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1、中海1号项目简析,“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。 2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地； 2004年，位于川大旁锦江南岸的中海格林威治城耀世登场； 2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，开启了成都迈向国际化进程的一个新时代； 2006年，中海龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价值，率先将城市别墅理念导入市场； 2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作为核心圈中的开篇之作-中海兰庭销售情况良好； 中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在2008年
2、全面升级； 8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城市运营商。 2004年2007年获四川房地产综合TOP50强排行榜综合实力第一殊荣。,【开发商分析】,小结： 深耕成都8年，中海居于市场领导者地位； 城南1号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表； 本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。,【土地分析】,2007年4月27日
3、，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区31号地块项目，暂命名为“中海城南一号”项目； 本项目由A、B地块两部分组成，A地块为二类住宅用地，B地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发综合性社区； 项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小； 规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的70%以上，但实际执行未按照要求； 与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。,A地块,B地块,区域占位十分优越地块位于成都市天府新城CBD核心区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻市宽为130米的政景观大道（锦程大
4、街），南面紧邻政府局级与厅级以上公务员住宅小区； 自然环境前景良好地块南侧700米，为外环生态圈和3000亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展前景。 新世纪公园是位于人民南路南延线外环路口的大型森林公园，利用外环路两侧各500米生态绿带进行建设，将引进大型旅游、娱乐开发项目。它们共同组成了完整体系新中心城市绿化系统。 商务办公环境极价地块所在城南副中心起步区是市政府机关的办公所在地，也是中国联通、中国网通、中国海关、国电、华电、四川电力、成都电业局、西南院等大型企事业单位的办公所在地，地块周边商务办公环境十分良好。 配套设施规划完善除地块自身配套规划大量的商业办公娱乐设施外，紧邻地块西
5、北侧规划有小学、幼儿园、农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地块西北面1000米左右府城大道旁边规划有成都市中西医结合医院及紧急救援中心。 离本项目较近的城南高尚住宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、欧尚、 迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件。,【区位分析】,小结： 区域占位十分优越； 自然环境前景良好； 商务办公环境极佳； 配套设施规划完善； 区域占位优于本案。,【交通分析】,所在区域交通网络较为完善，“三横六纵”的路网可方便、快捷通往成都各方位； 三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条横向主要交通主轴，
6、是东西向快速通道；六纵指机场高速、站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六条纵向南北方向主要交通主轴； 本项目距天府广场约6公里、三环约2公里、双流机场约15公里，火车南站约3公里； 将在2010年建成并投入运行的地铁1号线距本项目最近停靠站点新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本项目约400米。,小结： 周边完善路网环绕； 交通工具选择面广； 通达性十分的良好； 目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。,【四至分析】,北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目； 南侧：占地348亩14-18层的公务员小区南苑小区； 东侧：东方希望地块； 西侧：为规划商住用地。,南苑小区,小结：
7、项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、高新产业； 四至元素比本司项目丰富。,【规划分析】,定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆； 净用地面积：A地块115213.07（合172.7亩） 规划建筑面积：416015； 容积率：2.85； 建筑密度：18%； 绿地率：28%； 总户数：2108户； 居住人口：6746人； 户均人口：3.2人/户； 车位：2583个； 车户比：约1：1.22； 产品组成:16栋21-24层电梯公寓； 建筑布局：行列式； 建筑高度：71-79米。,小结： 定位高端； 综合性强； 规模较大； 产品高端； 布局通透； 建筑限高； 车户比高； 容积率低； 梯户比低
8、； 景观良好。,【建筑分析】,小结： 建筑风格：新古典主义； 建筑造型：平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线； 建筑色彩：外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩； 建筑材料：面砖。,【 户型分布分析】,小结： 2房多临街； 3房居外侧； 4房在内部； 复式设顶楼； 板式结构多； 南北朝向多； 彩光通风好； 噪音干扰小。,【 产品配比分析】,【 产品配比分析】,从面积段看，90平米以上为主流，占77%，地块规划指标未按照拍卖规定执行。,从户数比例看，90平米以上和以下的比例为4：6。 项目中端客户和高端客户量比例为4：6。,【 产品配比分析】,从户数比
