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1、房地产基础知识培训,一、地产经营管理知识,具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”，英文为“REAL ESTATE”。,1、房地产,一、地产经营管理知识,是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：1）土地开发；2）房屋建设、维修、管理；3）土地使用权的有偿划拨、转让；4）房屋所有权的买卖、租凭；5）房地产抵押贷款；6）房地产市场。,2、房地产业,从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。,一、地产经营管理知识,3、建筑业,一、地产经营管理
2、知识,含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。,4、土地所有权,只有具有双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。,一、地产经营管理知识,即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。,5、房产,房产按用途分类： 1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产： 2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。,一、地产经营管理知识,狭
3、义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。,6、房地产经营,一、地产经营管理知识,是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。,7、房地产经营管理,8、土地产权,包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。,一、地产经营管理知识,是指利用他人土地供自已使用的权利。,是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。,9、地上权,10、地役权,一、地产经营管理知识,是指土地使用权获得者在其
4、有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。,是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。,12、租赁权,11、抵押权,房地产的不动性或固定性,市场供求的不可调剂性,房地产投资时间的长期性,市场供求变动的不灵活性,房地产投资经营的固定性,投资经营的不易变现性,市场信息的分散性,市场的不充分性和变现的困难性,房地产开发经营的风险成因,建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证 国 有 土 地 使 用证 商品房销售许可证产品质量保证书住宅使用说明书,五证二书,二、房地产开发相关知识,1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的
5、土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。,二、房地产开发相关知识,2、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。,3、房屋开发由买得土地使用权的发展商，对土地进行平 整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。,二、房地产开发相关知识,房地产开发具有投资风险大、收益高、增值 快的特点。,4、房地产开发的特点,其风险主要来自四个方面： 第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能； 第二，是购买力
6、风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能， 第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及全部收回的可能； 第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。,二、房地产开发相关知识,5、工业物业开发 是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。,6、商业物业开发 是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。,二、房地产开发相关知识,7、房地产二次开发 指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。,8、房地产一次
7、开发 一次性连土地、房屋开发完成。,房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。,二、房地产开发相关知识,9、房地产市场,二、房地产开发相关知识,10、一级市场,11、二级市场,是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。,是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。,13、房地产产权,是指产权人对房屋的所有权和对该房
8、屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；,是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。,12、三级市场,二、房地产开发相关知识,二、房地产开发相关知识,14、土地使用权,是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用,又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面
9、积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房,15、红线图,16、房地产所筹资金 用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。,二、房地产开发相关知识,二、房地产开发相关知识,17、工程建设建立 指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。,18、能源系统 包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。,二、房地产开发相关知识,19、给水、排水系统 包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。,20、道路及交通系统 包括城市内部交
10、通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。,二、房地产开发相关知识,21、邮电、电讯系统 包括城乡邮电、通讯系统。,22、房屋建筑、楼宇开发 包括土地“三通一平”或“七通一平”。,23、“三通一平” 指供热、供电、供水到位，场地平整。 24、“七通一平” 指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污，场地平整。,二、房地产开发相关知识,建筑分类,按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业,按层数划分：低层 1-3层多层 4-6层小高层 7-11层中高层 12-16层高层 16层以上,三、房地产面积相关知识,1、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊
11、、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。,（一）、房屋面积的种类,2、使用面积 是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,三、房地产面积相关知识,3、套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 4、共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。,（一）、房屋面积的种类,三、房地产面积相关知识,5、分摊的共有建筑面积指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。 6、预测面积根据预测方式的不同，分为两种： 1）按图纸预测的面积指
12、在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 2）按已完工部分结合图纸预测的面积指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。,（一）、房屋面积的种类,三、房地产面积相关知识,7、实测面积又称竣工面积，指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。,（一）、房屋面积的种类,实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。,三、房地产面积相关知识,8、合同约定面积简称合同面积，指商品房出卖人和买受
13、人在商品房预售合同中约定的所买卖商品房的面积。 9、产权登记面积指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。,（一）、房屋面积的种类,三、房地产面积相关知识,1、房屋面积测算是水平投影面积测算。 2、房屋面积测量的精度必须达到中华人民共和国国家标准房产测量规范的规定的房产面积的精度要求。精度分三级。 3、房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果。 4、量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。 5、边长以米（m）为单位，取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01m2,（二）、房屋面积测算的一般
14、规定,三、房地产面积相关知识,1、计算建筑面积的一般规定 1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋 2）层高（高度）应在2.20米以上。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。,（三）、房屋建筑面积的测算,三、房地产面积相关知识,2、计算全部建筑面积的范围 1）单层房屋，按一层计算建筑面积，二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。 2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分
15、，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。,（三）、房屋建筑面积的测算,4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,7)地
16、下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 8）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 10）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,11）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。 12）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,三、房地产面积相关知识,（三）、房屋建筑面积的测算,3、计算一半建筑面积的范围 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。,三、房地产面积相关知识,
