酒店改造项目管理

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1、酒店改造项目管理酒店的改造是工程部经常遇到的问题，由于改造工程是在酒店正常运转下进行的，因此， 改造工程会对酒店的经营造成一定的影响，改造的效果也会受到高层的密切关注。所以， 工程部在实施改造项目的经济效益。一 常见的改造项目的类型（一）设备磨损老化后的更新对于一些老酒店，设备磨损老化后的更新是常见的改造项目。工程部经理首先要决 定是否应该进行改造。有的工程部经理会犹豫不决，因为，在劳酒店中，设备的配置不充 分。例如，高配置有一个进线，要对电力系统进行改造一定会影响酒店的经营，这样，工 程部经理就需要一个准确的判断，即是否要对设备系统进行改造。以下是工程部经理可以 参考的依据： 1 修理间隔期

2、缩短 设备可以通过维护、保养和修理延长使用寿命，但是维护修理不能恢复设备所有零部 件的全部物质磨损。由于设备的修复工艺与新设备制造工艺是不同的，即使是大修后的设 备也不可能恢复设备出厂时的可靠性、耐用性和其它技术性能的全部指标，因此设备的修 理间隔期仍将一次比一次缩短。如果工程部经理发现了这一现象，那么该设备系统就需要 进行改造。 2 维持费用增加 设备维持费用增加主要表现在设备故障次数的增加、维修数量增加以及能源消耗的增 加。出现这种情况，往往意味着设备进入了剧烈磨损期，需要更新。工程部经理是能够根 据维修记录判断设备系统的维修量是否需要增加以及增加的速度，但是，可能在能源消耗 方面，工程部

3、经理因为缺少数据而无法判断。 3 设备性能和生产率降低 设备使用年限增加，其性能、效率就会逐渐降低，有时还会影响安全和环保性能。有 的设备甚至会出现“空转” ，即虽然设备在运行，但不发挥功能，这对酒店经营的影响很大。 酒店的一些生产性设备（如洗衣设备等）性能下降和生产率的降低是显著的。 （二）改变酒店更个火适应酒店经营需要的改造酒店设备具有较大比重的享受因数，如客房设备、餐厅设备和直接提供客人消费的 其他设备等。经过一段时间，其使用价值虽然没有受到破坏，但已经陈旧过时，会造成客 人精神上的不愉快，从而影响酒店的等级和声誉，不利于设备使用的经济性。这种特点决 定了酒店设备的更新周期比一般企业短。

4、 此外，我国的旅游业起步较晚，有相当一部份旅游酒店是从原来的政府招待所或规格 较高的旅馆转化而来的。这些九点钟的设备绝大部分都比较陈旧，无法满足旅游者的需要。也有的改造是由于酒店转变经营项目而产生的，如增加新的娱乐设施等。 （三）增加新技术的改造增加新技术的改造可能是当前酒店最热衷的一种改造类型。增加的新技术一般都是 与节能降耗、改善环境质量有关的。的确，由于酒店设备有较大的节能空间，节能也可以 有效地改善酒店的经营业绩，所以这一类型的改造比较受欢迎。但是，这一类型的改造要 关注该节能环保技术的有效性，工程部经理在决策时要对该技术有一个准确的判断，即节 能技术是否真正节能、是否对设备系统效率产

5、生影响、是否影响酒店提供产品的品质。二、设备改造和更新原则（一）设备技术改造及其原则 所谓设备技术改造，就是应用新的技术成就、新的工艺和先进经验，改变原来的设备 结构，装上或更换新部件、新附件，新装置以补偿设备的有形磨损和无形磨损，或者改变 原来的工艺流程或建筑结构，以改进原设计的不足或安装缺陷。设备经过改造可以改善原 设备的技术性能，增加设备的某些功能，提高可靠性，使之达到或局部达到新设备的技术 水平，而支付的费用则低于购置新设备的费用。 设备的技术改造要遵循针对性、适应性、可能性和经济性的原则。 1 针对性针对性原则是指要从酒店实际出发，按照经营的需要，针对设备在酒店服务过程中的薄 弱环节

