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1、昭通213房交会总结报告 策划部 2013-10-28,房交会概况,时间：2013年10月18日-22日 地点：昭通市望海楼公园 主办单位：昭通市人民政府 承办单位：昭通市住房和城乡建设局、昭阳区人民政府,共有25家房企共计27个楼盘参展 一个城镇保障性住房展厅 一个北部新区城市形象设计展厅,昭通213房交会主题,筑家 宜家 幸福家,昭通213房交会参展名录,参展项目概况统计 一,营销阶段统计,区域构成统计,本次房交会共计27个展示楼盘（未计入保障房及北部形象展示），其中老城区占比最多，达37%，其次为南片区占25%，北部新区占22%,根据各项目所处阶段，本次房交会，大部分以形象展示及蓄水为主
2、，其中大部份开发商都因未批下预售证，虽然一部份以形象展示面市，但也有部份楼盘变象蓄水进行意向客户累积（如：免费登记办理VIP卡，开盘冲抵房款） 注：蓄水数据中包含部份形象展示但正在变象蓄水部份项目，后续项目分析中有详细说明,数据来源：踩盘及宣传资料,参展项目概况统计 二,占地面积统计,数据来源：踩盘及宣传资料,楼盘建筑体量统计,本次房交会，亮象项目总占地6734.82亩，其中北部新区以省耕山水与乌蒙古镇占体最大分别为3365.95亩与1042亩，占比最大。通过去年官方数据对比，今年昭通片区（包含北部新区）环比去年同增126.7%，州县区环比去年同增26.15%,本次参展项目总建面：132556
3、96平方，通过官方数据同比去年增加53%（数据为预估数据，因不包含部份参展但未过规项目，所有数据来源均为踩盘资料及销售口径）,参展项目概况统计 三,数据来源：踩盘及宣传资料,楼盘开发物业统计,住宅户型结构占比,本次房交会多数项目均为复合型、多元化开发，除了超高层外，规划产品覆盖面均较广 从统计结构上来看，以高层占比最大为32.48%，其次为商业23.93%，其于多层与小高层，公寓及写字楼均占5%左右 户型占比中二房三房占比最大，五房以上为别墅类型物业，占比最小，三房仍为市场主力产品,备注：以上统计均为总展示楼盘中具有该物业类型的比例，以包含未过规项目。如27个参展项目中%32.48拥有高层物业
4、,参展项目概况统计 四,数据来源：踩盘及宣传资料,套数比及车位配比统计,以上数据均包含商业、公寓及未过规项目，部份未过规项目数据均以销售口径为准进行预估,同等车配比数据也包含地上、地下、车库。 未来昭通存货量达56127套，主要放货量以北部新区为最大，共有32211套，区域项目对比以省耕山水为主要放货源 达23006套，老城区以昭通1913为最多1600余套（未过规），南片区以龙韵雅苑放货最多，2900余套。 从统计中看出，未来昭通，除了州县区车位配比未达1：1外，基本城区配比均可达到1：1，其中北部新区以超过1：1配比，未来面市项目车位配比充足。,省耕山水 23006套,昭通1913 160
5、0套,龙韵雅苑 2900余套,参展项目概况统计 五,数据来源：踩盘及宣传资料,参展项目容积率,从统计中看出，未来昭通，70%以上项目容积率都在2.0以上，未来供应量主以高层为主,参展项目展位展示,本次展会场馆设计形式多样，各本地开发商对于场馆设计均都较为抢眼，不亚于昆明及成都等省会房展会的气势，其中像以大德地产、省耕山水、金沙湾、昭阳国际等项目展位动线设计合理，展位外展设计抢眼，旺场活动丰富紧凑，凸显项目品质感。 个别大型开发商结合自身产品体量，对于布展预算、布展方式上也是凸显“大牌风范”如：大德地产低碳环保玻璃展位、昭阳国际时尚范、省耕山水人文表现等 科技体现也出现在本次房交会上，金沙湾、省
6、耕山水外展上运用LED大屏进行不间段项目宣传片的播放，也使客户感受大盘气势，昭阳国际电子触屏沙盘及电子售楼系统也体现了昭通房地产已步入信息科技化的时代。,参展项目展位活动及亮点,此次房交会的活动，依然延续传统展会歌舞、美女两个传统主题 歌舞表现上主要以西洋乐队和现代舞蹈为主；美女主题表现为cosplay及洋妞模特 部份楼盘活动特色鲜明，如省耕山水，穿着宋代服饰的书画美女及画家书写文书法赠送客户.九牛地产人气大黄鸭等。 此外，还有调酒表演、魔术、小丑、COSPLAY等常规旺场表演 部份楼盘推出特价房等也受到一定客户关注，其中个别楼盘以项目信息传播为主，以主流的微薄微信，扫一扫礼品赠送等方式进行项
7、目宣传,政府打造北部新区展示,此次房交会政积极推进北部新区宣传工作，无宜给北部项目无形支持，但客户买不买单，仍得看市场回应， 宣传中设计整体规划合理，符合昭通现有格局，但拿地成本及政府批地，还需要政府对于新区有规划有节奏地积极推进。现除了省耕山水，昭阳国际两个北部新区项目占有体量优势外，未对其它项目有强规强指标进行统一规划，对未来北部新区发展有待验证,参展项目分析 各项目优惠情况,备注：未包含地州项目，标红项目有变向认筹及违规认筹嫌疑并未取得预售证,参展项目分析 各项目优惠情况及踩盘成交情况,房交会为期5天，现场共成交508套，成交金额共1.88亿元。意向成交848套，金额共计3.22亿元（官
