《房地产工程管理体系瓶颈破解与工程质量缺陷》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产工程管理体系瓶颈破解与工程质量缺陷（470页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方案,2009年12月 沈阳,工程管理体系破解及质量缺陷解决,第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题,第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈,第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系,第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用,第一部分,一、房地产企业工程管理出现问题的分类,三、房地产企业工程管理存在的十大短板,五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝,二、房地产企业工程质量问题产生的影响,四、新形势下房地产企业对工程管理的要求,房地产企业工程管理出现的问题,1、项目工程质量管理问题,4、工程合约规划管理问题,2、项目工程进度管理问题,3、项
2、目工程成本管理问题, 房地产企业工程管理出现问题的分类：,5、项目业务运营流程问题,房地产工程质量管理出现的问题,1、安全性质量问题,4、适用性质量问题,2、功能性质量问题,3、观感性质量问题, 工程质量管理出现的主要问题分类：,从业主投诉的角度看待工程质量管理问题,安全性质量问题, 安全性质量问题的主要体现：,1、桩基工程质量问题,2、钢筋、混凝土工程质量问题,3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题,4、基坑、边坡支护工程质量问题,6、,5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题,功能性质量问题, 功能性质量问题的主要体现：,1、铝合金门窗渗漏工程问题,2、外墙渗漏工程质量问题,3、屋面渗漏工程质
3、量问题,4、卫生间渗漏工程质量问题,5、,观感性质量问题, 观感性质量问题的主要体现：,1、内墙空鼓、开裂工程质量问题,2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等,3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题,4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题,5、,房地产工程进度管理出现的问题,1、目标计划与实施计划脱节,3、工程保障计划脱节问题,4、工程施工计划组织问题, 工程进度管理出现的主要问题分类：,5、,从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题,2、工程总控计划管理问题,房地产工程成本管理出现的问题,1、目标成本体系缺陷问题,2、设计变更责任成本问题,3、施工措施成本管理问题, 工程成本管理出
4、现的主要问题分类：,5、,4、工程动态成本协调问题,从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题,房地产工程合约管理出现的问题, 工程合约管理出现的主要问题：,从企业风险控制的角度看待工程合约问题,1、合约管理体系缺陷问题,2、合约规划风险控制问题,3、合约范围深度要求问题,5、,4、合约标准明确问题,房地产项目运营管理出现的问题, 项目运营管理出现的主要问题：,从企业长期发展的角度看待流程管理问题,1、目标管理与业务流程管理脱节,2、业务流程管理体系不健全,3、业务流程衔接标准缺失,5、,4、业务流程管理不完善,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板一：,一些房地产企业的工程管理定位存在误
5、区,一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。对于工程质量，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理定位的误区：,一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无法解决工程质量问题,房地产工程管理存在的十大短板,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理定位的误区：,即使是一个非常简单的多层住宅，直接影
6、响到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批，如按中海的主体工程工序检验要求计算，多达5200余项批次,单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管理人员配备，根本无法全面监控工程质量,房地产工程管理存在的十大短板, 工程管理短板二：,大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准,仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点,缺乏企业工程管理标准和施工技术标准, 某上市地产公司的项目工程管理程序：,程序的优点：,项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么？什么时间做？由谁来做？,程序的缺点：,工程管理程序无
7、法解决如何做的问题！不能提供具体做的管理方法！,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 某上市地产公司的项目工程管理程序：, 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：,作业指引的优点：,项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些具体的管理方法做的问题,作业指引的缺点：,项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问题！不能提供具体的技术标准和管理标准！,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 某上市地产公司的项目工程管理作业指引：, 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？,监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求：, 整体结构闭水试验, 防水涂层闭水
8、试验, 防水保护层闭水试验, 饰面层闭水试验, 厕浴间整体移交闭水试验,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严重的工程质量隐患,地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？,钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患,割断箍筋，影响箍筋约束
9、混凝土的能力,不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程质量隐患,厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开防水层造成管根处的渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准, UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？,水泥砂浆与管道外壁结合能力差,预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作,管根处涂膜附加防水层延展性差,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？,随
10、着强制性节能标准的推广，工程上很多传统习惯的工艺做法并不与之匹配，很多工程质量问题由此产生,外墙外保温技术的应用，增加了铝合金门窗框与墙体至饰面层之间的渗水通道，节点处理不当，极易造成铝合金门窗渗漏,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 铝合金门窗的三种安装形式？, 副框安装：,抹灰前先安副框，副框采用砂浆填实，铝框与副框采用螺丝连接, 毛口安装：,先进行抹灰，门窗洞口处留出100150间歇暂不抹灰（或防水砂浆底糙），安装门窗框框边缝隙填缝后，再抹门窗框,缺乏工程管理标准和施工技术标准,抹灰面层与发泡胶之间的缝隙, 铝合金门窗安装门窗框处可能的渗水通道：,发泡胶与窗框之间的缝隙,窗框与外保温苯板之
11、间缝隙,窗框与聚合物抗裂砂浆之间缝隙,窗框与外墙砖粘接层之间缝隙,窗框与外墙砖之间缝隙,固定点与窗框之间的缝隙,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：,施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单, 甲方一些工程人员也愿意采用净口安装：,无需考虑门窗到货影响总包方的抹灰进度、有 利于成品保护,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 净口安装的缺点：,采用净口安装，门窗框固定往往无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加门窗的渗漏隐患。即使采用剔凿安装固定片，进行后修补抹灰。因前后抹灰层不同收缩率问题，极易产生空鼓开裂。且后修补的观感性较差,缺乏工程管理标准和施工技术标准,抹
12、灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位施工省事，但对门窗的工期保障不利,采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在门窗渗漏隐患,采用防水水泥砂浆塞缝，其防渗漏效果远大于仅具备少许防水能力的PU发泡胶,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 国家相关验收规范无法满足企业需要：,铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求,对检验项目没有约定明确的检验方法,缺乏工程管理标准和施工技术标准,缺乏工程管理标准和施工技术标准, 铝合金门窗安装企业技术标准（示例）：,房地产工程管理存在的十大短板, 工
13、程管理短板三：,大多数房地产企业缺乏针对“企业工程质量通病”的工程质量保证体系。过于强调施工质量通病防治，忽视“企业工程质量通病” 设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防等全过程质保体系的管理，忽视为一线工程管理人员提供有效的工程质量管理工具,缺乏全过程质量控制的企业工程质量保证体系,房地产工程管理存在的十大短板, 全过程质量控制的管理：,工程施工是产品实现的最终环节，设计、成本、招标采购、合约等任何一个环节出现的问题，最终都会在工程施工过程中暴露，以工程质量问题、进度问题、成本问题等形式得以显现,工程质量管理的理念及方法,一级“检验”,二级 “质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点
14、：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点: 改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点: 开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点: 以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,工程质量管理的理念及方法, 房地产企业工程质量管理水平的等级：,第一级：施工质量检验,企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段检查，发现工程质量问题并予以。,设计质量、材料质量、施工的
15、工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，缺乏质量管理知识,工程质量管理的理念及方法,第二级：工程质量保证,企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现，企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理,设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、合约规划等还未介入工程质量保障,工程质量管理的理念及方法,第三级：工程质量预防,设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、
16、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量,施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成,工程质量管理的理念及方法,第四级：零缺陷管理（理想状态）,企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准,缺乏企业工程质量保证体系, 一个属于“工程质量”问题的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后，只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,
