建设工程价款优先受偿权问题法律问答

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1、建设工程价款优先受偿问题法律问答共 8 页 第 1 页建建设设工程价款工程价款优优先受先受偿权问题偿权问题法律法律问问答答1、 “最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复”出台的过程是什么？答：合同法出台后，实践中遇到一些难以解决的问题.上海市基层法院在审理案件中 就 286 条的疑难问题报上海市高级人民法院请示最高人民法院予以答复，最高人民法院经 研究决定给予答复。该批复就建设工程价款优先受偿权的使用条件、适用的范围、期限等重 要问题作以规定。该批复是针对下级法院请示而作出的，具有很强的针对性。2、286 条用“建设工程”，司法解释用“建筑工程”，二者用词不同，这是否意味着建设工 程优

2、先受偿权适用领域不同？答：从立法者与司法解释的本意出发，二者用词虽不统一，但“建设工程”或“建筑工程”， 实质上二者含义是一致的，不存在适用领域不同的问题。3、司法解释与 286 条内容有什么异同？答：最高人民法院关于建设工程价款有先受偿权问题的批复与合同法 286 条的规定，其 相同内容是：两者都是调整建设工程价款优先受偿权的民事法律关系。二者的不同点是：详 细程度或可操作性不同。它们表现在：（1）优先权行使时间起点不同。286 条规定，发包人未按照约定支付价款时；司法解释规 定，从建设工程竣工或者约定竣工时。（2）286 条未规定行使优先权的期限；司法解释规定行使优先权的期限为六个月；（3

3、）司法解释增加了消费者的对抗权。4、优先受偿权的标的物是什么？答：根据合同法286 条的规定，建设工程价款优先受偿权的标的物是工程作价款和工 程拍卖价款。工程作价款，工程拍卖价款以外的财产不是工程价款优先受偿权的标的。5、实践中银行为化解风险，事先迫使承包商作出放弃工程价款优先受偿权的承诺，承包 商该如何应对？答：就承包商而言，发生纠纷后可以以该承诺违背真实意思而行使撤销权。6、如何遏制发包人恶意突击销售房产的行为？答：首先，承包人应增强风险意识，主动掌握发包人处置房产的动向，同时最为关链的 是要从速通过法律手段对可供优先受偿的房产采取保全措施，通过保全措施以有效制止发 包人的恶意突击销售房产

4、的企图。承包人也可以请求人民法院对发包人恶意转让财产的行 为认定为无效行为，从而维护自身权益，保障优先受偿权有效行使。7、承、发包双方协商工程作价支付工程价款应办理哪些手续？一般需要办理以下手续？答：（1）签订工程折价抵偿工程款协议书；（2）施工合同书、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 工程合格证书（未 完工程的，已建部分经验收合格，施工资料齐备）、发包方其他工程资料等；（3）承、发包方，一方或双方为国有单位（包括政府和国有企业）的，需将工程交评估中介 机构评估，确定工程价格，并报有关单位批准；（4）承、发包方均为非国有单位或个人的，双方可以自行确定工程价格，也可以委托评估 机构评

5、估作价；建设工程价款优先受偿问题法律问答共 8 页 第 2 页（5）双方持上述手续到建设主管部门办理产权转移手续；（6）如有集体土地、国有划拨土地随建筑物转移的，还要办理土地出让手续。除此之外，根据工程性质需要还要办理其他必要的法律手续。8、优先权行使的例外情况是什么？答：第一，消费者购买房屋交付了全部或大部分款项后，承包人的工程价款优先权就不 能对抗买受人；第二，建设工程有不宜折价、拍卖的情形时。9、可以行使优先权的工程价款有哪些？答：包括承包人为建筑工程应当支付给工作人员的报酬、 材料款等实际支出的费用，不 包括承包人因发包人违反合同所造成的损失。10、发、承包双方就工程价款确认后，为了避

6、免法院在执行过程中提出没有执行依据而 不予执行，那么承包人在案件前期应作何准备？答：本次司法解释并未明确这个问题，为避免执行法院在理解 286 条上的偏差，导致优 先权的行使出现的障碍，承包从应在签订合同时对此作出约定，如承、发包双方可以在合同 中约定工程价款确认后一定时间内办理一个具有强制执行效力的公证文书，否则违约方向 对方支付一定数额的违约金。通过这样的方式，承包方就工程价款取得了执行上的依据，从 而避免了法院以无执行依据而导致优先权无法得以行使的尴尬局面。11、如何确定工程发包方？（1）工程建设方是企业法人或行政机关、社团法人的。这些法人就是发包方。（2）工程建设方是两个或两个以上的法