8、方数据，详细信息不详。） 从现场踩盘及官方数据来看，各项目争对的优惠措施并未对购房者达到一定吸引，特价房源的去化也视乎并不理想 从现场踩盘了解，各项目意向登记客户情况不太乐观，整体以“凑热闹”为主 各项目认筹情况，办理认筹卡进行蓄水，仍是开发商把握客户意向程度的主流手段。如交2000元抵房款5万元 优惠幅度住宅类大部份集中于1-6个点之间（以销售口径进行估算），商业5-10（以销售口径进行估算），均以认筹承诺，或直接特价房优惠形式进行，公示优惠可能由于本地客群对于优惠措施更喜好于实质性表现，大部份开发商对于公示优惠均喜好于直接现金“减价”的方式进行公示，以便吸引客户 据了解，个别楼盘于房交会前
9、集中召集客户并引导于房交会期间集中下单，制造现场旺盘形势,参展项目分析 项目面积区间,已知项目主力面积区间(住宅）,已知项目主力面积区间(商业）,备注：乌蒙古镇为商住一体,通过踩盘的个别楼盘主力面积区间来看，主要集中在二房-四房之间，三房仍为主力户型，通过已知梯户比结构来看，所踩楼盘整体居住舒适性较高。 商业除了社区型商业，此次了解下的商业项目通过最大面积来看，均需大型主力店支撑，均面临一定招商压力,已知项目销售均价,参展项目分析 已知项目均价（住宅+商业）,数据来源：踩盘销售口径及宣传资料,住宅价格层面，整体相对昭通近年市场浮动来看，无大幅度跃层价出现，与各开发商拿地成本及政府规划有关，整体
10、北部新城均价在2700-2900元/平方，老城区及南城区维持于3500-3900元/平方 商业价格因规划、业态、商业格局、信息不全等诸多因素，此次了解的城市印象及盛世荷苑均无过多参考性。 招商情况，盛世荷苑实质公布已成功招入大润发超市外，其余综合体项目均无公布实质有效的签约入驻信息。,参展项目分析 项目上市节点统计（住宅+商业）,10月,12月,3月,5月,11月,1月,2013年,2014年,2月,4月,过年前开盘上市项目10个,过年后启动项目3个,紫光小区一期 乌蒙古镇 坤尚金沙湾,温泉泰鹤城,昭阳国际北辰 北城逸景/云房城市印象,昭通1913 内购 御峰雲府,龙韵雅苑,云谣水乡别墅开盘,
11、金泰南辰1號,通过各方面了解各项目面市时间，虽然各项目均无给出过多详细开盘信息，但各项目根据自身资金运转情况，其中大部分项目均选择在年前进行一部份货源消化。保守预计年前开盘上市项目达10余个，预估货包1000-4000套之间，预计建面3万方以上。年后面市项目给予实质性口径的3个。,房交会分析总结及预判,本届房交会，昭通各开发商多盘联动集体亮相，增大蓄客面，充分吸收边缘客户，并且北部新城启动，楼盘供应较大，对市场冲击影响较深。 昭通市政府加强北部新区的规划建设力度，力求将北部新区打造成昭通的中心城市。在政府带动宣传及整体片区规划引导进行下是否对老城区及南片区造成的影响仍有待市场验证。 本次房交会
12、多数项目均为复合型、多元化开发，规划产品覆盖面均较广。以高层为主的货源井喷面市，年前集中面市开盘，主要为预售证还未获得，未售楼盘加快解筹频率，在售楼盘加快推盘节奏，快速回款，争取快速回款，预计年前及2014上半年为昭通推盘高峰。 大部份项目，前期认筹以冲抵房款形式进行客户意向把握，一方面试探客群承受力，另一面也放映出各大开发商底气不足 各大项目规划产品覆盖面均较广，客群选择较大，后续将形成比拼性价、产品细节的客群争夺竞争。 各大项目主流产品集中在二房、三房、四房，市场客户主流只有刚需及改善客户，延续政策影响，投资客户谈出住宅投资，转向投资性产品如公寓、商铺、但整体房交会上看，商业市场仍需市场验
13、证。而“低门槛、低总价”产品仍然有不错的销售率。 商业项目整体以亮相为主，无过多信息释放，大部份运营模式均以自持+销售。但整体商业体量对于昭通市人口配比来看，已经形成供大于求的局面。,我方参展效果评估及总结,我方此次参展以展示为主，采取常规手段展示，做为首次参展，经验难免不足，对于一个地级市场房交会而言，各本地开发商的推广及活动气势来看，此次房交会给予我方出乎意料，气势及品质展示方式，已不亚于省会展会。 活动组织层面： 整体组织安排良好，唯一不足之处，由于我方对于市场了解度及天气因素，考虑略有欠缺，如：现场保暖措施、客户礼品选择、现场活动节奏安排等 销售层面： 客户组织上来说，也存在一定问题，如何组织老客户至现场旺场考虑欠缺,后续通过常规旺场表演得到一定解决。 现场管理层面： 现场诸物间过小，堆放物料杂乱。,