9、例看，主力产品是舒适两房A 41.7%、舒适四房D 21.6%和豪华三房C 19.7%。 解决好A类户型的客户量是产品数量销售的关键。,从面积比例看，主力产品是舒适四房D 32%、豪华三房C 23.3%、舒适两房A 22.7%。 解决好D类和C类户型客户的成单率是项目体量消化的关键。,【 产品配比分析】,从每类户型数量比例看，主力依次户型为A1、 A2、 D2、D1、C2、C3、B1。,从每类户型面积比例看，主力依次户型为D2、D1、C2、C3、A1、A2、B1。,【 产品平面分析】,【 典型户型分析-舒适2房A1】,6,1,16,N,11,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空
10、中复式,空中别墅,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,A1,【 户型分析-舒适2房A2】,6,1,N,11,16,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,A2,【 户型分析-舒适2房A3】,11,6,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,A3,A3,【 户型分析-舒适2房A4】,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,A4,A4,11,6,【 户型分析-舒适2房
11、A5】,6,11,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,A5,A5,11,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,A6,A6,【 户型分析-舒适2房A6】,6,13,14,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B1,B2,B2,【 户型分析-舒适3房B1/B2】,13,14,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,C1,C1,【 户型分析-豪华3房C1】,【 户型分析-豪华3房C2/C3】,12,15,4,5,舒适2房,舒适3房,
12、豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C2,C2,7,10,2,3,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,D2,D2,D2,D2,D3,D3,D3,D3,【 户型分析-舒适4房D1/D2】,9,8,5,舒适2房,舒适3房,豪华3房,舒适4房,豪华4房,空中复式,空中别墅,E1,E1,E2,E2,【 户型分析-豪华4房E1/E2】,【景观分析】,景观风格：新古典主义，以软景为主，硬景强调精致性，运营新古典主义元素营造高贵气质和现代感结合的空间氛围。 设计理念：以人为本，充分考虑人的便利性、私密性、公共性。 设计手法：
13、现代园林设计手法，通过对人工化和自然化的水景和树景的结合，形成富有生活氛围的空间；园林与架空层结合，同时考虑靠近住宅边界部通过种植设计区分确保私密性。 空间构成：中心景观区+组团景观区+入口即道路景观区+私家院落+周边代征绿地系统等五大元素。,【噪音分析】,噪音来源：项目周边路网发达，主要是交通噪音和少量商业噪音； 防护措施：主要靠设置大面积的防护绿化带实现减噪和绿化双重作用 ； 产品设置：产品设置上充分考虑噪音因素对居住品质的影响，西南面噪音较大的位置主要设置舒适型2房，其次南面设置舒适3房和豪华3房，噪音最小的临街面设置舒适4房和豪华3房。,【商业分析】,土地：B地块净用地面积54.1亩容
14、积率1.5 、建筑密度50； 体量：总建筑面积约18万； 位置：位于住宅地块的北面 交通：临靠市政130米宽景观大道锦程大街，中间车道宽30米，两边人行道各宽50米，直通成都市级行政中心。 规划：商业地块物业形态正在规划之中，基本定位为含高端写字楼、高级会所、商务公寓等为一体的综合体。 周边环境：地块所在城南副中心起步区是未来的城市中心，商务办公、商业等消费能力都极其旺盛，完全具备支持大体量商业开发。,小结： 占位优越； 体量较大； 布局集中； 交通便利； 业态丰富。,【客户分析】,老城南客户,新城南客户,双流客户,主力目标客户成都本土私营企业主 年龄在3550岁之间，家庭结构多为带12个子女
15、的三口或四口之家。 他们多数居住在城南桐梓林片区的锦绣花园、银都花园、中华园，新棕树片区的锦官新城，神仙数片区的中海名城，双楠片区的丽都花园、逸都花园、金地花园以及内环的雅典国际社区等高档小区，或曾经居住于上述高档小区。部分客户目前迁居于华阳、牧马山等近郊别墅。 由于城南这些高档住宅开发时间均在上世纪末本世纪初，产品形态、功能、居住的舒适度已经不能满足这个阶层消费者的需求；近郊别墅多缺乏生活配套尤其是医疗配套，城市别墅稀缺等因素，他们将目光投向城市高端电梯公寓，如鹭岛国际社区水晶国际公寓、首座等。 基础目标客户企业高管 他们主要任职于外资企业和电信、移动、电力、保险等垄断性行业，年龄在3545
16、岁之间，家庭结构也多为两代之家。 由于处于事业的鼎盛期，他们较多选择城市高端住宅作为第一居所，不考虑郊区别墅或仅将其作为第二居所。非常看重小区的户型结构、内外部环境、园林设计、居住舒适度、出行方便等与自身长期居住相关的质素，对价格则不敏感。,【分析小结】,开发商：深耕成都8年，中海居于市场领导者地位；城南1号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表；本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。 土地：项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小；地块受90/70限制，但实际执行未按照要求。 区位：区域占位十分优越；自然环境前景良好；商务办公环境极佳；配套设施规划完善；区域占位优于本案。 交通：周边完善路网环绕，交通工具选择面广，通达性十分的良好，目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。 四至：项目四周分布的主要元素为高尚居住、政务办公、高新产业。 定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆。 规划：定位高端、综合性强、规模较大、产品高端、布局通透、建筑限高、车户比高、容积率低、梯户比低、景观良好。 建筑：建筑风格新古典主义；建筑造型平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线；建筑色彩外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料为面砖。,