7、人，两个或两个以上的法人均在建筑工程承包合 同上签字盖章的，则这些法人均是发包方。（3）合同甲方是建设工程指挥部、工程建设办公室、工程筹建小组等临时机构.则工程指 挥部、工程建设办公室、工程筹建小组是发包方。如果建设工程竣工以后，尚未清结工程款，这些临时机构解散，那么这些临时机构的组 建方是发包方。如果建设工程竣工以后尚未清结工程款，这些临时机构的清偿能力不足，则这些临时机 构及其组建单位为共同发包人。（4）如果工程竣工后，尚未清结工程款，工程被转移给另一个单位，则工程接收单位为发 包方；（5）如果建设项目立项人、投资人、共同权益人、 建设工程规划许可证持有人， 建设用 地规划许可证持有人不为

8、同一组织的，那么这些项目立项人、投资人、共同权益人、 建设工 程规划许可证持有人、 建设用地规划许可证持有人，均是发包方；（6）政府下属机构作为发包方签订的公共事业工程，政府下属机构没有工程价款支付能 力的，政府与政府下属机构为共同发包人。12、通过司法方式向发包人主张受偿优先权应具备哪些资料？1、法人代表证明书；2、委托书（有代理人时）；3、拍卖工程优先受偿申请书（需要诉讼时 置备起诉书）；4、工程施工承包合同或勘察设计合同或装修合同；5、工程价款决算书；6、支付 工程价款催告书及其送达证据。13、工程竣工的标志是什么？具备下列情况之一的即为工程竣工：1、工程验收申请书及送达证明；2、发包方

9、的验收结 论；3、整改后的验收申请书；4、整改后发包方的验收结论；5、对验收争议的合格鉴定；建设工程价款优先受偿问题法律问答共 8 页 第 3 页6、建设行政部门的验收文件。14、对集体工地上的建筑物，承包人如何行使优先权？对集体土地上的建筑物，用于工商业经营活动的可以处置。承包人对承建的建筑物依照 合同法 286 条和最高院建设工程款优先受偿权的批复，承包人享有与其它建设工程款同等 的优先受偿权。行使优先权的方法与其它工程款优先权并无不同。15、司法解释是否把施工进度款排除在优先受偿范围之外？答：根据合同法第 286 条发包人未按照约定支付价款，承包人可以行使优先受偿权的规 定，工程进度款当

10、然在优先受偿的范围之内。但司法解释把工程优先权行使的起点规定在工 程竣工。那么工程竣工之时工程进度款己转化为工程价款。根据司法解释工程进度款没有优 先受偿权。16、在建设工程款纠纷诉案件中，如何行使优先受偿权？答：优先受偿权是法律设定的一项特殊权利，行使这种权利的方式必须是明确主张。在 诉讼中必须作一项请求，提出来法律才予保护，否则视为放弃。17、在建设工程款纠纷执行案件中如何行使优先受偿权？答：司法解释公布实施以后，一部分建设工程价款纠纷案件己进行执行阶段。根据司法 解释的规定，承包人应在执行中申请工程价款优先权，否则法律不予保护。18、消费者对工程价款优先受偿权行使对抗权的条件是什么？第一

11、，消费者购买房屋的用途必须是用于生活消费，而不是用于生产经营；第二，消费者交付的房款应该是购房款的大部分或全部。19、为什么消费者在交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人工程价款优先受偿权 就不能对偿买受人？答：消费者住房权是一种生存权，而承包工程价款优先权是一种经营性质的权利，生存 权对于工程价款的优先权来说是第一位的。从保护对象的价值取向来说生存权自然优先。20、合同法 286 条和最高人民法院关于工程款优先受偿权问题的批复对按揭贷款的购 房消费者会产生什么影响？答：按照购房按揭贷款通例，购房者需先交百分之二十或三十的房屋价款后，银行才同 意按揭购房贷款，当购房者交付百分之二十或三十的房

