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1、第 1 页 共 27 页八大要素考情分析八大要素考情分析 一、封面（很少考）一、封面（很少考） 二、致估价委托人函（重点）二、致估价委托人函（重点） 三、目录（很少考三、目录（很少考,2015,2015 教材将二、三颠倒了次序）教材将二、三颠倒了次序） 四、估价师声明（四、估价师声明（20132013 教材改变，原称教材改变，原称“注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明” 。常考）。常考） 五、估价假设和限制条件（很少考）五、估价假设和限制条件（很少考） 六、估价结果报告六、估价结果报告 七、估价技术报告七、估价技术报告 八、估价对象变现能力分析与风险提示（八、估价对象变现能力分析与风险提示
2、（20152015 调到此处）调到此处） 九、附件（重点）九、附件（重点） 第一遍第一遍： 检查报告缺项情况：（总七项）（总七项） （顺序问题）（顺序问题） （1 1）封面封面（7 7 项项） 1） 估价报告名称； 2） 估价报告编号（估价机构内部编号） 3） 估价项目名称； 4） 估价委托人；（单位写全称；个人写姓名） 5） 房地产估价机构；（全称） 6） 注册房地产估价师（2 名、姓名+注册号） 7） 估价报告出具日期（估价结果报告一致） （2 2）致委托人函致委托人函 （3 3）目录目录 （4 4）估价师声明估价师声明 （5 5）估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 （6 6）估价结
3、果报告（加标题其估价结果报告（加标题其 1414 项）项） 1） 标题 2） 估价委托人 3） 房地产估价机构 4） 估价目的 5） 估价对象 6） 价值时点 7） 价值类型 8） 估价原则 9） 估价依据 10）估价方法 11）估价结果 12）注册房地产估价师 13）实地查勘期 14）估价作业日期 15） 变现能力分析变现能力分析 16） 市场分析市场分析 （7 7）估价技术报告（估价技术报告（8 8 项）项）1） 估价对象描述与分析； 2） 市场背景描述与分析； 3） 估价对象最高最佳利用分析估价方法选用； 4） 估价方法适用性分析（重点，是纠错题核心，占纠错题（重点，是纠错题核心，占纠错
4、题 70%70%分值）分值）房地产抵押估价连标题房地产抵押估价连标题 16 项项第 2 页 共 27 页5） 估价测算过程； 6） 估价结果确定； （8 8）附件（附件（1010 项）项）第二遍：第二遍： 检查具体错误：1 1、封面、封面1-1 缺少估价项目名称或表述不正确； 1-2 缺少委托方（估价方）或表述不正确； 1-3 估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号；1-4 估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致；1-5 估价报告中封面上缺少估价报告编号。【历年真题历年真题 1】121】12 年答案：封面中年答案：封面中“估价人员估价人员”应为应为“注册房地产估
5、价师注册房地产估价师” 【历年真题历年真题 2】132】13 年答案：封面中年答案：封面中“估价作业日期估价作业日期”应为应为“估价报告出具日期估价报告出具日期” 【历年真题历年真题 3】143】14 年答案：封面中应是年答案：封面中应是“估价报告出具日期估价报告出具日期”而不是而不是“估价作业期估价作业期” 。 【历年真题历年真题 4】154】15 年答案：估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。年答案：估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。 【历年真题历年真题 5】165】16 年答案：封面中年答案：封面中“估价作业日期估价作业日期”应为应为“估价报告出具日期
6、估价报告出具日期”2、致委托人函致委托人函-（一般来说，应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围等）3-1 估价报告致委托人函中缺委托人的全称；3-2 估价报告致委托人函中缺估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价截止年 月日、报告出具日。 3-3 估价报告致委托人函估价结果中估价对象总价（大小写） 、单价；（缺总价大写和 币种现可不做要求） （与技术报告和结果报告中的一致） （如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼 面地价）3-4 估价报告致委托人函中估价机构法定代表人宜在其上签字和盖章。 3-5 抵押目的的估价应有的抵押价值和法定优先受偿款 如果是抵押
7、报告的同时披露三种价值： 1 在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值 2 房地产估价师所知悉的法定优先受偿款 3 以及抵押价值 3-6 估价结果确定有没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤； 3-8 致估价人委托函应加盖估价机构公章，不得用其他印章代替 3-9 落款日期必须在资质有效期内【历年真题历年真题 1】061】06 年、年、0909 年、年、1010 年的答案中都有年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期致委托人函中缺估价报告应用有效期” 【历年真题历年真题 2】042】04 年、年、0606 年的答案中都有年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点致委托人函中没
8、有说明估价时点” 【历年真题历年真题 3】043】04 年答案年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名致委托人函中缺法定代表人的签名” 【历年真题历年真题 4】074】07 年年“致委托人函中缺少估价目的致委托人函中缺少估价目的”【历年真题历年真题 5】095】09 年答案年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明致委托人函中缺估价对象的详细说明”和和“致委托人函中缺估致委托人函中缺估 价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明” 、 【历年真题历年真题 6】126】12 年答案年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格致估价委托人函及技术报告中
