 维 修 服 务（ 适 用 于 租 房 客 户 ） ； 代 缴 话 费 服 务 ； 日 常 应 急 药 品 提 供 服 务 ； 接 飞 机 、火 （ 汽 ） 车

11、 服 务 ；10 各 种 线 路 配 套 ： 免 费 电 话 接 入 、 宽 带 上 网 接 入 、 空 调 插 座 与 闭 路 电 视接 口 预 留 ， 免 除 业 主 入 住 后 自 行 装 备 的 烦 恼 。11 装 修 ： 商 铺 毛 坯 房 ， 降 低 成 本 ， 而 且 使 用 户 自 行 装 修 方 便 ， 写 字 楼 充分 考 虑 业 主 需 求 ， 全 部 精 装 修 ， 高 档 外 墙 涂 料 、 优 质 防 盗 门 、 大 理石 走 廊 地 面 、 全 装 修 办 公 环 境 、 精 装 卫 生 间 （ 可 选 ） ， 使 业 主 可 以 直 接入 住 ， 方 便 办 公

12、 。12 升 值 空 间 ： 未 来 东 营 城 市 的 中 心 位 置 ， 五 金 建 材 专 业 市 场 的 龙 头 地 段 ，升 值 空 间 巨 大 。劣势分析：劣势分析：劣势分析：商 铺 单 位 成 本 价 格 较 高 ， 面 积 大 ， 造 成 总 体 价 格 较 高 ， 对 业 主 首 付 造 成 很大 困 难 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 虽 然 有 银 行 按 揭 支 持 ， 但 首 付 数 额 对 于 消 费 者 还 有 较大 困 难 ， 可 以 使 用 一 些 技 巧 ， 降 低 首 付 金 额 （ 比 如 加 价 返 装 修 费 ） ， 另外 ， 在 对 外 宣 传

13、和 解 说 时 ， 让 消 费 者 充 分 认 识 本 项 目 升 值 潜 力 ， 并 使 用类 似 项 目 对 比 的 办 法 消 除 消 费 者 的 顾 虑 。户 型 改 善 没 有 较 大 的 突 破 ， 比 较 陈 旧 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 在 宣 传 解 说 时 所 使 用 类 似 “传 统 ”这 样 的 词 汇 ， 让 消费 者 认 识 到 一 些 没 有 经 过 很 长 时 间 检 验 的 户 型 风 险 性 高 ， 并 让 业 主 注 重本 项 目 在 其 他 方 面 的 优 势 。商 铺 共 三 层 ， 其 中 三 层 价 位 与 一 、 二 层 价 位 相 同

14、， 消 费 者 有 心 理 压 力 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 首 先 在 项 目 功 能 方 面 向 消 费 者 解 释 透 彻 ， 另 外 ， 让 消费 者 了 解 项 目 用 地 、 成 本 等 情 况 ， 博 得 消 费 者 理 解 和 同 情 。市 场 启 动 有 难 度 ， 影 响 业 主 信 心 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 首 先 充 分 利 用 政 府 的 优 惠 条 件 和 硬 性 文 件 ， 建 立 消 费者 对 市 场 启 动 的 信 心 ， 并 承 诺 开 发 商 会 尽 力 协 助 有 关 单 位 启 动 市 场 。以 人 为 本 的 设 计 理 念 没

15、有 得 到 充 分 体 现 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 尽 量 避 免 与 业 主 谈 论 此 类 问 题 ， 扬 长 避 短 ， 用 项 目 的优 势 来 掩 盖 项 目 的 劣 势 。现 阶 段 的 非 城 市 繁 华 区 ， 没 有 形 成 商 务 气 候 ， 是 写 字 楼 的 最 大 弱 点 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 向 业 主 介 绍 将 来 的 发 展 前 景 ， 比 如 未 来 的 东 营 新 区 和耿 井 小 区 会 使 本 项 目 的 所 在 的 地 理 位 置 发 生 巨 大 变 化 ， 将 来 这 里 将 是 东营 市 新 的 政 治 、 经 济 、 文

16、化 中 心 。整 个 办 公 氛 围 较 差 ， 走 廊 过 长 ， 如 果 灯 光 处 理 不 好 会 很 阴 暗 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 走 廊 过 长 可 以 用 虚 门 结 构 予 以 掩 盖 ， 走 廊 的 灯 光 设 计比 较 重 要 ， 我 们 应 该 予 以 重 视 。周 边 没 有 休 闲 、 娱 乐 等 相 关 配 套 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 建 议 通 过 两 种 方 式 解 决 这 个 问 题 ， 第 一 ， 采 取 开 发 商建 立 并 经 营 相 关 配 套 设 施 。 第 二 ， 可 以 采 取 租 售 此 类 相 关 配 套 的 方式 。9、 物 业 管 理 、 收 费 及 电 梯 费 用 问 题 仍 是 业 主 关 心 的 至 关 紧 要 问 题 ， 低 质 的物 业 与 物 业 费 用 的 高 昂 会 减 少 部 分 消 费 需 求 ， 本 项 目 到 现 在 为 止 物 业 方案 未 出 台 是 本 项 目 一 很 大 劣 势 。规 避 劣 势 的 建 议 ： 重 视 物 业 管 理 并 配 套 完 整 的 物 业 管 理 办 法 ， 提 出 最 佳 解决 方 案 ， 给 业 主 以 信 心 。