12、款，签订按揭购房贷款合同后，银行 未将贷款付给开发商时，消费者不享有对抗工程价款优先权的权利。此时，发生工程优先受 偿权纠纷时，消费者与开发商形成的是一般债权债务关系。当银行已经把贷款付至房款的百分之五十以上时，发生工程款优先受偿纠纷时，该纠纷 不影响消费者对所购买房屋的所有权。即消费者获得了对抗工程价优先受受偿的权利。21、消费者购买商品房的合同在房管部门备案后，能否对抗工程价款优先权？答：司法解释规定消费者支付了大部分或全部房款后获得工程价款优先的权利。它的根 据是生存权优于经营权。并且把交付房价款一定量作为获得对抗权的依据。司法解释没有把购房合同备案与否作为消费者获得对抗工程价款优先的依

13、据。因此，购 房合同备案后，在未交付大部分或全部房款时，不获得对抗工程价款优先的权利。22、破产案件中职工住房尚未交付，职工是否享有对抗工程价款的优先权？答：司法解释中对这个问题没有规定，但在此之前最高人民法院公布的关于审理破产案 件的若干规定里面对此有规定。内容为：（1）给破产企业的职工居住的房屋如果是签订了房 屋买卖合同，职工交付了价款的时候，法院就把这部分财产的企业破产财产中划分出去。 （2） 破产企业其它的房产符合房改条件的，同时认为对破产企业应按照房改政策规定来处理。建设工程价款优先受偿问题法律问答共 8 页 第 4 页我们从之前这个司法解释里看到，不管这个职工住房是不是所有权己经转

14、移，甚至未支付价 款，只要他们签订了合同，符合房改政策的话，都把职工的住房从破产企业里面划分出去， 不作为破产企业财产来分配。也就是说职工住房不管是否交付房款，只要签订了购房合同，即不视为破产财产，在破 产案件中，当然享有对抗工程价款的优先权。23、拆迁户对拆迁安置房是否享有对抗工程款的优先权？答：城市建设拆迁安置的作法大致有两类，各类情况中，拆迁户行使对抗权的情况不一 样。一是拆迁人直接把拆迁住房安置费交给了被拆迁户，由拆迁户自行选择购房。这种情况 下，拆迁户与商品房开发商之间，享有与一般购房消费者同样的对抗权。二是拆迁人把拆迁置房买好交给拆迁户。拆迁户与住房开发商没有直接发生买卖关系。 这

15、种情况下拆迁人与住房开发商之间是开发人与消费者之间的关系。拆迁人享有一般消费 者的对抗权。24、购买的房屋用于他人消费的，购房者是否享有对抗工程价款的优先权？答：回答是否定的，购房者用于他人的消费的情况或是出租或是借给他人居住，这种情 况下，购房者不是用于购房者个人生存需要，其不享有对抗工程价款的权利。25、银行按揭贷款购房的消费者如何行使对抗工程承包人的工程价款优先权？答：银行按揭贷款是购房者与银行签订的购房贷款合同。贷款合同签订后，银行须把所 贷款项大部分或全部划到开发商账户的手续交给贷款人。贷款人持有银行划给开发商的手 续后，才证明购房者支付了大部分或全部房款。因而获得了对抗工程价款的优

16、先权。26、购房的消费者对抗工程价款的权利是否有时间限制？答：司法解释对消费者对抗工程价款的权利没有限制。但消费者对抗工程价款的权利被 侵犯以后，消费者应当在知道或者应当知道的两年内提出。否则丧失胜诉权。27、享有对抗建设工程价款优先权的购房消费者是否可以办理产权过户？答：建设工程价款优先受偿权是建设工程承包方与发包方之间的民事权利义务关系。承 包发包方在工程价款的支付纠纷中涉及消费者权益时，法律又规定了消费者的对抗权。消费 者在交付大部或分部房款后获得了完全的房屋物权。消费者可以办理产权过户。28、建设工程款优先受偿权是什么性质的权利？答：在理论界有 3 种观点。第一种观点认为，建设工程款优先权是一种留置权；第二种观 点认为，建设工程款优先权是一种法定抵押权，是法定抵押权的特殊形式；第三种观点认为， 是一种特殊优先权。本次司法解释没有对其性质作出界定，只是说它是一种优先权而已，没 有从理论上过多探究。29、什么性质的合同才能适用“优先受偿权”？答：根据合同法建设工程合同一章 269 条的规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、 施