9、的估价结果中缺车库部分价格” 【历年真题历年真题 7】137】13 年答案年答案“致估价委托人函致估价委托人函”应放在应放在“目录目录”前前第 3 页 共 27 页【历年真题历年真题 8】148】14 年答案年答案“致估价委托人函致估价委托人函”应放在应放在“目录目录”之前。之前。 【历年真题历年真题 9】159】15 年答案年答案 致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优 先受偿款。先受偿款。 【历年真题历年真题 10】1610】16 年答案：年答案：1 1、在致委托人函中应明确选用的估价方法、在致委托人函中应明确选用的
10、估价方法2 2、致函方因为、致函方因为 XXXXXX 房地产估价有限公司而不是分公司房地产估价有限公司而不是分公司 3、目录 2-1 包含项齐全 2-1 必须包含结果报告和技术报告的二级目录 2-1 估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。4、估价师声明估价师声明 4-1 估价报告注册房地产估价师声明中缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册 估价师的姓名估价师的姓名。抵押目的估价在实地查看的必须是注册估价师。 4-2 估价报告注册房地产估价师声明中缺对本估价报告提供重要专业帮助的人员姓名重要专业帮助的人员姓名 （如有） 。重要专业帮助应具体说
11、明，不应笼统说明。【历年真题历年真题 1】071】07 年答案年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名” 【历年真题历年真题 2】082】08 年答案年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明估价师声明应是注册房地产估价师声明” （注意：但此条在（注意：但此条在 20142014 年以后考试中不算错误）年以后考试中不算错误） 【历年真题历年真题 3】123】12 年答案年答案“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”5、估价假设和限制条件估价假设和限制条件 5-1 估价
12、报告估价假设和限制条件中缺估价假设或限制条件或内容不全。 说明的理由不充分（如把工业房地产作商业用途的假设） ； 1他项权利的影响（如抵押权对资产价值的影响未说明） ； 2特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理） ； 3权证说明（证载用途与现实用途不一致；产权问题；他项权利是否评估） 。 45-2 不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。抵押估价是否把 划拨土地作为出让土地评估。 5-3 估价结果中有未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响（非抵押估价目的） 5-4 组成部分：1、本次估价的假设前提；2、未经调查确认或无法调查的资料； 3、估价 中未考虑的因素和一些
13、特殊处理及可能的影响；4、本估价报告使用的限制条件。 5-5 假设条件应有条款: A 通用条款 1)本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。 2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本 公司不负担责任。 B 选用条款 1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提； 2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此 作为前提； 4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法） 5）必要时应设定房地产所处状态，
14、如在建工程的施工进度，并以此为前提； 6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态； 7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。第 4 页 共 27 页5-6 限制条件 1）估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房 地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。 2）估价对象所属土地为划拨用地。本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产 价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。 3）抵押贷款和房地产处分必须写：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定 的及限制条件下的公开市场价格，
15、未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因 素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。 5-7 估价时点与实际查看日不同有没有假设对象在这期间保持不变。 5-8 找不出的话可写其中存在错误 【注意】假设和限制中容易出错点如下： 1.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自主开发前提” ，还是“自愿转让前提” 、 “被迫转让前提” 。 2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有 出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要 ，假定估价对象没有被查封。 （背离事实假设） 3.如果评估在建工程的抵押价值时，在
16、建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存 在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的 数额。 （法定优先受偿） 4.一定要有估价报告的使用期限，13 年教材改版后将原来在结果报告中的使用期限变为 在此处，如此处无算错，如使用期限放在结果报告算错。明确估价报告使用期限的意义： 超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在 估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字 的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。 /因此估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报 告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告 使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任 期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构的估价师要负责