6、，结合设备在酒店经营过程中所处的地位及技术状况，确定需要进行改造和设施并 确定改造方案并确定改造方法。 2 适应性设备改造所采用的技术既要先进又要适用。由于科学技术的迅速发展设备的技术性能相 差很大，技术改造所采用的技术应适应酒店的实际需要，而不要盲目追求高指标。 3 可能性 制定设备或系统的改造方案时，采用的新技术、新工艺一定要有充分的把握，并经济 论证或实践证明是可行的、与酒店是匹配的。 4 经济性在确定设备设施改造时，要进行可行性分析，要综合考虑投入的人力、物力、财力和改 造后的效益，力求以较少的投入获得较大的产出。 （二）设备的更新及其原则更新使用比较经济而先进的设备来替换技术上不能继

7、续使用或经济上不宜继续使用的 设备。就实物形态而言，设备更新使用新的机器设备代替旧的机器设备；就价值形态而言， 设备更新是使机器设备在运转中消耗掉的价值重新得到补偿。进行设备更新的目的是提高 酒店的现代化水平，以适应旅游业发展的需要。进行更新时，既要考虑设备的物质寿命， 又要考虑设备的经济寿命和技术寿命。 酒店对设备更新的原则有以下五个方面，凡符合下列情况之一的，一般都应更新： 第一 经多次大修，技术性能达不到要求，无法保证酒店服务质量的。 第二 技术性落后，经济效益很差的。 第三 通过修理，改造虽能恢复性能但不经济的。 第四 耗能大或污染环境严重的，进行改造又不经济的。 第五 不能满足酒店经

8、济需要的。三、设备改造和更新的工作程序设备的改造更新，是酒店设备管理的重要内容。酒店经营的年份越长，设备改造和更新的 任务就越重。一般情况下，在重要设备的改造或更新时，都会在一定程度上影响酒店的正 常的经营，而且这些设备的改造、更新费用较大，所以要加强对设备的改造、更新的管理。（一） 编制改造、更新计划根据酒店的实际情况和设备的具体技术状态，首先确定需要改造、更新的重点。这 些重点应该是： 第一， 损伤严重、大修理后仍不能满足要求的设备。 第二， 污染环境或不适合酒店经营的设备。 第三， 效率低、耗能大、机型陈旧的设备和系统。第四， 原设计或安装有无法弥补的缺陷的设备和系统。 第五， 不能适应

9、酒店经营和需要的设备。 确定了设备改造、更新的重点后，可按照酒店经营目标的要求，编制设备的改造、更新计 划。 （二） 进行技术、经济分析对每一个列入改造、更新计划的设备，都应进行技术、经济分析，因为设备使用到 最佳更新期以后不一定需要立即报废，可以通过大修或技术改造来恢复设备的技术性能。 如果大修或改造一不经济，那么就应更新；如果酒店的经营方针将改变整个酒店要改造， 设备继续使用的时间很短，就可以考虑不更新，甚至不修理，用到报废为止。因此，对于 一台已经到更新期的设备，有多种处理方法，通过技术、经济分析来确定最佳方案。 （三） 编制设备技术改造任务书确定了设备技术改造项目后，必须编制设备技术改

10、造任务书。设备技术改造任务书的 主要内容有： 第一， 设备（系统）存在的主要问题，历次发生故障的原因分析。 第二， 设备（系统）技术改造的部位和改进的要求。 第三， 设备（系统）改造所采用的新技术和改造后应达到的技术标准以及采用新技术的可 能性。 第四， 设备（系统）改造费用的估算。 第五， 设备（系统）改造的停运时间和完成改造计划的期限。 对于需要结合大修理进行技术改造的项目，可纳入大修理计划。 （四） 设备改造、更新的实施设备改造、更新项目被批准后，由工程部组织实施。如技术改造任务重、技术复杂， 可委托主业单位承担。具体工作有： 第一， 统筹考虑原材料、配套件的采购和某些特殊零、配件的加工。 第二， 组织、协调有关部门协同完成改造、更新任务。 第三， 设备改造、更新项目完成后，应办理竣工验收；验收合格后，有关技术文件存档； 设备改造新增的价值按规定办理增值手续；更新的设备则转入固定资产。 第四， 设备改造、更新后的初期运行管理按照“设备的前期管理”中的有关要求进行。蒲桂林2009-12-9